ich habe im januar eine eigentumswohnung in einem alten 13-parteien-haus erworben. von anderen eigentümern habe ich jetzt erfahren, daß einer der eigentümer über das sozialamt vermietet hat, vom amt auch miete + nebenkosten gezahlt kriegt, aber die nebenkosten nicht an die hausverwaltung abführt. alle vernünftigen versuche blockt er scheinbar ab; auf eigentümerversammlungen erscheint er nicht.
wie verfährt man mit so einem schmarotzer? ich denke mal: mahnen und dann anwalt, oder? aber wer muß da die initiative ergreifen - die eigentümerversammlung oder die hausverwaltung?
wie verfährt man mit so einem schmarotzer? ich denke mal:
mahnen und dann anwalt, oder? aber wer muß da die initiative
ergreifen - die eigentümerversammlung oder die hausverwaltung?
Du hast ja bei dem Erwerb auch sicherlich ein Protokoll der alten Sitzungen bzw kannst den Verwalter ansprechen. Bei uns wurde nämlich gleich bei der ersten Eigentümerversammlung entschieden, dass die Gemeinschaft im Zweifelsfall nicht für solche Schmarotzer aufkommt… scheint es gesetztlich wohl etwas andere Regeln zu geben.
Zum einen würde ich erstmal die Verwaltung angehen, denn die ist meiner Meinung nach zuständig, die laufenden Kosten einzutreiben (kassiert ja meist auch nicht schlecht dafür) - du wirst deine Nebenkosten ja auch an die Verwaltung erstmal abtreten müssen.
Wenn deren Versuche keine Wirkung zeigen das Thema auf die Tagesordnung bei der nächsten ET-Versammlung setzen und gemeinsam überlegen ob nicht ein Vorgehen auf gerichtlichem Wege Sinn macht. Denn die anderen 12 Partein sind gemeinsam ja scheinbar die Dummen, die die Kosten der 13. übernehmen… und der Vemieter der Wohnung lacht sich ins Fäustchen…
eine andere Möglichkeit wäre die Durchführung des Abmeierungsverfahren, also der Entzug des Eigentums.
Müsste auf der nächsten Eigentümerversammlung mit einer qualifizierten Mehrheit, mehr als die Hälfte aller stimmberechtigten Wohnungseigentümer, beschlossen werden.
Voraussetzung ist, dass der Eigentümer mit der Zahlung des Wohngeldes um mehr als 3% vom Einheitswertes, länger als 3 Monate, im Verzug ist.
Antrag lautet dann „Veräußerung des Wohnungseigentums“. Weigert er sich, kann das Wohnungseigentum im Rahmen des Verstiegerungsverfahren entzogen werden. Wird dann vom Notar durchgeführt.
Andere Möglichkeit wäre das gerichtliche Mahnverfahren, oder um Nachdruck zu verleihen, die Heizung abzustellen. Habe die Urteile leider nicht mehr gefunden, meine mich aber daran erinnern zu können.
vom Wasser und Heizenergy ausschließen
hallo und Guten Abend,
sorry aber Entzug des Wohnungseigentums dauert in Deutschland leider sehr lange, bis dahin hat der Wohnungseigentümer mehr WOhngeldrückstände gemacht als die Wohnung WERT ist incl. Verfahrenkosten ect.
Das beste ist, sofort handeln.
Die Wohnungeigentümergemeinschaft ist unter Wahrung des Verhältnismaßigkeitsprinzips berechtigt, einen Wohnungseigentümer ( Mieter )bei erheblichen Wohngeldrückstände von der Versorgung mit Wasser, Heizenergie und sogar Allgemeinstrom auszuschließen.
Urteil LG Hamm/ Beschl.v. 11.10.93,Aktenz. 15 W 79/93
ich Hoffe ich konnte wenig Helfen
netten Gruss an alle
Samir
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Der Verwalter muß Selbstverständlich nachdem ein Beschluß von den Eigentümer gefaßt worden ist,
das der Verwalter gegen Wohngeldsäumige vorgehen darf unbedingt eine angemessene Frsit gesetzt werden, bevor irgendetwas abgesperrt wird.
Außerdem muss der Mieter, falls der Eigentümer nicht in der Wohnung wohnt, sondern die Wohnung Vermietet hat, in Kenntnis gesetzt werden,damit der auch weiß was auf ihn zukommt.
