Hallo Ute
Grundbucheintragung bedeutet, dass mit dem Eigentümerwechsel – maßgeblich ist die Eintragung im Grundbuch – eine Zäsur stattfindet. Alle bereits fälligen Ansprüche verbleiben beim Veräußerer, die noch nicht fälligen Ansprüche gehen auf den Erwerber über.
Bestehende Mängelbeseitigungsansprüche des Mieters nach § 535 Abs. 1 S. 2 BGB gehen auf den Erwerber über.
Ein zum Zeitpunkt des Eigentümerwechsels bestehendes Minderungsrecht des Mieters wirkt auch gegenüber dem Erwerber.
Unter einer Modernisierung sind solche baulichen Maßnahmen zu verstehen, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen oder die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltig Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken.
Nach der Legaldefinition in § 554 Abs. 2 BGB sind unter einer Modernisierung solche baulichen Maßnahmen zu verstehen, die
der Verbesserung der Mietsache dienen (gebrauchswerterhöhende Maßnahmen oder Maßnahmen zur Verbesserung der allgemeinen Wohnverhältnisse),
zur Einsparung von Energie oder Wasser führen,
oder zur Schaffung neuen Wohnraums durchgeführt werden
Da nur die Modernisierungskosten umlagefähig sind, müssen diejenigen Kosten unberücksichtigt bleiben, die für Instandsetzungsmaßnahmen angefallen sind. Ist eine exakte Trennung zwischen Instandsetzung und Modernisierung nicht möglich =modernisierende Instandsetzung, so sind die tatsächlich ersparten Instandsetzungskosten von den Gesamtkosten abzuziehen.
Werden die Kosten für bauliche Änderungen ganz oder teilweise durch zinsverbilligte oder zinslose Darlehen aus öffentlichen Haushalten gedeckt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag nach Satz 1 um den Betrag der Zinsermäßigung, der sich für den Ursprungsbetrag des Darlehens aus dem Unterschied im Zinssatz gegenüber dem marktüblichen Zinssatz für einstellige Hypotheken zum Zeitpunkt der Beendigung der Maßnahmen ergibt; werden Zuschüsse oder Darlehen zur Deckung von laufenden Aufwendungen gewährt, so verringert sich der Erhöhungsbetrag um den Jahresbetrag des Zuschusses oder Darlehens. Ein Mieterdarlehen, eine Mietvorauszahlung oder eine von einem Dritten für den Mieter erbrachte Leistung für die baulichen Änderungen steht einem Darlehen aus öffentlichen Haushalten gleich.
Wesentlich ist, dass die Verpflichtung zur Berücksichtigung der Förderungsbeträge kraft Gesetzes nur vom Empfänger der Fördermittel beachtet werden muss. Nur derjenige Vermieter, der die Vorteile der Förderung genießt, muss deren Nachteile hinnehmen. Der Erwerber muss die Fördermittel nur dann berücksichtigen, wenn er kraft Vertrages hierzu verpflichtet ist. Hiervon ist auszugehen, wenn der Empfänger der Fördermittel mit dem Mieter eine entsprechende Regelung trifft; in diesem Fall geht die Verpflichtung nach § 566 BGB auf den Erwerber über. Eine Vereinbarung zwischen dem Veräußerer und dem Erwerber kann als Vertrag zugunsten des Mieters bewertet werden. Auch in diesem Fall muss der Erwerber die Mietbeschränkung einhalten.
Instandsetzung die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands z. B. Reparatur einer beschädigten Sache. Die dem Mieter nach § 276, § 278, § 823, § 831 BGB obliegende Haftung für schuldhaft verursachte Beschädigungen der Mietsache wird von der gesetzlichen Regelung über die Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht nicht tangiert.
Der Vermieter hat dem Mieter 3 Monate vor dem Beginn der Modernisierungsmaßnahme deren Art, voraussichtlichen Umfang, voraussichtlichen Beginn und voraussichtliche Dauer sowie die zu erwartende Erhöhung der Miete schriftlich mitzuteilen
Für notwendige Instandsetzungen reicht eine kurze Zeit ca. 1 – 2 Wochen vorher, dies gilt allerdings nicht bei Notfällen.
Gruss
Marie
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