Guten Abend!
…eine Immobilie, hier Eigentumswohnung zu kaufen und sowohl vom
Leerstandsrisiko und vom Verwaltungsaufwand befreit zu sein.
Das Leerstandsrisiko ist immer vorhanden und wo es nicht vorhanden ist, steht die Immobilie für irgend bezahlbare Preise nicht zum Verkauf. Wer etwa einen langfristigen Mietvertrag mit einer Landes- oder Bundesbehörde in der Tasche hat und für den vertragsgemäßen Zustand der Immobilie sorgt, muss keinen Leerstand fürchten. Falls die an den Fiskus vermieteten Räumlichkeiten dennoch im Sinne des Wortes leer stehen, kommt die Miete trotzdem. In allen anderen Fällen gibt es keine funktionierende Befreiung vom Leerstandsrisiko.
Aus welcher Substanz will der Anbieter das Leerstandsrisiko absichern? Ich weiß es nicht, aber der Anbieter wird es auch nicht wissen und er wird nicht einmal im Traum daran denken, solche Ausfälle zu decken. Jedenfalls nicht, solange er noch auf der Suche nach Anlegern ist. Tritt hinterher der Risikofall ein und es existiert tatsächlich eine wasserdichte Zusicherung, den Ausfall zu tragen, wird das Unternehmen in die Insolvenz gehen. Es wird eine Kapitalgesellschaft sein, die noch nie Kapital hatte oder falls doch, ist es längst aufgezehrt. Die Insolvenz wird Teil des Geschäftsmodells sein. Danach wird eine neue Kapitalgesellschaft ohne Kapital aus dem Vorrat genommen. Neues Spiel, neues Glück. Immerhin gibt es genug Leute, die Renditeversprechen glauben wollen und nichts hinterfragen. Wer ist denn der angeblich sichere Mieter, der garantiert nicht pleite geht, garantiert nicht stirbt? Wo ist denn der Kapitalstock, aus dem Mietausfälle und die Sanierung verwüsteter Wohnungen gesichert werden? Solche Versprechen sind von vorne bis hinten blanker Unsinn!
Zum Leerstandsrisiko aus dem Nähkästchen: „Sale and lease back“ galt eine Weile als Patentrezept von BWL-Jungdynamikern. So auch in den 70ern bei der AEG, ein altehrwürdiges Unternehmen, so riesig, dass Standorte und Beteiligungen - jeder Standort mit nur wenigen Zeilen aufgeführt- ein Buch füllten. An den meisten Standorten gehörte dem Unternehmen jeder Stein, die Mitarbeiter hatten Lebensstellungen mit eigener Altersversorgung und waren praktisch unkündbar. AEG und Pleite passte ungefähr so gut zusammen wie Papst und Swingerparty - einfach undenkbar. Konkurs kam im Wortschatz nicht vor.
Irgendwann wurde damit begonnen, nach und nach Standorte zu verkaufen, darunter wertvolle Verwaltungssitze und Kontorhäuser in Innenstadtlagen. Die Immobilien wurden verkauft und sogleich mit langfristigen Verträgen für stolze Preise wieder angemietet. Für die Mitarbeiter und nach außen änderte sich gar nichts. Die Anleger, die die Immobilien kauften, glaubten angesichts des über jeden Zweifel erhabenen Mieters, ausgesorgt zu haben. Die Anleger hatten sich zwar hoch verschuldet, was aber kein Problem war, weil Leerstandsrisko … absolut alberne Idee … wirklich nicht … nicht bei solchem AAA-Mieter. Der AEG floss auf diese Weise aus dem Verkaufserlös zunächst Liquidität zu. Konnte man vorher Steine nicht essen, wurden sie zu Geld gemacht. Damit konnte das Unternehmen seine eigene Substanz verzehren, was es denn auch tat. Ein paar Jahre später war das Unternehmen insolvent.
Wer vorher die Sahnestücke der Immobilien gekauft hatte, hatte Glück, fand schnell neue Mieter. An vielen Standorten sah es aber düster aus. In großen Fabriken ließen sich nach aufwendigen Umbauten ein paar Räume neu vermieten. Der Rest stand jahrelang ungenutzt herum und vergammelte. Anleger mussten lernen, dass mit Vermietung nun mal ein Leerstandsrisiko einher geht. Anleger können daraus noch mehr lernen: Wenn ein Unternehmen über „sale and lease back“ zu Liquidität kommen will und nicht gleichzeitig seine Strukturen umkrempelt, ausmistet und auf tragfähige Füße stellt, ist die Maßnahme der Anfang vom Ende. Kann man mit schöner Regelmäßigkeit beobachten. Mit der gleichen Regelmäßigkeit werden natürlich die Mietverträge und die „absolut sicheren“ Mieteinnahmen der Anleger, die sich dafür verschuldeten, zu Makulatur. Nur die Schulden bleiben.
Eine Befreiung vom Verwaltungsaufwand funktioniert schon gar nicht. Wenn man nicht selbst verwaltet, sondern verwalten lässt, muss man für die Verwaltung bezahlen, aber natürlich die Kontrolle über die Verwaltung behalten. Wenn man aber Verwaltung mitsamt Kontrolle aus der Hand gibt, geht es stets schief. Wer soetwas Abwegiges verlangt, will über den Tisch ziehen. Immer.
Ist das nich ein interssantes Modell,wenn man wenig Zeit hat,
sich um die Vermietung und Verwaltung zu kümmern?
Es ist kein interessantes, sondern das rundherum ungeeignete Modell. Verfügt man über Zeit und Sachverstand, sich um die Geldanlage zu kümmern, kann man zu ordentlicher Rendite kommen. Wenn man ohne Zeit und ohne eigenen Sachverstand anlegen will, muss man besonders gesicherte Anlageformen wählen, die aber nicht viel Rendite abwerfen. Wer diese simple Regel missachtet und Renditeversprechen glaubt, wird immer zum Opfer, wird mindestens einen Teil seines Geldes, oft genug alles verlieren.
Gruß
Wolfgang
