Man stelle sich vor: ein Mietshaus wird verkauft. Zwischen Käufer und Verkäufer wird vereinbart, dass die Mietkaution nur vom Verkäufer an den Käufer weitergeleitet wird, wenn die Mieter dem zustimmen. Nun schickt die Hausverwaltung den Mietern im Auftrag des Verkäufers ein Schreiben mit folgendem Inhalt:
ERKLÄRUNG ZUR VERWENDUNG DER MIETKAUTION
Bitte kreutzen sie zutreffendes an, damit wir wissen, wie wir mit Ihrer Kaution verfahren sollen.
Ich bin mit der Weiterleitung der von mir hinterlegten Mietkaution an den neuen Eigentümer einverstanden und verzichte gegenüber dem bisherigen Vermieter auf alle Rückforderungsansprüche aus der hinterlegte Mietkaution.
Mit einer Weiterleitung der von mir hinterlegten Mietkaution an den neuen Eigentümer bin ich nicht einverstanden.
Einer der Mieter Herr X, der seit 2002 in der Wohnung wohnt, stellt sich folgende Fragen:
Was könnte in Anbetracht von § 566a BGB dafür sprechen, dass er der Weiterleitung zustimmt?
Gibt es irgendwelche Nachteile, die ihm daraus erwachsen könnten, dass er die Kaution nicht weiterleitet?
Hat er das Recht, eine Weiterleitung zu verlangen, ohne auf seine Ansprüche zu verzichten?
Hallo Hendrik, (wir versuchen hier immer uns höflich zu begrüßen und zu verabschieden)
ehrlich gesagt, weiss ich nicht so genau, worauf du eigentlich hinauswillst.
Ein Haus wird verkauft. Der neue Käufer hat selbstverständlich Anrecht darauf von seinen Mietern eine Kaution (also eine Sicherheitsleistung) zu erhalten. Soweit so gut.
Der alte Hausbesitzer hat eine solche Sicherheitsleistung von den Mietern (damals) erhalten und verwaltet diese gesetzesgemäß. Soweit so gut.
Jetzt werden die Mieter gefragt, ob diese Kaution direkt an den neuen Käufer weitergeleitet werden soll, oder erst mal dem Mieter ausgezahlt. Der neue Käufer müsste dann diese Kaution vom Mieter wieder einfordern, dieser sie wieder zahlen. Umständlich aber, soweit so gut.
Warum sollte es Vorteile nach 566a BGB bringen einer direkten Weiterleitung nicht zuzustimmen? Glaubst du, dass ein Käufer eines Hauses für die Kaution haftet, auch wenn einwandfrei zu beweisen ist, das selbige vom früheren Besitzer beim Verkauf an den Mieter zurückgezahlt wurde?
Das einzige Problem welches ich sehe, ist die genaue nachvollziehbare Dokumentation dieser Transaktion, die sehr guten Ansätze die hier geschildert werden, lassen dieses Risiko jedoch minimal erscheinen.
Wäre ich dieser Mieter würde ich der Transaktion zustimmen, jedoch darum bitten, das der Eingang der Kaution beim Käufer dokumentiert wird und auch über den aktuellen Betrag der überwiesen wird eine Nachricht gegeben wird (aufgelaufene Zinsen).
Hallo Nita, ( nun habe ich ja jemanden bestimmtes, den ich nett begrüssen kann.) Zuerst einmal Danke für Deine Antwort. Zur Sache möchte ich meine Einschätzung des Sachverhalts konkretisieren.
So wie ich § 566a BGB vertehe, hat der Mieter Ansprüche auf Rückerhalt der Kaution bei Beendigung des Mietverhältnisses gegen den Erwerber, auch wenn dieser keine Kaution vom alten Eigentümer bekommen hat. Ferner hat er Ansprüche gegen den alten Eigentümer, wenn die Kaution vom neuen nicht zu erlangen ist, auch dann, wenn der die Kaution weitergeleitet hat. Auf diese Ansprüche würde der Mieter evtl. verzichten, wenn er der Weiterleitung unter den oben genannten Voraussetzungen zustimmt.
Dies kann unter anderem problematisch sein, wenn der neue Eigentümer insolvent wird. Hat der Mieter nun auf die Ansprüche gegen den alten Eigentümer verzichtet bekommt er nichts.
Was ich erfahren möchte, ist ob ich den Fall richtig erfasst habe, oder ob ich irgendetwas übersehen habe, was rechlich relevant sein könnte.
Was könnte in Anbetracht von § 566a BGB dafür sprechen,
dass er der Weiterleitung zustimmt?
Die Notwendigkeit für eine Mieterzustimmung ist nicht gegeben. Es ergibt sich für den Käufer die Notwendigkeit dafür zu sorgen, dass er auch die Kautionen vom Verkäufer bekommt. Es ist das Risiko des Verkäufers, das der Käufer die Kautionen getrennt von seinem Vermögen verwaltet.
Ich als Mieter würde den ehem.Vermieter nicht aus der Haftung entlassen.
Ich habe schon Kautionen in ZV-Verfahren untergehen sehen. Da blieb dem Mieter nur noch sich ganz hinten mit seinen Ansprüchen anzustellen.
Was könnte in Anbetracht von § 566a BGB dafür sprechen,
dass er der Weiterleitung zustimmt?
wie schon gesagt wurde, ist eine Zustimmung des Mieters nicht erforderlich.
Gibt es irgendwelche Nachteile, die ihm daraus erwachsen
könnten, dass er die Kaution nicht weiterleitet?
Nein, wenn der Vermieter/Erwerber die Kaution gesetzeskonform anlegt > § 551 BGB „getrennt von seinem übrigen Vermögen“ (= mündelsicher/insolvenzsicher).
Hat er das Recht, eine Weiterleitung zu verlangen, ohne auf
seine Ansprüche zu verzichten?
Der Mieter hat nicht das Recht Weiterleitung zu verlangen, da ja nach Gesetz automatisch der Erwerber haftet; daneben kann der Mieter aber auch nicht gezwungen werden, auf seine Absicherung nach § 566a BGB zu verzichten.
M.E. ist der Gesetzesgeber mit § 566 a weit über sein eigentliches Ziel hinausgeschossen - denn eigentlich sollte damit der Mieter abgesichert werden, für Fälle in denen die Übergabe der Kaution an den Erwerber nicht ordentlich erfolgt bzw. in denen der Erwerber die Kaution nicht gesetzeskonform anlegt.
Dass der Vorbesitzer bei ordnungsgemäßer Übergabe nicht bis zum St. Nimmerleinstag haften will, obwohl nach normalem Zivilrecht eigentlich keine Rechtsgrundlage mehr dafür besteht, ist nachvollziehbar.
Für Mieter X wäre es dagegen sicherer, wenn er auf seine Rechte nach § 566a nicht verzichtet > oder nur unter der Voraussetzung verzichtet, dass die gesetzeskonforme Neu-/Wiederanlage der Kaution auch nachgewiesen wurde.
Wie „gerecht“ Recht ist, kommt halt of darauf an, von welcher Seite aus man es betrachtet
nun habe ich ja jemanden bestimmtes, den ich nett begrüssen kann.) Zuerst einmal Danke für Deine Antwort. Zur Sache möchte ich meine Einschätzung des Sachverhalts konkretisieren.