Hallo Experten,
gibt es bei Einberufung einer „außerordentlichen Eigentümerversammlung“ eine
Mindestladungsfrist die von der Hausverwaltung eingehalten werden muss?
Müssen in der Einladung zu einer solchen Versammlung bestimmte Angaben über den
Grund und den/die Antragsteller der Versammlung gemacht werden oder genügt der
lapidare Hinweis „aus gegebenem Anlaß“?
viele ratlose Grüße
Jens / Flitzefisch
Hallo Experten,
gibt es bei Einberufung einer „außerordentlichen
Eigentümerversammlung“ eine
Mindestladungsfrist die von der Hausverwaltung eingehalten
werden muss?
Eine Woche
Müssen in der Einladung zu einer solchen Versammlung bestimmte
Angaben über den
Grund und den/die Antragsteller der Versammlung gemacht werden
Ja, es muß nicht in epischer Breite sein, aber der Grund und das Ziel müssen schon angegeben werden.
oder genügt der
lapidare Hinweis „aus gegebenem Anlaß“?
Nein
Wolfgang D.
gibt es bei Einberufung einer „außerordentlichen
Eigentümerversammlung“ eine
Mindestladungsfrist die von der Hausverwaltung eingehalten
werden muss?
es gibt unterschiedliche Fristen
a) die gestezliche Frist § 24 (4) WEG -> eine Woche
b) der Gesetzesvorbehalt (gleicher §) „wenn nicht ein Fall besonderer Dringlichkeit vorliegt“ - zB die Frist in der Rechtsmittel eingelegt werden etc - dann auch ausnahmsweise kürzer
c) eine mögliche Frist in der teilungserklärung
Müssen in der Einladung zu einer solchen Versammlung bestimmte
Angaben über den
Grund und den/die Antragsteller der Versammlung gemacht werden
Ja, denn § 24 (2) „wenn dies (die ausserordentliche) schriftlich unter Angabe des Zweckes und der Gründe von mher als einem Viertel der Eigentümer verlangt wird“ - der Verwalter ruft nicht einfach mal ne ausserordentlich ein (gibt nämlich idR ein Sonderhonorar), sondern es MUSS Gründe geben - frag mal nach, wer und warum die ausserordentliche will
oder genügt der
lapidare Hinweis „aus gegebenem Anlaß“?
NEIN! es würde reichen zur Einladung, es reicht aber nicht zur Abstimmung von Beschlüssen - die sind bei einer solchen ETV alle anfechtbar (NICHT nichtig!!), nach der Versammlung (nicht Protokoll) binnen einer strengen Ausschlussfrist von einem Monat bei Gericht (nicht aussergerichtlich!) möglich! denn es gilt § 23 (2) „zur Gütigkeit ewines Beschlusses ist es erforderlich, dass der Gegenstand bei der Einberufung bezeichnet ist“
LG
Ralf
Hallo Ralf,
a) die gestezliche Frist § 24 (4) WEG -> eine Woche
Kann die Versammlung bzw. die Ergebnisse angefochten werden, wenn die Frist
nicht eingehalten wurde?
In dem Schreiben ist das extra erwähnt (der Text lautet: „aus gegebenem Anlaß
und ohne Einhaltung der Mindesladungsfrist laden wir Sie hiermit zu einer
außerordentlichen Versammlung ein welche stattfindet am …“)
oder genügt der
lapidare Hinweis „aus gegebenem Anlaß“?NEIN! es würde reichen zur Einladung,
Das verstehe ich nicht ganz.
In der Einladung steht „aus gegebenem Anlaß“ und es werden die TOPs
aufgelistet, die Besprochen und über die abgestimmt werden sollen.
Was nicht aufgeführt wird ist der „gegebenen Anlaß“ und es wird nirgends
erwähnt, welcher der TOPs zur Versammlung geführt hat und wer sie einberief. Es
fehlt auch ein Hinweis darauf, warum die Versammlung dringlich sein könnte.
Knackpunkt ist, dass in den aufgelisteten TOPs Anträge gestellt werden, in
denen über Reperaturen im Wert von etwas 35.000 Euro entschieden werden soll,
ohne dass irgendwelche Informationen vorliegen und das obwohl er Reparaturfond
dieses Jahr schon leergeräumt wurde.
viele noch immer unwissende Grüße
Jens / Flitzefisch
Hallo Ralf,
Moin Jens,
a) die gestezliche Frist § 24 (4) WEG -> eine Woche
Kann die Versammlung bzw. die Ergebnisse angefochten werden,
wenn die Frist
nicht eingehalten wurde?
uU schon, aber es gibt eben a) Gründe, die keinen Aufschub dulden und b) eine Öffnungsklausel im Gesetz
In dem Schreiben ist das extra erwähnt (der Text lautet: „aus
gegebenem Anlaß
und ohne Einhaltung der Mindesladungsfrist laden wir Sie
hiermit zu einer
außerordentlichen Versammlung ein welche stattfindet am …“)
dann ist es wohl so, dass hier ein wichtiger Grund vorliegt, der keinen Aufschub duldet
oder genügt der
lapidare Hinweis „aus gegebenem Anlaß“?NEIN! es würde reichen zur Einladung,
Das verstehe ich nicht ganz.
