es geht um ein 3 Familienhaus, welches Herr Mustermann vor 3 Jahren erworben hatte.
Um die Immobilie zu finanzieren haben seine Großeltern das nötige Eigenkapital in Höhe von 19000€ vorgeschossen ( geliehen ).
Im nachhinein sollte Herr Mustermann dann ein Papier unterzeichnen, auf welchem er die 3. Wohnung an seine Mutter als Eigentum übergeben sollte, da man ja an den Unkosten des Kaufs in Höhe von 24000€ beteiligt sei.
Herr Mustermann hatte aber nur 19000€ erhalten.
Notgedrungen musste er unterschreiben, da man das Geld ansonsten zurückgefordert hätte, was allerdings nicht mehr ging, da der Kauf schon im vollen Gange war ( Vertragsunterzeichnung etc )
Herr Mustermann wurde beim Kauf vor 3 Jahren alleine in das Grundbuch eingetragen.
Nun zu meiner Frage:
Da bis dato noch kein Schreiben eines Notars eingegangen ist, das dieses Schreiben der Großeltern bei einem Notar eingegangen ist, er weder
zu einer notariellen Beglaubigung geladen wurde, weder noch ein Schreiben über eine Beglaubigung vorliegt und auch keine Anfrage zur Änderung des Grundbuches beantragt wurde, bleibt das Haus mit allen drum und dran doch in seinem Besitz ohne Ansprüche dritter gerecht zu werden?
Und hat damit einen gültigen Vertrag unterzeichnet, auch wenn die andere Seite es bisher versäumt hat, ihr Eigentum ordnungsgemäß im Grundbuch eintragen zu lassen. Immerhin wären dann ja Grundsteuern etc. fällig, die bisher der alleinige Eigentümer voll tragen muss. Man könnte also von einer andauernden Vertragsverletzung ausgehen, aber da würde ich wirklich einen (guten) RA für Vertragsrecht fragen.
Und wieso sollte die Wirksamkeit jetzt nicht an § 4 WEG
scheitern…?
IMHO eine Sache für einen RA/Vertragsrecht, zumal es um mögliche Pflichtverletzungen geht: Kann man erwarten, daß der Vetragspartner die Eintragung ins Grundbuch auch tatsächlich zeitnah vornimmt? Oder ist das eine Pflichverletzung, die den Vertrag an sich angreift? - eben auch wegen §4 WEG Absatz 1 und der fehlenden notariellen Beglaubigung? (Dunstkreis §151-155 BGB)
Sicher scheint mir nur, daß er bis dato alleiniger Eigentümer ist (§ 311b BGB), Vertrag hin oder her. Die Frage ist, ob der Vetrag nur „ruht“, bis eine Eintragung und Beurkundung erfolgt, oder ob die lange Verzögerung nicht hinnehmbar (Kosten Grundsteuer usw.) ist und der Vertrag insgesamt nichtig wird/ist - was ich jedoch so nicht glaube, aber ich bin kein RA…
*ausklink*
manche wollen es nicht verstehen: Eine formnichtige Vereinbarung wie diese hier entfaltet keine Rechtswirkungen. Dafür brauche ich keinen Fachanwalt, da muss ich auch nicht herumlabern, da reicht ein Blick in’s Gesetz:
Daß das Haus noch vollständig ihm gehört, ist unbestritten. Aber ob der Vertrag trotzdem ein Verpflichtungsgeschäft darstellt?
Geht man davon aus, daß beiden Parteien bewußt war ((noch) nicht erfolgter Termin mit Notar), daß eine rechtsgültige Überlassung nur mit einem Notar möglich ist, so kann man auch davon ausgehen, daß beide Seiten wissen, daß der Vertrag als Überlassungsvertrag für Grundeigentum nicht gültig ist, bis eine notarielle Beurkundung, die eigentliche Eigentumsübertragung, erfolgt ist. In welchem Zeitraum dann die beabsichtigte Beurkundung zu erfolgen hat (und der Vertrag bis dahin nur ein Verpflichtungsgeschäft oder einen Vorvertrag darstellt) - k.A.
Ob aus dem Vertrag Rechtsfolgen oder -pflichten abgeleitet werden können, weiß man wohl nur, wenn man den Vertragstext kennt und RA ist. Deshalb auch mein Rat: RA aufsuchen.
Daß das Haus noch vollständig ihm gehört, ist unbestritten.
Aber ob der Vertrag trotzdem ein Verpflichtungsgeschäft
darstellt?
Ja, stellt er dar. Nur ein unwirksames, § 125 BGB. Also entfaltet er keine Verpflichtungen.
Geht man davon aus, daß beiden Parteien bewußt war ((noch)
nicht erfolgter Termin mit Notar), daß eine rechtsgültige
Überlassung nur mit einem Notar möglich ist, so kann man auch
davon ausgehen, daß beide Seiten wissen, daß der Vertrag als
Überlassungsvertrag für Grundeigentum nicht gültig ist, bis
eine notarielle Beurkundung, die eigentliche
Eigentumsübertragung, erfolgt ist. In welchem Zeitraum dann
die beabsichtigte Beurkundung zu erfolgen hat (und der Vertrag
bis dahin nur ein Verpflichtungsgeschäft oder einen Vorvertrag
darstellt) - k.A.
