man stelle sich mal vor, man sei Mieter einer Wohnung bzw. Gewerbeeinheit und bekommt die Information, daß die „Gefahr“ eines Eigentümer- bzw. Vermieterwechsels bevorsteht bzw. eintreten könnte.
Für diesen Wechsel gibt es ja mehrere Möglichkeiten. Der Mieter möchte nun wissen, wann er mit welchen Szenarien zu rechnen hat.
1. Variante
Die Immobilie wird öffentlich zwangsversteigert, z. B. weil der bisherige Eigentümer quasi insolvent war.
Es besteht für den neuen Eigentümer ein Sonderkündigungsrecht - richtig?
2. Variante
Die Immobilie wird freiwillig versteigert, z. B. weil sie der bisherige Eigentümer einfach ‚verkaufen‘ wollte. Frage: Besteht auch in diesem Fall ein Sonderkündigungsrecht für den neuen Eigentümer?
3. Variante
Die Immobilie wird ganz normal verkauft, also ohne Versteigerung. Wie sieht es dann mit dem Kündigungsrecht des neuen Eigentümers aus?
Sofern ein Sonderkündigungsrecht besteht - welche Fristen wären einzuhalten und ab wann laufen diese? Alternativ: Falls kein Sonderkündigungsrecht besteht, würden aber die Kündigungsfristen von langfristigen Mietverträgen verkürzt bzw. das ursprüngliche Mietende vorverlegt werden?
Welche Rechte hat man als betroffener Wohnraummieter bzw. gewerblicher Mieter, der evtl. Sonder-Kündigung und vorzeitiger Vertragsbeendigung zu entgehen o. ä.?
http://www.gesetze-im-internet.de/bgb/__566.html
In keinem Fall bricht Kauf die Miete.
Variante 1:
Sonderkündigungsrecht: Ja, aber in voller Härte nur gegen den bisherigen Eigentümer, so er denn Nutzer der Wohnung war. Gegen Mieter entscheiden Gerichte wie in den anderen Varianten.
Variante 2 etc.
Nur bei Eigenbedarf oder den sonstigen Kündigungsrechten.
Bei Gewerbeverträgen gelten die für Wohnraum gültigen Schutzvorschriften nicht, aber auch kein Eigenbedarf.
Fristen: Meines Wissens ca. 4 Wochen, aber da bin ich im Detail überfragt und im Moment zu faul zum suchen.
Dann ist ja gut - also hätte nur der bisherige Eigentümer mit der mitversteigerten eigengenutzten Wohnung das „Problem, demnächst eventuell auf der Straße sitzen zu müssen“. Dem Mieter kann es ziemlich egal sein, ob und wie ein Eigentümerwechsel passiert, wobei dies sowohl Wohnungs- als auch Gewerbemieter gleichermaßen betrifft.
Variante 1:
Sonderkündigungsrecht: Ja, aber in voller Härte nur gegen den
bisherigen Eigentümer, so er denn Nutzer der Wohnung war.
Gegen Mieter entscheiden Gerichte wie in den anderen
Varianten.
nein, eigentlich nicht, siehe § 57a ZVG. Somit sind auch zum Beispiel Vertäge mit vereinbarten Kündigungsausschlüssen vor Ablauf dieser mit den gesetzlichen Fristen zu kündigen (zum Beispiel wegen Eigenbedarfes).