Hallo,
ich erinnere mich daran,
das laut § 311b Satz 1 in Verbindung mit § 125 des
Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) eine Übertragung von Immobilien
nur durch eine notarielle Beurkundung wirksam ist. Oder liege
ich da falsch?
man muss hier zwischen der Übertragung des Eigentums und der vertraglichen Verpflichtung, dieses zu tun, unterscheiden.
Im Deutschen Recht gilt das Trennungsprinzip. Das bedeutet, dass die Frage, wer Eigentümer einer Sache (auch Grundstück) ist, völlig getrennt zu behandeln ist, von den diesbzeüglichen Verträgen.
Die Verträge statuieren nur die Verpflichtung, Eigentum zu übertragen, bzw. den Kaufpreis (bei einem Kaufvertrag, das selbe gilt für Miete, Leihe, Schenkung, etc.) zu zahlen.
Eigentum wird durch eine hiervon völlig separate Übereignung übertragen. Ich kann also auch einen Kaufvertag über zB. mein Auto mit A schließen (dann bin ich noch immer Eigentümer) und das Eigentum am Auto dann B übertragen. Das eine hat mit dem anderen nichts zu tun (ich müsste dann nur Schadenersatz leisten, weil ich meine Vertragliche Pflicht, dem A das Auto zu übereignen - so nennt sich die Eigentumsübertragung - nicht nachkomme).
Bei Grundstücken ist das ebenso. Übereignen tut man diese dadurch, indem man dem Grundbuchamt die Auflassungserklärung beider Parteien zukommen lässt (das ist die Einigung zwischen den Parteien, dass das Eigentum übergehen soll). Das hat mit dem Grundstückskaufvertrag an sich nichts zu tun. Der Grundstückskaufvertrag ist aber die zugrundeliegende vertragliche Verpflichtung, damit man sicher geht, dass man die Leistung des jeweils anderen auch bekommt.
Wenn ich also einen Grundstückskaufvertrag schließe, dann verpflichte ich mich lediglich, Grundeigentum zu übertragen. Allein für diese Verpflichtung gilt § 311b BGB. Siehe auch den Wortlaut: „Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil VERPFLICHTET, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben,…“ Dieser muss notariell beurkundet werden.
Ich kann aber das Eigentum auch einfach so an jemanden anders übertragen, indem ich eben dem Grundbuchamt die Erklärung beider Parteien beglaubigt zukommen lasse. Warum man das macht (Kaufvertrag, Schenkung, etc.) interessiert das Amt nicht die Bohne, denn das Grundbuchamt ist nur für die eigentumsrechtliche Seite zuständig.
Man kann also ohne weiteres Grundeigentum übertragen ohne einen Vertrag (was letztlich nicht ganz richtig ist, weil man hierin zumindest eine formlos vereinbarte Schenkung hineininterpretieren würde, aber das soll jetzt hier mal egal sein) und würde sich die Notarkosten sparen. Dann muss man aber dem anderen schon ausreichend vertrauen, denn man hat a) keine Gewissheit, dass der andere zB. den vereinbarten Kaufpreis zahlt und b) hat man keinen Vertrag in dem alles andere bzgl. des Kaufs geregelt ist (zB. den üblichen Gewährleistungsausschluss bei Grundstücksverträgen).
Oder man schließt so einen Vertrag ab ohne diesen notariell zu beurkunden und wenn das Eigentum umgeschrieben ist, ist dieser dann auch so wirksam (vgl. § 311b Abs. 1 Satz 2 BGB).
Deshalb wird letztlich zB. unter Verwandten Grundeigentum häufig ohne Beurkundung oder gar schriftlichen Vertrag übertragen, was eine Menge Geld spart. Im normalen Rechtsverkehr ist das natürlich nicht ratsam.
Gruß
Dea