Eigentümerversammlung : 70% Stimmen bei Verwalter

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#1

Hallo,

Seit 4 Jahre haben wir folgendes Problem:

Unser Hausverwalter hat durch erteilte Vollmachten 6 Stimmen, dazu kommt noch 1 Stimme von seine Ehefrau (sie besitzt auch eine Wohnung in unserer Anlage) - also insgesamt 7 Stimmen von 10. Dazu muss ich noch sagen, dass alle Eigentümer, die die Vollmacht erteilt haben, sowie auch die Verwalter-Familie selbst, in die Anlage nicht wohnen, und sie auch nicht oft besuchen.
Dadurch ist die Situation entstanden, indessen die Versammlungen zu eine „Formalität“ geworden. Alle Entscheidungen sind durch Verwalter bereits vorgetroffen. Die Abstimmungen haben überhaupt kein Sinn mehr, da der Verwalter so wie so immer Mehrheit hat. Dabei wird von ihn eine klare Richtlinie, die nur Interesse der Vermieter verfolgt, ausgeübt. Und die Interesse von 3 Parteien, die in Anlage selbst wohnen sind immer außer acht gelassen. Was kann man in eine solche Situation unternehmen, damit man beim Versammlung nicht wie ein Clown da sitzt? Kann man vielleicht die Versammlung boykottieren? Kann Verwalter mit seine Ehefrau und 6 Vollmachten eine beschlussfähige Versammlung durchführen?

#2

Sie können nur an die Vertretenen persönlich appellieren, Ihnen als Miteigentümer die Vollmachten und nicht weiterhein dem Verwalter zu übertragen oder besser noch, zu Versammlungen persönlich zu erswcheinen und das Stimmrecht auszuüben. Fühlen sich die übrigen Miteigetümer in deren Interessen durch den Verwalter gut vertreten, dann haben Sie ein unlösbares Problem, dass Sie halt nur immer wieeder gegen die eigenen Interessen in Handlugnsunfähigkeit abwägen können oder Sie verkaufen Ihr Problem an einen neuen Miteigentümer!

#3

Hallo,
das ist wirklich Pech. Da hilft nur Ausziehen!
Wenn die Interessen der Vollmachtgeber wirklich zu deren Zufriedenheit vertreten werden, ist da nichts zu machen. Das ist alles rechtens.
Aber was macht der Verwalter denn, was Ihnen nicht gefällt. Es scheint ja im Interesse der Gemeinschaft zu sein, sonst hätten sich ja die vertretenen Eigentümer dagegen gewehrt.
Vielleicht mal nachfragen, ob die vertretenen Eigentümer sich wirklich richtig vertreten fühlen. Das ist die einzige Chance.
Gruß,
Andreas

#4

Hallo, es ist erst einmal nicht nötig, dass die Eigentümer in der Wohnanlage wohnen müssen. Dann gibt es Beschlüsse, die nur mit 100 %iger Zustimmung wirksam werden können. Bei unterschiedlichen Meinungen gibt es bei einigen Beschlüssen eine 75 %ige Mitbestimmung. Also, ihr müsst einfach mal zählen und rechnen und herausbekommen, ob bei geringer Anwesenheit die Beschlussfassung überhaupt funktioniert. Wie man das rechnet, weiß ich nicht. Aber es ist wohl prozentual zu rechnen. Natürlich müsst ihr nicht hingehen, aber das hilft ja auch nicht weiter. Das eine oder andere Gespräch mit dem Verwalter wäre wohl erstrebenswert, denn er kann durch die Stimmen, die er hat, nicht alles bestimmen. Oder ihr sprecht mal mit den unterschiedlichen Eigentümern, die sich vom Verwalter vertreten lassen. Sind die denn immer wirklich einverstanden, mit dem was der Verwalter will? Viel Erfolg. Gruß Uli

#5

– Aber was macht der Verwalter denn, was Ihnen nicht gefällt.