In der Einladung steht „aus gegebenem Anlaß“ und es werden die
TOPs
aufgelistet, die Besprochen und über die abgestimmt werden
sollen.
sehr gut, die TOPs stehen drin, damit gibt es Beschlussanträge und über diese kann abgestimmt werden. in der Praxis werden solche ETV häufig in Zusammenarbeit des Verwalters mit dem Verwaltungsbeirat vorbereitet.
Was nicht aufgeführt wird ist der „gegebenen Anlaß“ und es
wird nirgends
erwähnt, welcher der TOPs zur Versammlung geführt hat und wer
sie einberief. Es
fehlt auch ein Hinweis darauf, warum die Versammlung dringlich
sein könnte.
hhmmmmhh, vielleicht wird der Verwalter dies noch aufklären, du kannst in der Versammlung auch gern mal ganz konkret fragen, ob die 25 % der Eigentümer eingehalten sind…
Knackpunkt ist, dass in den aufgelisteten TOPs Anträge
gestellt werden, in
denen über Reperaturen im Wert von etwas 35.000 Euro
entschieden werden soll,
ohne dass irgendwelche Informationen vorliegen und das obwohl
er Reparaturfond
dieses Jahr schon leergeräumt wurde.
DA haben wir doch den dringenden Grund - es gibt (ofenbar wichtige) Instandhaltungsfragen zu klären, die auf einer ETV zu besprechen sind, und dafür fehlt der WEG zur Zeit das Geld; der Verwalter weiss also, dass ihr Arbeiten ausführen solltet (ER haftet dafür, wenn er es euch nicht sagen und zeigen würde) und will nun eine Entscheidung, ob ihr die Arbeiten ausführen lassen wollt und ob ihr ggf., eine Sonderumlage zur Finanzierung (Inst-Rücklage leer) beschließen wollt.
Wenn JA -> Sonderumlage einfordern, Auftrag vergeben -> gut
Wenn NEIN -> keine Arbeiten, kein Geld -> Verwalter ist raus aus Haftung!
SO einfach kann es sein - der Verwalter will nur euer Bestes - und in diesem Fall ist dies mal nicht (nur) das Geld sondern auch eure Zustimmung zu (scheinbar dringenden) Inst-Maßnahmen.
LG
Ralf
Hallo Ralf,
danke für die Antwort; allerdins häufen sich die Hinweise, dass der Verwalter
NICHT unser Bestes will. Leider.
Die Situation sieht so aus, dass in diesem Jahr die Treppen vor dem Haus
saniert wurden. Die Kosten sprengen den von der Versammlung vereinbarten
Rahmen, sind nund aber schon angefallen (der Verwaltungsbeirat hat obwohl er
dazu nicht berechtigt war die Entscheidung getroffen die beträchtlichen
Mehrkosten zu genehmigen ohne vorher darüber abzustimmen).
Im Verlauf der Arbeiten wurde festgestellt, dass die Türschwelle der Haustür
etwas angegammelt ist, was von der Baufirma auch korrekt an die Hausverwaltung
gemeldet wurde. Anstelle jetzt aber zu erkunden, was eine Reparatur der
Schwelle kostet hat unser Verwaltungsbeirat (btw: eine Person) Angebote für
neue Türen eingeholt und fordert zur Abstimmung zwischen zwei Varianten der
Türen auf (Holz oder Aluminium), von denen weder Farb- noch Gstaltungsmuster
existieren. Es wird uns also suggeriert, diese Reparatur sei sehr dringend und
wir hätten nur noch die Wahl zuischen zwei - völlig überteuerten - Türvarianten
für die auch nicht die vorgeschriebenen drei Angebote eingeholt wurden.
Im Verlauf dieser Abstimmmung soll außerdem beschlossen werden, dass Mehrkosten
in - noch - unbekannter Höhe ausgegeben werden können für die notwendigen
Umbauten an der Hausfront damit die Türen (von denen wie gesagt niemand weiß
wie sie aussehen sollen) reinpassen.
