Hallo liebe WWW-Gemeinde.
Als Laie in Rechtsfragen würden mich eure Antworten zu folgenden - hypotetischen Fall interessieren:
Die Personen M und W kaufen gemeinsam eine Immobilie, beide sind zu jeweils 50% im Grundbuch als Eigentümer eingetragen und haften für die Finanzierung gesamtschuldnerisch.
Folgende Situation würde sich nun ergeben:
Person M verdient als Angestellter „nicht schlecht“ , Person W ist selbständig und vedient quasi nix.
Es kommt wie es kommen muss, die beiden trennen sich und Person W möchte im Haus wohnen bleiben. Kann sich ja aufgrund des fehlenden Einkommens auch nichts Neues suchen.
- Verkauf der Immobilie kommt wg. Vorfälligkeitsentschädigung nicht in Frage.
- Person M zieht aus und zahlt die Verpflichtungen (Kredit und ggf. Nebenkosten) bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung weiter.
kann Person M die Hälfte der Verpflichtungen UND ggf. eine Art Nutzungsentschädigung von Person W verlangen? Wie könnte ggf. eine vertragliche, rechtssichere Regelung aussehen?
Freue mich auf Ihre/Eure Meinungen
Gruß
der Suchende
Hallo
unabhängig davon, ob M und W verheiratet waren (also gegeneinander Unterhaltspflichtig sein könnten) macht die Ausgangslage wenig Sinn:
Person W möchte im Haus wohnen bleiben. Kann sich ja aufgrund
des fehlenden Einkommens auch nichts Neues suchen.
Wer kein Geld hat, Miete für eine angemessene Wohnung zu bezahlen, wird auch kein Geld haben, eine Haus zu bezahlen.
- Verkauf der Immobilie kommt wg. Vorfälligkeitsentschädigung nicht in Frage.
Es mag ja viele gute Gründe geben, ein Haus nicht zu verkaufen, aber die Vorfälligkeitsentschädigung kann kein Grund sein. Bezahlt wird die sowieso.
- Person M zieht aus und zahlt die Verpflichtungen (Kredit und
ggf. Nebenkosten) bis zum Ablauf der Zinsfestschreibung weiter.
was erst danach verkaufen? Wozu das ganze? Reinen Tisch machen und fertig, also Auszahlen und Miete oder verkaufen und teilen. Wenn beide solvent wären, wäre folgende Aufteilung „gerecht“:
Der Bewohner zahlt eine realistische Kaltmiete zur Kredittilgung und die laufenden Kosten. Den Rest der Kredittilgung teilen sich beide.
Gruß
achim .
Hallo Achim,
vielen Dank für ihre Antwort.
soweit so gut…
M.E. hätte Person M folgenden Gedankengang:
ALLE lfd. Kosten zu übernehmen und Person W vertraglich eine Art von Schuldeingeständniss zu unterzeichnen.
Zusätzlich natürlich eine angemessene Kaltmiete zu 50%. das Ganze zu einem angemessenen Zinssatz abzinsen.
Am Ende der Zinsfestschreibung das Objekt, das ja lt. Grundbuch beiden gehört übernehmen, also Person W unter Berücksichtigung der aufgelaufenen „Schulden“ quasi auszahlen und das Objekt dann:
Zur vollen Miete an Person W zu vermieten, selbst zu nutzen oder oder oder…
Wäre doch eine faire Lösung?
Hallo,
wenn W so doof ist, kann M sich beliebige faire Lösung konstruieren. Dazu ist es sicher hilfreich, wenn W sich nicht schnellstmöglich in finanziellen Dingen neutral und unabhängig beraten lässt!
Gruß
achim
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Hallo
Wie könnte ggf. eine vertragliche, rechtssichere Regelung aussehen?
Die gibt es nicht, weil der Gesetzgeber für Grundstücksgeschäfte die notarielle Beurkundung vorgeschrieben hat - rein vertragliche Vereinbarungen wären hier null und nichtig.
http://www.hildebrandt-maeder.de/sites/Notariat.php?..
Die angedachte „vertragliche Art von Schuldeingeständnis“ nennt sich Übereignungsvertrag des 50%igen Eigentumsanteils von W an M zu einem vereinbarten Zeitpunkt und für eine vereinbarte Gegenleistung (da wäre ja auch ein Mietverhältnis mit „Abwohnen“ statt Kaufpreiszahlung denkbar).
Wenn M alles zahlen, W dafür kostenlos wohnen lassen und später in die Röhre gucken möchte, dann ist sein Plan, das ohne wirklich eingehende rechtliche Beratung nur untereinander auf einem Stück Papier vertraglich zu regeln natürlich extremst gut.
Ohne notarielle Beurkundung der Übereignungsvereinbarung hat M jedenfalls keinen Anspruch auf grundbuchamtliche Eigentumsumschreibung und damit auch keinen Anspruch W aus der Immobilie rauszubekommen, für die W ja weiterhin als Mit-Eigentümer eingetragen ist.
Preisfrage: Wie verlockend dürfte es für W erst sein, wenn M das Darlehen durch seine alleinigen Zahlungen vermindert hat, nun unfair zu werden, das „Übernehmen“ durch M nun nicht mehr zu wollen und auch nicht ausziehen zu wollen?
Nebenkosten > „umlagefähige Betriebskosten“ werden in normalen Mietverträgen übrigens dem Mieter neben der Miete übertragen.
Grüsse Rudi
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Hallo Rudi,
wenn ich den UP richtig verstanden habe, dann möchte M W quasi einen Kredit für Miete und Nebenkosten gewähren, bis die Zinsbindung abläuft (Vorfälligkeitsentschädigung, die Kosten Beträge, die hier um jeden Preis gespart werden sollen 
Die gibt es nicht, weil der Gesetzgeber für
Grundstücksgeschäfte die notarielle Beurkundung vorgeschrieben hat
Dein Einwand ginge dann m.E. am UP vorbei, da die Grundbuchangelegenheiten (verkaufen, übereignen … ) erst danach angegangen werden sollen.
Gruß
achim
Richtig erkannt.
M hält diese Regelung für fair, da W wg. fehlender Liquidität nur wenig Möglichkeiten bleiben.
Durch die vertragliche Regelung könnte M die eingesetzten Mittel „retten“
Hallo,
M hält diese Regelung für fair, da W wg. fehlender Liquidität nur wenig Möglichkeiten bleiben.
Mit Verlaub, dass ist nach allem was Du bisher schriebst Unsinn.
Durch die vertragliche Regelung könnte M die eingesetzten Mittel „retten“
Und das (mit dem selben Verlaub) auch.
- eine Vorfälligkeitsentschädigung sind keine zusätzlichen Kosten, die man zusätzlich zu bezahlen hat. Es mag andere Gründe fürs Halten geben (Geschäftsräume, Förderungen, Erbschaftssperrfristen, hoffen auf bessere Zeiten), sonst kann jetzt verkauft werden.
- Normalerweise kostet ein Haus für eine Person deutlich mehr als ein angemessene Wohnung. Es mag andere Gründe geben, warum W im Haus bleiben sollte (z.b. Geschäftsräume im Haus, keine Sozialwohnungen in der Nähe), sonst sollte sie ausziehen.
Zudem ist es in der Regel nicht wirklich glücklich, sich als schwächerer in finanziellen und essentiellen Dingen künftig an seinen Ex-Partner zu binden.
Gruß
achim