Bei unseren Fall zahlt zur Zeit der Mieter die Miete auf das WEG Konto
Das Mittel der Wahl erscheint mir hier, wenn ein Mieter vorhanden ist, einen Titel zu erwirken, und auf Grund dessen eine Zwangsverwaltung anordnen zu lassen. Dann übernimmt ein von Gericht berufener Zwangsverwalter die Verwaltung der Wohnung, kassiert die Miete direkt vom Amt - zieht sich sein Honorar ab, überweist Wohngeld und kehrt den Rest an den Eigentümer aus.
Das Kappen der Versorgungsleitungen ist ein wirksames und schnelles Mittel - birgt aber die Gefahr, dass der Mieter auszieht, und ihr noch nicht mal mehr Wohngeld bekommt.
Die Umsetzung des „Geldeintreibens“ ist ureigenste Aufgabe des Verwalters im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung. Man sollte ihn konkret darauf ansprechen (vielleicht auch über den Verwaltungsbeirat), ihn mit Fristsetzung zu Aktionen auffordern und ihm gegebenenfalls Schadensersatz androhen. Spätestens hier wird die letzte Schnarchbacke aktiv. Die Eigentümerversammlung braucht hier nichts zu beschließen.
Gruß Norbert
Das Kappen der Versorgungsleitungen ist ein wirksames und
schnelles Mittel - birgt aber die Gefahr, dass der Mieter
auszieht, und ihr noch nicht mal mehr Wohngeld bekommt.
das klappt aber bei uns nicht. der nicht-zahlende wohnungsbesitzer zahlt die stromkosten für seine wohnung an die stadtwerke. was er nicht zahlt, ist das von der hausverwaltung fürs ganze haus abzurechnende wasser, müll, treppenhaus … die wasserversorgung können wir aber nicht einzeln kappen.
Wenn man die einzelne Wohnung nicht einzeln von irgendeiner Versorgung abklemmen kann , erübrigen sich natürlich diesbezügliche Überlegungen.
Auch ist es egal, welchen Teil des Wohngeldes der Miteigentümer nicht bezahlt. Er muss das gesamte beschlossene Wohngeld und alle beschlossenen Abrechnungen, alle Umlagen etc. bezahlen oder gerichtlich anfechten.
Prinzipiell sieht unser Rechtssystem bei Nichtzahlung in solchen Fällen vor:
Mahnbescheid beantragen - Titel - Pfändung
Falls nichts zu pfänden da ist, man aber weiss, dass Gelder fließen (mtl. durch Mieter), kann man sich diese über eine Zwangsverwaltung sichern.
Eine gute Idee ist auch, vom Mieter die Bankverbindung herauszubekommen, auf die er die Miete überweist. Der Gerichtsvollzieher beschlagnahmt gerne irgendwelche Konten, von denen er Kenntnis hat.
Die Durchführung des Verfahrens obliegt dem Verwalter!
Man muss halt den Verwalter motivieren hier aktiv zu werden und auch mal nen Miteigentümer auf die Füsse zu treten.
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
die Androhung das die Wasserleitung abgekappt wird, wenn die Wohngelder nicht bezahlt werden, lohnt sich eh erst wenn ein Mieter in der Wohnung wohnt, sonst hat das kein Sinn.
So, bevor die Wasserl.abgekapt werden soll, soll der Mieter davon in Kenntnis gesetzt werden, dass wenn sein Vermieter das Wohngeld nicht bezahlt, hat er die Möglichkeit die MIete auf das WEG Konto einzuzahlen, damit die WL nicht abgekapt wird, und meistens zahlen die Mieter die Miete auch so , jedenfalls ist das bei uns im Haus so.
netten gruss
Samir
[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]
Allgemeine Vorgehensweise leider sehr lang
Hierzu auch mal ganz allgemein
Schau mal nach mit welchen Vollmachten euer Verwalter ausgerüstet ist.
Die Vorgehensweise des Verwalters bei ausstehenden Hausgeldzahlungen sieht so aus:
Der Verwalter stellt ein paar Tage nach der Fälligkeit fest, dass die Vorauszahlung eines WEers glaut beschlossenem Wirtschaftsplan nicht auf das Konto der Gemeinschaft einbezahlt oder eine Lastschrift bei der Bank zurückbelastet wurde.