  1. Arrangiert teure Dienstleister mit der Begründung, dass er diesen schon länger kennt. Oder denkt nicht daran rechtzeitig günstig Heizöl zu besorgen, und macht das im Winter bei teuren Preisen. Die Vermieter umlegen die Kosten auf Mieter oder schreiben die ab, deswegen ist das denen in großen und ganzen egal.

  2. Gibt keine Mittel für Schönheitsrenovierung im Treppenhaus frei.

  3. Unternimmt nichts gegen Ratten in Keller und gegen Wespen unter Dach.

  4. Verlängert immer wieder nutzlose Gemeinschaftsvertrag mit einer Kabelfernseher-Dienstleister, obwohl viele Bewohner eine Satellit-Antenne besitzen. Kosten werden genauso auf Mieter umgelegt.

  5. Hat ohne Grundangabe ein Verbot auf Einbau von Satellit-Antennen auf Balkons beschlossen. Obwohl die Satellit-Antennen von Straße nicht sichtbar sind (Die Balkons gehen in den geschlossener und für fremden nicht betretbarer Hof hinaus), und auch alle Nachbarhäuser mit Satellit-Antennen ausgestattet sind. Also wegen „Erscheinungsbild“ kann es nicht sein. Anderen Eigentümern, die im Haus nicht selbst wohnen, soll es auch komplett egal sein.

  6. Reagiert nicht auf Meldungen von Verstößen gegen Hausordnung.

  7. Beschäftigt seit Jahren einen Hausmeister, der seinen Pflichten immer wieder nicht nachkommt. Auf Reklamationen erfolgt keine Reaktion.

  8. Er und seine Ehefrau erscheinen zusammen angetrunken zum Versammlung. Dabei wird die gesamte Versammlung zur Zirkus…
    … u.s.w.

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#6

Hallo!

  1. Arrangiert teure Dienstleister mit der Begründung, dass er
    diesen schon länger kennt. Oder denkt nicht daran rechtzeitig
    günstig Heizöl zu besorgen, und macht das im Winter bei
    teuren Preisen. Die Vermieter umlegen die Kosten auf Mieter
    oder schreiben die ab, deswegen ist das denen in großen und
    ganzen egal.

Wenn das von der Mehrheit geduldet wird, ist das legal.

  1. Gibt keine Mittel für Schönheitsrenovierung im Treppenhaus
    frei.

Auch das ist Mehrheitsbeschluß.

  1. Unternimmt nichts gegen Ratten in Keller und gegen Wespen
    unter Dach.

Das ist ein Verstoß gegen seine Sorgfaltspflicht und muß schriftlich abgemahnt werden mit Fristsetzung. Falls er trotzdem nichts macht und es echte Beweise für die Gefährdung (gilt wahrscheinlich nur für die Ratten) gibt, kann er auch ohne Mehrheit abgesetzt werden.

  1. Verlängert immer wieder nutzlose Gemeinschaftsvertrag mit
    einer Kabelfernseher-Dienstleister, obwohl viele Bewohner eine
    Satellit-Antenne besitzen. Kosten werden genauso auf Mieter
    umgelegt.

Das ist Mehrheitsbeschluß.

  1. Hat ohne Grundangabe ein Verbot auf Einbau von
    Satellit-Antennen auf Balkons beschlossen. Obwohl die
    Satellit-Antennen von Straße nicht sichtbar sind (Die Balkons
    gehen in den geschlossener und für fremden nicht betretbarer
    Hof hinaus), und auch alle Nachbarhäuser mit Satellit-Antennen
    ausgestattet sind. Also wegen „Erscheinungsbild“ kann es nicht
    sein. Anderen Eigentümern, die im Haus nicht selbst wohnen,
    soll es auch komplett egal sein.

Das ist ebenfalls Mehrheitsbeschluß.

  1. Reagiert nicht auf Meldungen von Verstößen gegen
    Hausordnung.

Wie bei Ratten. Hier müssen aber wieder echte Beweise her.

  1. Beschäftigt seit Jahren einen Hausmeister, der seinen
    Pflichten immer wieder nicht nachkommt. Auf Reklamationen
    erfolgt keine Reaktion.

Wie oben: Echte Beweise.