Es soll also einmal darüber gesprochen werden, was mit den Mehrkosten für den
Treppenbau geschieht (ohne dass genau bekannt gegeben wird, wie hoch diese
sind) und zum Anderen über die Türschwellen – beides Dinge, die genug Zeit
hätten, bis zur nächsten Hauptversammlung zu warten.
Der Dritte Punkt ist die Kannalisation: hier wurden vor acht Wochen - für
teures Geld (hier muss noch geklärt werden, warum die Kosten doppelt so hoch
lagen wie der Kostenvoranschlag) sämtliche Rohe freigefräst. Die ausführende
Firma hat nun festgestellt, dass an einer Stelle in den Rohen eventuell
Verstopfungsgefahr bestehen könnte - wären die Rohre nicht gerade freigefräst
worden, könnte man meinen, dies sein ein Grund für die Versammlung. Wenn nicht
der Bericht des Fräsenmannes außer der Hausverwaltung und dem Verwaltungsbeirat
noch niemandem vorliegt und niemand weiß was wirklich drinne steht.
Vorschlag des Verwaltungsbeirats ist auch hier wieder die teuerste denkbare
Lösung: es soll nicht etwa an der betreffenden Stelle das Rohr repariert werden
sondern es soll ein NEUER EINSTIEGS-SCHACHT zur Kontrolle angelegt werden - und
das obwohl auf dem Grundstück bereits zwei existieren!
Um die nötigen Informationenen selbst einzuholen und den Bericht des
Fräsenmannes samt dessen Empfehlung was zu tun ist einzusehen ist durch den eng
gesetzten Termin nicht genügend Zeit.
Es soll also auf der Versammlung über Reparaturen und Schönheitsreparaturen
beschlossen werden, die 1. nicht eilig und 2. mit mindestens 35.000 Euro (die
Arbeiten an der Fassade zum Türeneinpassen nicht eingerechnet) abgestimmt
werden, ohne dass klar ist, ob und welche der Dinge nun nötig sind oder wie der
Stand der Dinge tatsächlich aussieht.
Zusammen mit der - unberechtigten - Entscheidungsfreiheit des
Verwaltungsbeirats der in den vergangenen Jahren schon des öfteren erfolglos
zurechtgewiesen wurde macht das alles einen sehr unschönen Eindruck.
Es ist also die eigentliche Frage ob ich (erst letztes Jahr Wohnung gekauft und
ganz ,frisch’, werde also noch nicht für voll genommen) vielleicht die
Versammlung verhindern bzw. anfechten, die Hausverwaltung belangen und / oder
den Beirat seines Amtes entheben kann.
mittlerweile verzweifelte Grüße
Jens / Flitzefisch
Die Situation sieht so aus, dass in diesem Jahr die Treppen
vor dem Haus
saniert wurden. Die Kosten sprengen den von der Versammlung
vereinbarten
Rahmen, sind nund aber schon angefallen (der Verwaltungsbeirat
hat obwohl er
dazu nicht berechtigt war die Entscheidung getroffen die
beträchtlichen
Mehrkosten zu genehmigen ohne vorher darüber abzustimmen).Im Verlauf der Arbeiten wurde festgestellt, dass die
Türschwelle der Haustür
etwas angegammelt ist, was von der Baufirma auch korrekt an
die Hausverwaltung
gemeldet wurde. Anstelle jetzt aber zu erkunden, was eine
Reparatur der
Schwelle kostet hat unser Verwaltungsbeirat (btw: eine Person)
Angebote für
neue Türen eingeholt und fordert zur Abstimmung zwischen zwei
Varianten der
Türen auf (Holz oder Aluminium), von denen weder Farb- noch
Gstaltungsmuster
existieren. Es wird uns also suggeriert, diese Reparatur sei
sehr dringend und
wir hätten nur noch die Wahl zuischen zwei - völlig
überteuerten - Türvarianten
für die auch nicht die vorgeschriebenen drei Angebote
eingeholt wurden.
Im Verlauf dieser Abstimmmung soll außerdem beschlossen
werden, dass Mehrkosten
in - noch - unbekannter Höhe ausgegeben werden können für die
notwendigen
Umbauten an der Hausfront damit die Türen (von denen wie
gesagt niemand weiß
wie sie aussehen sollen) reinpassen.Es soll also einmal darüber gesprochen werden, was mit den
Mehrkosten für den
Treppenbau geschieht (ohne dass genau bekannt gegeben wird,
wie hoch diese
sind) und zum Anderen über die Türschwellen – beides Dinge,
die genug Zeit
hätten, bis zur nächsten Hauptversammlung zu warten.Der Dritte Punkt ist die Kannalisation: hier wurden vor acht
Wochen - für
teures Geld (hier muss noch geklärt werden, warum die Kosten
doppelt so hoch
lagen wie der Kostenvoranschlag) sämtliche Rohe freigefräst.