Das Verpflichtungsgeschäft und das Verfügungsgeschäft sind formbedürftig, ebenso der Vorvertrag. (§ 311b BGB, § 4 WEG), alle sind nichtig (§ 125 BGB). Die notarielle Beurkundung ist auch nicht „die eigentliche Eigentumsübertragung“. Du wirfst hier mit Fachbegriffen herum, deren Bedeutung du nicht kennst.
Ob aus dem Vertrag Rechtsfolgen oder -pflichten abgeleitet
werden können, weiß man wohl nur, wenn man den Vertragstext
kennt und RA ist. Deshalb auch mein Rat: RA aufsuchen.
Mein Rat: Das Geld sparen. Denn egal was in dem Vertrag steht, er ist nichtig.
Das Verpflichtungsgeschäft und das Verfügungsgeschäft sind
formbedürftig, ebenso der Vorvertrag. (§ 311b BGB, § 4 WEG),
alle sind nichtig (§ 125 BGB). Die notarielle Beurkundung ist
auch nicht „die eigentliche Eigentumsübertragung“.
OK, vielleicht reden wir nur aneinander vorbei: Der OP hat nicht gesagt, ob bei der Vertragsunterzeichnung ein Notar anwesend war. Er hat lediglich geschrieben, daß nichts von dem Notar vorliegt und auch keine Änderung am Grundbuch vorgenommen wurde.
„Da bis dato noch kein Schreiben eines Notars eingegangen ist, das dieses Schreiben der Großeltern bei einem Notar eingegangen ist, er weder zu einer notariellen Beglaubigung geladen wurde, weder noch ein Schreiben über eine Beglaubigung vorliegt und auch keine Anfrage zur Änderung des Grundbuches beantragt wurde,“
Der Satz ist ein wenig zu undeutlich, denn entweder gab es gar keine Beglaubigung, dann müsste die noch erfolgen, oder es gab eine, aber es liegt kein Schreiben dazu vor - widersprüchlich.
Sofern es nur einfach-schriftlich war und kein Notar anwesend, ist der Vertrag als ganzes formnichtig und das dürfte auch nur schwer geheilt werden können (über §242 BGB o.ä.). Wenn aber ein Notar anwesend war, ist der Vertrag eventuell eben nicht formnichtig, aber die Ansprüche aus dem Vertrag, z.B. die Eintragung in Grundbuch, wurden warum auch immer unterlassen. So klar ist die Aussage des OP mir nicht, daß ich mich da festlegen wollte, ohne den Vertrag gesehen zu haben.
also meinetwegen bitte nicht die Köpfe einschlagen.
Bitte gleichzeitig um Entschuldigung für den doch etwas konfusen Satz.
Als Herr Mustermann das Papier der Großeltern unterschrieb,
geschah dies in privaten Räumlichkeiten ohne! Notar.
Es waren lediglich die Großeltern und Herr Mustermann anwesend.
Ich bedanke mich aber dennoch für die bisher hilfreichen und sehr informativen Antworten / Links.
Dann ist es einfach.
Wenn es im Vertrag tatsächlich um die Überlassung der Wohnung ging (im groben sowas wie z.B. „Ich verkaufe/übereigne die Wohnung im OG Frau XY“), und es war kein Notar dabei, ist der Vertrag ungültig, es wäre auch nicht möglich gewesen, den Vertrag nachträglich einem Notar zu geben, denn die Unterzeichnung muss in Anwesenheit des Notars, quasi als Zeuge, passieren. Der Gesetzgeber hat zur Überlassung von Grundeigentum zwingend die Abwicklung über einen Notar vorgeschrieben, um Leute vor unüberlegten Handlungen zu schützen. Ohne die Beurkundung (d.h. der Notar setzt den Vertrag auch auf und unterrichtet beide Parteien vor Unterzeichnung) durch einen Notar ist der (einfach-schriftliche) Vertrag formnichtig und gilt quasi als nicht existent. Außnahmen davon, aka „Heilung“ eines solchen Vertrages, sind möglich, aber der BGH hat da vor ein paar Jahren die Latte ziemlich hoch gelegt (andauerndes beiderseitiges Einvernehmen, erfolgte Umschreibung im Grundbuch etc.), was hier wohl nicht erfüllt ist. Auch Vorverträge (z.B. in Form von Anzahlungen auf Wohnungen) bedürfen der notariellen Begleitung, ebenso Wohnrechte, Vorkaufsrechte usw., praktisch alles, was mit Immobilien zu tun hat.
Wenn im dem Vertrag gleichzeitig noch andere Dinge bzgl. des Darlehens geregelt wurden, kann u.U. auch nur der Teil nichtig sein, der den Wohnungsverkauf behandelt, daß kann aber nur ein RA beurteilen, der den Vertrag gesehen hat. Sowas würde sicherlich nur ein paar Minuten bei einem RA kosten.