  1. Er und seine Ehefrau erscheinen zusammen angetrunken zum
    Versammlung. Dabei wird die gesamte Versammlung zur Zirkus…
    … u.s.w.

Da kann man nichts machen, falls sie nicht sturzbetrunken sind und damit nicht zurechnungsfähig sind. Hier gilt wieder, dies zu beweisen. Ab einer bestimmten Promillegrenze ist die Beschlußfähigkeit nicht mehr gegeben und damit die Beschlüsse nichtig.

Es läuft also darauf hinaus, dass ein Zivilprozess geführt wird, der die Untauglichkeit des Verwalters
beweist, um ihn abzusetzen. Das aber kann teuer werden.
Am besten erstmal die Mieter auffordern, ihre Vermieter unter Druck zu setzen, falls die überhaupt unter den geschilderten Punkten leiden. Dann kann erst Druck ausgeübt werden.

Gruß,
Andreas

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#7

Hallo,

danke für Ihre Antworten!

  1. Arrangiert teure Dienstleister mit der Begründung, dass er
    diesen schon länger kennt. Oder denkt nicht daran rechtzeitig
    günstig Heizöl zu besorgen, und macht das im Winter bei
    teuren Preisen. Die Vermieter umlegen die Kosten auf Mieter
    oder schreiben die ab, deswegen ist das denen in großen und
    ganzen egal.

Wenn das von der Mehrheit geduldet wird, ist das legal.

Sie werden doch nicht bestreiten, dass praktisch alle Punkte, die ich geschildert habe, nur für diejenige, die in Haus wohnen von Bedeutung sind. Für alle anderen sind die egal. Die erteilen einfach den Vollmacht und denken darüber nicht mehr nach. Für die sind nur monatliche Mieteinnahmen von Bedeutung. Und alle Entscheidungen werden praktisch von Verwalter selbst getroffen. Dabei deuten seine Handlungen auf klare Vorteilannahme an. Oder wie kann man noch überteuerte Aufträge an „bekannte“ Dienstleister, Entscheidungen zur Gunsten von Kabelfernseher-Anbieter (Satellit verbot), Beschäftigung von verantwortungsloser Hausmeister (vermutlich ein Bekannter, oder ein Verwandter) erklären?

Gruß
Sergej

#8

Ja, ja, aber das alles muß BEWIESEN werden und dann kann der Verwalter in einem Zivilprozess abgesetzt werden (Kosten!!!).
Also besser die Mieter mobilisieren, da sie ja die hohen Kosten bezahlen und unter den geschilderten Mißständen leiden. Oder leiden sie nicht?

#9

Hallo,
diese Situation ist symptomatisch dafür wie man das WEG ad absurdum führen kann.
Obwohl man Eigentümer ist, hat man eigentlich nichts mehr zu sagen, weil man immer überstimmt wird.

Man könnte versuchen, die Vollmachtgeber dazu zu bewegen, dass man selbst die Vollmacht bekommt.

Man kann auf eine fällige bauliche Veränderung warten, denn dann müssen ALLE Eigentümer zustimmen,
und dann die eigene Zustimmung abhängig machen.

Die beste Lösung ist aber, die Wohnung zu verkaufen
und zur Miete zu wohnen.
Das klingt zwar komisch, ist aber aus meiner Sicht
das beste, auch wegen der Kostenersparnis.
Ich habe meine 7 Wohnungen alle wieder verkauft.
Grüße
Aira92

