Wenn bei einer vermieteten Wohnung ein Eigentümerwechsel statt findet, wie wird denn die kaution gehandhabt. Geht diese in die Verwaltung des neuen Eigentümers in der derzeit angelegten Form über oder bekommt sie der neue Eigentümer ausgehändigt und muss sie selber wieder anlegen?
Sollte zum Kaufzeitpunkt ein Mietrückstand zu verzeichnen sein, kann die Kaution zu deren „Tilgung“ verwendet werden?
Im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ ( § 566 BGB). Der Erwerber eines Grundstücks tritt mit dem vollendeten Eigentumserwerb an Stelle des Vermieters in die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Rechte und Pflichten ein; also erst mit Eintragung im Grundbuch!
Der Erwerber tritt voll in die Kautionsverpflichtungen ein. Das heißt auch, dass er gegenüber dem Mieter bei Beendigung des Mietverhältnisses insoweit über die Kaution später abrechnen muss und diese einschließlich der dem Mieter zustehenden Zinsen an diesen zurückgezahlt. Der Erwerber kann keineswegs den Mieter darauf verweisen, dass er Kaution nicht erhalten habe. Noch weitergehender ist der Mieter geschützt: kann der Erwerber (neue Vermieter) die Kaution nicht zurückzahlen, so haftet für die Rückgewähr weiterhin der alte Vermieter (§ 566 a BGB).
Der Erwerber sollte sich beim Erwerb sämtliche Sicherheiten der Mieter rechtswirksam vom Verkäufer übertragen lassen. Die Übergabe der Mietsicherheiten sollte im notariellen Grundstückskaufvertrag zur Absicherung geregelt werden.
Super vielen Dank!