Die ausführende
Firma hat nun festgestellt, dass an einer Stelle in den Rohen
eventuell
Verstopfungsgefahr bestehen könnte - wären die Rohre nicht
gerade freigefräst
worden, könnte man meinen, dies sein ein Grund für die
Versammlung. Wenn nicht
der Bericht des Fräsenmannes außer der Hausverwaltung und dem
Verwaltungsbeirat
noch niemandem vorliegt und niemand weiß was wirklich drinne
steht.
Vorschlag des Verwaltungsbeirats ist auch hier wieder die
teuerste denkbare
Lösung: es soll nicht etwa an der betreffenden Stelle das Rohr
repariert werden
sondern es soll ein NEUER EINSTIEGS-SCHACHT zur Kontrolle
angelegt werden - und
das obwohl auf dem Grundstück bereits zwei existieren!
Um die nötigen Informationenen selbst einzuholen und den
Bericht des
Fräsenmannes samt dessen Empfehlung was zu tun ist einzusehen
ist durch den eng
gesetzten Termin nicht genügend Zeit.Es soll also auf der Versammlung über Reparaturen und
Schönheitsreparaturen
beschlossen werden, die 1. nicht eilig und 2. mit mindestens
35.000 Euro (die
Arbeiten an der Fassade zum Türeneinpassen nicht eingerechnet)
abgestimmt
werden, ohne dass klar ist, ob und welche der Dinge nun nötig
sind oder wie der
Stand der Dinge tatsächlich aussieht.Zusammen mit der - unberechtigten - Entscheidungsfreiheit des
Verwaltungsbeirats der in den vergangenen Jahren schon des
öfteren erfolglos
zurechtgewiesen wurde macht das alles einen sehr unschönen
Eindruck.Es ist also die eigentliche Frage ob ich (erst letztes Jahr
Wohnung gekauft und
ganz ,frisch’, werde also noch nicht für voll genommen)
vielleicht die
Versammlung verhindern bzw. anfechten, die Hausverwaltung
belangen und / oder
den Beirat seines Amtes entheben kann.mittlerweile verzweifelte Grüße
Jens / Flitzefisch
Ob das ganze technisch notwendig und sinnvoll ist, kann hier im Forum wohl keiner beurteilen.
Aber
der Beirat entscheidet mit Sicherheit nicht, welche Arbeiten durchgeführt werden, es sei denn die Eigentümerversammlung hat ihn bevollmächtigt.
im Rahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung ist dies Aufgabe der Verwaltung. Und wenn bei Bauarbeiten ein Defekt festgestellt wird, der mit erledigt werden muss, ist dies auch ok. Und für den Austausch einer Türschwelle bedarf es keiner Eigentümerversammlung.
das drei Kostenangebote eingeholt werden, ist nicht zwingend, oder ist das bei euch im Verwaltervertrag oder Teilungserklärung vereinbart?
berücksichtige bei deinen Anschuldigungen, dass der Beirat auch seinen Anteil an den Kosten tragen muss - und er wird sich nicht selber schädigen. Ich bin seit langen Jahren Beiratsvorsitzender in einer sehr großen Anlage. Am liebsten sind mir Miteigentümer, die erwarten, dass alles für sie nichts kostet, alles 1A in Schuß ist, sie jederzeit über alles informiert sind, und dann in der Versammlung kommen und sagen, sie kennen da jmd. der das alles viel billiger macht.
Vorschlag: Schlage in der Versammlung (besser noch vorher) vor, dass du die Tür bedeutend billiger besorgen kannst, nenne die Adresse der Firma und fordere den Verwalter auf, hier ein weiteres Angebot zu beschaffen.
du kannst den Beirat nicht abwählen, dazu benötigt es schon einen Tagesordnungspunkt. Aber du kannst dich doch nächstes Mal in den Beirat wählen lassen - engagierte Miteigentümer, die ehrenamtlich für andere arbeiten, sind immer gerne gesehen. Ich habe noch nie erlebt, dass ein Freiwillger nicht in den Beirat gewählt wurde.
Wenn die Begründung für den Schacht nicht schlüssig ist - er also nicht notwendig ist, ist das eine bauliche Veränderung, die nicht gegen deine Stimme passieren kann. Weise den Verwalter darauf hin und fordere ihn auf, den Antrag, wegen deiner Gegenstimme, als abgelehnt zu protokollieren. Falls er das nicht so sieht mußt du den Beschluss in Monatsfrist gerichtlich anfechten.
gruß n.