Der Verwalter mahnt den Eigentümer an und setzt ihm eine Frist zur Bezahlung. Eine Verpflichtung der Verwaltung zur Mahnung besteht nicht, wenn es sich um feste Termine oder wiederkehrende Leistungen handelt. Muss die Angelegenheit bei Gericht weiterverfolgt werden, so sollte beachtet werden, dass viele Richter trotzdem Wert auf eine vorherige Mahnung legen.
Hält der WEer die Fristsetzung nicht ein, so übergibt der Verwalter, durch entsprechende Beschlüsse bevollmächtigt oder Verwaltervollmacht im Vertrag, die Unterlagen an einen Anwalt zur weiteren Verfolgung ab.
Er wird einen Titel erwirken, wie z. B. einen Vollstreckungsbescheid im Mahnverfahren oder einen rechtskräftigen, vollstreckungsfähigen Beschluss des Gerichts.
Werden Schriftsätze vom Gericht an den Verwalter zugestellt, informiert er die Eigentümergemeinschaft darüber.
In der Buchhaltung hat der Verwalter tatsächliche Einnahmen und Ausgaben darzustellen. Er hat allerdings Rückstände von Eigentümern solange zu führen, bis diese bezahlt oder uneinbringlich sind.
Um nicht in Zahlungsschwierigkeiten zu geraten, muss der Verwalter oftmals kurzfristig eine Versammlung einberufen werden, um den restlichen WEer den aktuellen Stand der Dinge mitzuteilen. Bei Zahlungsschwierigkeiten von WEern ist es immer vorteilhaft, einen unbeglaubigten Grundbuchauszug anzufordern. Vielleicht haben sich die Eigentumsverhältnisse geändert und der Verwalter wurde nicht informiert. Weiter sollte der Verwalter in Erfahrung bringen, warum nicht gezahlt wird und wie lange sich dieser Zustand voraussichtlich hinzieht. Die Höhe der zu beschließenden Sonderumlage richtet sich nach diesen Kriterien. Außer der Höhe ist der Fälligkeitszeitpunkt der Sonderumlage festzusetzen. Ggf. ist gleich über eine Zwangsverwaltung , Zwangsversteigerung oder Entziehung von Wohnungseigentum zu beschließen. Dies richtet sich nach der bereits erfolgten Tätigkeit des Anwalts, der Höhe der Außenstände, den entsprechenden Gesetzen, den gefassten Beschlüssen und der Teilungserklärung, die häufig zu diesem Thema eine Passage enthält.
Aus den Hausgeldtiteln kann sowohl die Zwangsversteigerung des Wohnungseigentums als auch die Zwangsverwaltung eingeleitet werden. Die Einleitung eines Zwangsverwaltungsverfahrens bringt den Vorteil, dass der Zwangsverwalter das Hausgeld an die Gemeinschaft zahlen muss. Kann der Zwangsverwalter diese Hausgeldzahlungen nicht durch Mieteinnahmen finanzieren, muss der die Zwangsverwaltung betreibende Gläubiger Vorschüsse an den Zwangsverwalter leisten. Dieser zahlt in einem solchen Fall aus den Vorschüssen die fälligen Hausgelder an die Gemeinschaft bzw. ihren Verwalter. Wenn die Eigentümergemeinschaft die das Zwangsverwaltungsverfahren betreibende Gläubigerin ist, finanziert sie selbst die fälligen Hausgelder des zahlungsunfähigen WEers.
Vorschußerstattung
Diese Art der Finanzierung ist sinnvoll, wenn gleichzeitig ein Zwangsversteigerungsverfahren läuft. Bei der Verteilung des Versteigerungserlöses erhält die Eigentümergemeinschaft nämlich ihre Vorschüsse an den Zwangsverwalter vorrangig erstattet
hierzu § 10 Abs.1 Nr. 1 ZVG.
So lassen sich oft jedenfalls die laufenden Kosten, welche für die Wohnung des zahlungsunfähigen WEers entstehen, realisieren.
LG Hamm/ Beschl.v. 11.10.93,Aktenz. 15 W 79/93