#10

Grundsätzlich verwaltet der WEG-Verwalter das „gemeinschaftliche“ Eigentum, und das tut er, denn durch die Vollmachten vertritt er bereits mehr als die für die Beschlussfähigkeit notwendigen 50% der Miteigentumsanteile und kann das als „ordnungsgemäße Verwaltung“ bezeichnen. Man kann davon ausgehen,dass Eigentümer, die ihre Wohnung nicht selbst bewohnen, sondern vermieten, vor allem an der Miete interessiert sind und nicht an dem einvernehmlichen Miteinander. Haben Sie keinen Beirat mit dem man sich besprechen kann? Ich kann Ihnen nur vorschlagen, sich entweder an den Eigentümerverein oder einen Rechtsanwalt zu wenden, es gibt auch kostenlose Beratung bei Google (Pflichten einer Hausverwaltung eingeben) oder durch Ihr Ortsamt. Oder ein paar entsprechende Worte auf der nächsten ETV mit dem Hinweis, dass man dort,wo Einstimmigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, diese verweigern könnte, um auf die Ungleichheit der Interessenvertretung der drei Eigentümer hinzuweisen. Einen besseren Rat kann ich leider nicht geben. juliuszwo

#11

Also besser die Mieter mobilisieren, da sie ja die
hohen Kosten bezahlen und unter den geschilderten
Mißständen leiden.
Oder leiden sie nicht?

Die Mieter haben natürlich kein Zugang zu WEG Buchhaltung und wissen es nicht, was für das Heizöl bezahlt worden. Ob das teuer oder günstig war, können die meisten auch nicht beurteilen. Sie beschäftigen sich mit der Thema nicht, weil sie als Mieter so wie so nichts bewirken können. Genau das gleiche gilt auch für umgelegte Dienstleistungskosten.
Kabelfernseher ist eine schwierige Thema, aber meine Meinung nach - hier muss jeder für sich selbst entscheiden können. Solche Möglichkeit ist gegeben. Für diejenigen, die Satellitenschussel besitzen, gefehlt die Zwangsmitgliedschaft bestimmt nicht. Für die anderen ist es wahrscheinlich egal.
Die stinkende und überfüllte Mülltonen, die von Hausmeister nicht zum Termin des Müllabfuhr ausgestellt worden, fehlende Winterdienst, Ratten im Keller und Wespen auf Balkon sollen aber jedem nicht so gefallen.

#12

Einen besseren Rat kann ich leider nicht geben.

Danke! Das war schon ziemlich hilfreich!
Meine Idee ist - alle betroffenen Eigentümer aufzufordern die nächste Versammlung zu boykottieren. Kann der Verwalter dann nur mit einem einzigen Eigentümer (seine Ehefrau) und erteilte Vollmachten ein beschlussfähigen Versammlung durchführen, wenn nur die Fragen wo einfache Mehrheit entscheidet, in Tagesordnung stehen? Können wir dann ihn aufzufordern unsere Boykott in Protokoll einzutragen?

#13

Ein Boykott wird nichts bringen, der Verwalter hat immerhin 7 Vollmachten und daher ist die ETV beschlussfähig, weil er mehr als 50 % der Eigentümeranteile vertritt. Versuchen Sie, die beiden anderen Eigentümer anzusprechen. Geben Sie rechtzeitig vor der ETV als Besprechungspunkt für die Agenda z.B. „Vertretung gemeinschaftlicher Interessen durch die Verwaltung“ auf, und dann schreiben Sie Ihr Anliegen auf und verlesen das auf der ETV. Eine ordentliche Verwaltung muss auch die Interessen der drei in ihrem Eigentum wohnenden Eigentümer vertreten, sonst ist von „Gemeinschaft“ nicht mehr zu sprechen und es bleibt Ihnen nur noch der Eigentümerverein oder eine Rechtsberatung übrig. Viel Glück, juliuszwo

#14

Das ist eine sehr gute Idee! Danke!

#15

Auch die Mieter haben das Recht, die Rechnungen einzusehen. Aber die meisten haben keine Lust.
Bei dem Kabel-TV gibt es einige Urteile, dass das genau so rechtens ist, wie es der Verwalter macht. Also nicht zu ändern.
Die letzten Punkte sind schriftlich anzumahnen mit Fristsetzung (4 Wochen). Wenn dann nichts passiert, bleibt nur die Klage, allerdings mit gutem Erfolg.

#16

Auch die Mieter haben das Recht, die Rechnungen einzusehen.

Welcher Mieter macht das schon? Und nur die wenige wirklich die Ahnung haben…

#17

Das ist leider wahr. Merke ich auch immer wieder.