Eigentümerversammlung, Ladung, Fehler, Streit

Geld & Sparen Immobilien
1

Ich habe ein Problem mit der Richtigkeit einer Eigentümerversammlung.

Zum Verständnis:
Gegenstand der Teilungserklärung ist der Bau eines zweiten Bauabschnitts dessen Baupläne die Teilungserklärung beinhaltet. Der Eigentümer dieses 2. Bauabschnitts ist in Konkurs. Der Insolvenzverwalter hat den 2. Bauabschnitt verkauft und dem Käufer das Stimmrecht in der ETV übertragen, dass er auch vor Eintragung als Eigentümer im Grundbuch ausüben darf.
Der neue Käufer will aber nun nicht den 2. Bauabschnitt so erstellen wie in der Teilungserklärung enthalten sondern ein GRÖSSERES Gebäude, dass auch alle Eigentumsanteile der anderern Eigentümer verändert. Ansonsten hält sich der NEUE bedeckt (legt weder seine Pläne noch seinen Kaufvertrag vor) verlangt aber vom Verwalter eine sofortige ausserordentliche Eigentümerversammlung in der er über seine Pläne informieren will und gleich abstimmen lassen will.

Der Verwalter hat auch zu dieser Eigentümerversammlung geladen - der Verwalter weiss, dass sich die Mehrzahl der Eigentümer in Urlaub befindet und diese Ladung erst nach Rückkehr aus dem Urlaub vorfindet…

Die Tagesordnungspunkte gab der NEUE wie folgt vor (meine Anmerkungen in Klammern):

  1. Teilnahme eines vom Käufer Bevollmächtigten
  2. Teilnahme einer Treuhandgesellschaft, die gleich zum neuen Verwalter gewählt werden soll
  3. Information und Beschlussfassung über die Errichtung des 2. Bauabschnitt
  4. Information und Beschlussfassung zur Heizungsversorgung für den 2. Bauabschnitt aus der Heizungsanlage des 1. Bauabschnitts
  5. Information und Beschlussfassung
    a. Abrechnungskreise/Bewirtschaftungskosten (??? ist bisher alles geklärt)
    b. Instandhaltungsrücklage (??? ist alles bisher geklärt)
  6. Neuwahl der mitgebrachten Treuhandgesellschaft (s. Ziffer 2) zum Verwalter (der bisherige Verwaltervertrag läuft noch!)
  7. Zufahrt während der Bauphase (über Parkplätze anderer Eigentümer und Mieter)
  8. Zuordnung von 3 Stellplätzen (abweichend der Teilungserklärung)

Der 2. Bauabschnitt wird laut neuem Bauplan der Baubehörde ca. 15-29% größer. Alle Eigentumsanteile würden sich verändern, sprich alle Grundbücher müssten geändert werden, die Teilungserklärung ebenfalls. Ausserdem will der NEUE (vermietete) Stellplätze anderer Eigentümer (unsere) als Baubudenstellplatz verwenden bzw. an andere Stelle verlegen.

Nun die Fragen:

  • Darf ein Konkursverwalter seine Stimme per Vollmacht an einen Käufer abtreten bis dieser Eigentümer ist?
  • Bedürfen bauliche Änderungen die die Teilniserklärung/Grundbuch betreffen einer Zustimmung ALLER Eigentümer? Oder anders gefragt - ab wann bedarf ein Bauvorhaben die Zustimmung aller Eigentümer?
  • Ist es sinnvoller vor der Versammlung eigene Anträge (Verbleib des bisgherigen Verwalters, anderer Verwalter als vom Neuen vorgeschlagen) zu stellen?

Grüße
Tina

2

Ich habe ein Problem mit der Richtigkeit einer
Eigentümerversammlung.

Zum Verständnis:
Gegenstand der Teilungserklärung ist der Bau eines zweiten
Bauabschnitts dessen Baupläne die Teilungserklärung
beinhaltet. Der Eigentümer dieses 2. Bauabschnitts ist in
Konkurs. Der Insolvenzverwalter hat den 2. Bauabschnitt
verkauft und dem Käufer das Stimmrecht in der ETV übertragen,
dass er auch vor Eintragung als Eigentümer im Grundbuch
ausüben darf.
Der neue Käufer will aber nun nicht den 2. Bauabschnitt so
erstellen wie in der Teilungserklärung enthalten sondern ein
GRÖSSERES Gebäude, dass auch alle Eigentumsanteile der
anderern Eigentümer verändert. Ansonsten hält sich der NEUE
bedeckt (legt weder seine Pläne noch seinen Kaufvertrag vor)
verlangt aber vom Verwalter eine sofortige ausserordentliche
Eigentümerversammlung in der er über seine Pläne informieren
will und gleich abstimmen lassen will.

