Liebe/-r Experte/-in,
lassen Sie sich bitte nicht von dem langen Text abschrecken, ich fände es sehr nett, wenn Sie mir bei folgender Sache weiterhelfen könnten:
Ich habe eine kleine ETW mit folgendem Problem:
Vor 6 Jahren trat massiv Feuchtigkeit auf. Ursache war eine undichte Terrasse über der Wohnung (Souterrain). Vom Hausverwalter wurde das Problem erst mal als Sache des Sondereigentums abgetan, da der von ihm beauftragte Handwerker nichts feststellen konnte. Als ich dann einen Architekten eingeschaltet habe und dieser die Ursache festgestellt hat, wurde der Schaden behoben. In den folgenden Jahren trat immer mal wieder Feuchtigkeit an nur einer bestimmten Stelle auf. Nach Meldung bei der Hausverwaltung wurde wieder eine Handwerksfirma beauftragt, es wurde wieder ausgebessert und danach war erst mal wieder Ruhe.
Ende letzten Jahres trat dann wieder deutlich Feuchtigkeit auf. Nachdem im ganzen Haus verstärkt Risse im Mauerwerk vorhanden sind, wurde unabhängig davon ein Sachverständiger eingeschaltet, der bis heute noch nicht feststellen konnte, woher die Spannungen kommen. Mit diesem Sachverständigen habe ich Anfang des Jahres gesprochen, weil ich einen Stützpfeiler über meiner Wohnung als Ursache im Verdacht habe. Er meinte, das könne er sich auch vorstellen und es sei auch schon ein Termin mit der Hausverwaltung ausgemacht, diesen zu untersuchen, sobald es die Witterung zulässt. Es kam noch ein Brief der Hausverwaltung, dass die Risse im Haus nach Auskunft des Architekten mit dem Feuchtigkeitseintritt in meiner Wohnung nichts zu tun habe, vom Pfeiler schrieben sie nichts. Als ich den Architekt nochmal fragte, sagte er, die Risse hätten tatsächlich nichts damit zu tun, aber den Pfeiler hält er sehr wohl als Ursache für möglich und eine Untersuchung soll noch stattfinden.
Nun kam letzte Woche ein Brief der Hausverwaltung mit einem Schreiben der Handwerksfirma, die die Fliesen damals verlegt hatte. Die Arbeiten wären alle korrekt gewesen, Ursache für die Feuchtigkeit wären Mangel bei der Bauausführung seinerzeit (fehlende Dampfsperre und Dämmung). Die Hausverwaltung schreibt nun, wenn ich es möchte, könnte eine kostenaufwändige Behebung der Baumängel in der nächsten Eigentümerversammlung angesprochen werden (nächste Versammlung ist im Herbst). Von der Prüfung des Pfeilers keine Rede. Auf verschiedene Anfragen bei der Hausverwaltung ist der entsprechende Sachbearbeiter nicht erreichbar oder er meldet sich noch schriftlich.
Meine Fragen sind jetzt folgende:
Reicht es aus, dass die Hausverwaltung eine einfache Handwerksfirma zur Begutachtung eines Feuchtigkeitsschadens beauftragt oder müsste nicht ein Sachverständiger eingeschaltet werden? Und wenn schon ein Handwerker zur Begutachtung eingesetzte werden soll, müsste dieser dann nicht wenigstens unabhängig sein, also nicht gleichzeitig die bauausführende Firma? Wenn ein Sachverständiger eingeschaltet werden muss, wie kann ich das als Miteigentümer gegen wen durchsetzen?
Erwähnen muss ich noch, dass die Wohnung vor dem massiven Schaden vor 6 Jahren absolut trocken war. Der jetzige Feuchtigkeitseintritt befindet sich in einem Abstellraum und stört den Mieter nicht wesentlich, Schimmel hat sich allerdings schon gebildet. Nur macht es wenig Sinn, diesen zu bekämpfen, bevor die Ursache klar ist. Nach meinen Beobachtungen tritt die Feuchtigkeit bei extremer Kälte auf, aber nicht als Kondenswasser, es ist wirklich deutlich Flüssigkeit zu sehen. Verschwindet allerdings dann wieder. Im Sommer war die Wohnung bisher immer trocken.
Wenn es ein Versäumnis der Hausverwaltung ist, wie kann ich diese am wirkungsvollsten „packen“? Reden brachte bisher nicht viel.
Grüße
Hallo,
der Fall ist sicher nicht einfach.
Problem: Die Hausverwaltung ist „nur“ Dienstleister für die Eigentümergemeinschaft. Gem. Verwaltervertrag ist sie nicht für Schäden am Gebäude zuständig, nur dafür, in Zusammenarbeit mit der Eigentümergemeinschaft für zeitnahe und sachgerechte Umsetzung der Beschlüsse zu sorgen und die Instandhaltungsrücklage für den Unterhalt des Gemeinschaftseigentum zu verwalten.
Feuchtigkeit im Abstellraum bedeutet, dass jetzt primär Sondereigentum betroffen ist. Wenn die Ursache für das Problem- wie hier beschrieben- im Gemeinschaftseigentum zu suchen ist, müssen Sie als Eigentümer einen Antrag für die nächste Eigentümerversammlung stellen. Darin fordern Sie die Versammlung auf, Die Ursache für den Schaden zu suchen, den Sachverständigen aufzufordern, Maßnahmen für die Behebung des Schadens zu ergreifen.
Es wurde wohl bereits festgestellt, dass eine fehlende Dampfsperre die Ursache für das Feuchtigkeitsproblem ist. Dann muss dafür ebenfalls ein Beschluss gefasst werden, dass dieser Mangel beseitigt wird.
Es ist sicher unzureichend, wenn „nur“ eine Handwerksfirma beauftragt wird- sofern die Ursache für den Schaden noch nicht einwandfrei geklärt war. Grundsätzlich sollte man spezialisierte Schadensgutachter zu Rate ziehen, die Schimmel und Feuchtigkeit zum Schwerpunkt haben. Insofern hat sich die Hausverwaltung hier wohl etwas leichtfertig verhalten. Sie brauchen jedoch die Rückendeckung der Eigentümmergemeinschaft und eine klare Vorgehensweise. Auch der Antrag für den Beschluss muss so formuliert sein, dass klare Handlungsanweisungen gegeben werden. Empfehle, Sie bitten den Sachverständigen in Zusammenarbeit mit dem zuständigen Verwalter in einem gemeinsamen Gespräch um Klärung der weiteren Vorgehensweise und Formulierung Beschlussvorschlag.
Beste Grüße maxwell
Hallo Maxwell,
erst mal vielen Dank für die prompte Antwort! So in etwa habe ich das schon befürchtet. Mein Problem bei der Sache ist, dass der jetzige Mieter zum 30.6. auszieht, weil er eine größere Wohnung braucht (nicht wegen der Feuchtigkeit). Danach wollte ich den Abstellraum renovieren lassen. Das macht aber nur Sinn, wenn die Schadensursache klar ist und nicht wieder Feuchtigkeit auftritt. Sonst entstehen ja wieder Kosten für mich, obwohl die Ursache im Gemeinschaftseigentum liegt.
Meine Frage wäre da eben, wie kann ich die Eigentümergemeinschaft zeitnah zwingen, einen Sachverständigen und ggf. die Schadensbeseitigung per Beschluss zu beauftragen? Beschlussvorschlag ist schon klar, aber was ist, wenn die Versammlung dem Hausverwalter folgt und sagt, das ist halt ein Baumangel, damit müssen sie leben? Auf so etwas läuft das Schreiben der Hausverwaltung hinaus, denn von sich aus wollen die ja gar nicht solch einen Punkt aufnehmen, sondern nur, wenn ich das explizit beantrage. Muss ich dann Klage beim Amtsgericht einreichen? Mir geht es vor allem darum, möglichst schnell die Sache über die Bühne zu bekommen, damit ich die Wohnung auch bald wieder vermieten kann.
Schöne Grüße
ukur
Hallo,
Ihre umfangreiche Anfrage ehrt mich, ich bin allerdings nur langjähriger Wohnungseigentümer und kein beruflicher Fachmann. Nach meiner Erfahrung gehören Feuchtigkeitsprobleme zu den schwierigsten, weil die Ursache selten absolut eindeutig feststellbar ist.
Unter diesen Umständen würde ich einen Fachanwalt hinzuziehen. Ich bin auch Mitglied im Bund der Wohnungs- und Grundeigentümer e. V. (in Bayern Bayerischer Wohnungs- und Grundeigentümerverband), der fachkundig berät. Wirklich fachlicher und unabhängiger Rat ist meines Erachtens jedenfalls dringend anzuraten. Nicht etwa von einer Eigentümerversammlung zur nächsten schieben lassen!
Ich hoffe, ein bisschen hilft es wenigstens. Natürlich alles ohne Gewähr.
Freundliche Grüße,
Anselm
Hallo Anselm,
dankeschön für die Antwort. Ich denke auch, dass ich über kurz oder lang ohne Anwalt in dieser Sache nicht weiterkomme. Mich ärgert das sehr, schließlich sitze ich als ETW-Eigentümer ja wiederum in einem Boot mit den anderen Eigentümern, d. h. die Kosten für den Anwalt zahle ich auch bei Erfolg anteilig mit. Das alles wäre leicht vermeidbar, wenn die Hausverwaltung sachgerecht handeln würde.
Schönen Gruß
ukur
Hallo,
die Eigentümergemeinschaft wird „zeitnah“ sicherlich nur handeln, wenn Gefahr im Verzug ist - für das Gemeinschaftseigentum. Sofern sich die Eigentümergemeinschaft durch einen Beirat vertreten lässt, solltest Du Dich an ihn wenden. Ansonsten hast du nur noch die Möglichkeit, neben dem Sachverständigen einen Anwalt zu konsultieren und ihn prüfen zu lassen, wie Deine Chancen dafür stehen, dass die Eigentümergemeinschaft zahlt. Druck kannst Du dann über den Anwalt ausüben - würde ich nur machen, wenn die Chancen auf Erfolg für Dich gut sind.
Kurzfristig wirst Du nicht drum rum kommen, den Schaden in der Wohnung selbst zu beheben.
Beste Grüße Maxwell