Der Verwalter hat auch zu dieser Eigentümerversammlung geladen

  • der Verwalter weiss, dass sich die Mehrzahl der Eigentümer
    in Urlaub befindet und diese Ladung erst nach Rückkehr aus dem
    Urlaub vorfindet…

Die Tagesordnungspunkte gab der NEUE wie folgt vor (meine
Anmerkungen in Klammern):

  1. Teilnahme eines vom Käufer Bevollmächtigten
  2. Teilnahme einer Treuhandgesellschaft, die gleich zum neuen
    Verwalter gewählt werden soll
  3. Information und Beschlussfassung über die Errichtung des 2.
    Bauabschnitt
  4. Information und Beschlussfassung zur Heizungsversorgung für
    den 2. Bauabschnitt aus der Heizungsanlage des 1.
    Bauabschnitts
  5. Information und Beschlussfassung
    a. Abrechnungskreise/Bewirtschaftungskosten (??? ist
    bisher alles geklärt)
    b. Instandhaltungsrücklage (??? ist alles bisher geklärt)
  6. Neuwahl der mitgebrachten Treuhandgesellschaft (s. Ziffer
  1. zum Verwalter (der bisherige Verwaltervertrag läuft noch!)
  1. Zufahrt während der Bauphase (über Parkplätze anderer
    Eigentümer und Mieter)
  2. Zuordnung von 3 Stellplätzen (abweichend der
    Teilungserklärung)

Der 2. Bauabschnitt wird laut neuem Bauplan der Baubehörde ca.
15-29% größer. Alle Eigentumsanteile würden sich verändern,
sprich alle Grundbücher müssten geändert werden, die
Teilungserklärung ebenfalls. Ausserdem will der NEUE
(vermietete) Stellplätze anderer Eigentümer (unsere) als
Baubudenstellplatz verwenden bzw. an andere Stelle verlegen.

Nun die Fragen:

  • Darf ein Konkursverwalter seine Stimme per Vollmacht an
    einen Käufer abtreten bis dieser Eigentümer ist?

wenn in der Teilungserklärung dies nicht ausgeschlossen ist: ja

  • Bedürfen bauliche Änderungen die die
    Teilniserklärung/Grundbuch betreffen einer Zustimmung ALLER
    Eigentümer? Oder anders gefragt - ab wann bedarf ein
    Bauvorhaben die Zustimmung aller Eigentümer?

Grundsätzlich immer, wenn

  • es sich nicht um Reparaturen (z.B. Neuverputzen der Fassade) oder Ersatz von unbrauchbarer Teilen (Ersatz der Heizungsanlage) handelt.
    In engen Grenzen dürfen hier schon Veränderungen vorgenommen werden: z.B. wird heute niemand mehr eine Koksheizung einbauen.

  • in der Teilungserklärung das schon festgelegt ist: z:B. Ausbau eines Dachgeschosses oder Errichten eines Aufzugs.

Bei Grundbuch, oder Teilungsänderungen ist grundsätzlich jeder zustimmungspflichtig - geht nur mit Notar.
Bei „ungültigen“ Beschlüssen zu baulichen Veränderungen ist es sicherer Beschluss anzufechten - ein Monatsfrist. Denn ob man wirklich im nachhinein immer einen Rückbau erzwingen kann ???

  • Ist es sinnvoller vor der Versammlung eigene Anträge
    (Verbleib des bisgherigen Verwalters, anderer Verwalter als
    vom Neuen vorgeschlagen) zu stellen?

Anträge zur Geschäftsordnung sind denkbar:

Beantragen, dass Eigentümerversammlung verschoben wird, da die Einladung nicht ordnungsgemäß ist.

  • weil sie zur Unzeit stattfindet, da ein Großteil der Eigentümer im Urlaub sind, weil Ladungsfrist zu kurz ist usw.

Tagesordnungspunkte mit ??? sind von der Tagesordnung zu streichen, da der Gegenstand der Beschlussfassung nicht ausreichend dargestellt ist.
Eine Vorbereitung auf die Punkte seien deshalb nicht möglich gewesen.

Wenn die Tagesordnung wirklich so lautet wie oben beschrieben: Neuwahl ablehnen, da der aktuelle Verwalter nicht abgewählt wurde.

Genau darauf achten, dass kein Beschluss gefasst wird, der nicht in der Tagesordnung steht.
Bei allen Beschlüssen, die deiner Meinung nach bauliche Veränderung betreffen - Antrag zur Geschäftsordnung: "Ich fordere den Verwalter auf, nicht über den Beschluss abstimmen zu lassen, da hiermit über eine unzulässige bauliche Veränderung abgestimmt würde. Diesen Antrag bitte in das Protokoll aufnehmen.

Vorher persönlichen Kontakt zum aktuellen Verwalter + Verwaltungsbeirat aufnehmen.

Grüße
Tina

3

Danke soweit erst mal :smile:

Grüße
Tina