Eigentumswohnung Fenster

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#1

Hallo,
wir haben vor einiger Zeit eine ET-Wohnung gekauft in einem Mehrfamilienhaus.
Nun hat sich herausgestellt, dass die Fenster nach knapp 40 Jahren stark renovierungsbedürftig sind. Die Fenster gehören laut Teilungserklärung zum Gemeinschaftseigentum.
In den letzten ET-Versammlungen wurde die Renovierung der Fenster abgelehnt, da zu teuer.
Da unsere Kinder jedoch im letzten Winter wegen Zugluft dauerkrank waren, möchten wir die Fenster nun auf eigene Kosten erneuern lassen. Mit dem Beirat haben wir bereits gesprochen. Dieser stimmt der Renovierung unter der Auflage zu, dass die Fenster in das Gemeinschaftseigentum übertragen werden. Hiermit sind wir jedoch nicht einverstanden, schliesslich zahlen wir bereits monatlich für Renovierung.

Frage: Ist das ganze zulässig? Welche anderen Möglichkeiten gibt es, die Gemeinschaft zu „zwingen“, die Fenster renovieren zu lassen?

#2

Hallo,
eigentlich verstehe ich nicht ganz weshalb die Fenster in das Gemeinschaftseigentum übertragen werden sollen, Fenster gehören zum Gemeinschaftseigentum und müssen somit auch von allen Eigentümern getragen werden.
Mein Vorschlag wäre: Ihr bseschließt in der nächsten Versammlung, dass ihr eure Fenster auf eigene Kosten erneuern läßt euch aber an Fenstern der anderen Eigentümer kostenanteilig nicht beteiligt. Dies muss aber in der Versammlung beschlossen und ins Protokoll aufgenommen werden. Ich glaube „zwingen“ kann man die Eigentümer nur mit richterlichem Beschluss.
Wir haben es so gemacht, jeder Eigentümer hat seine Fenster selbst bezahlt und wir haben festgelegt, das die Kosten nicht gegeneinander aufgerechnet werden. Jeder muss für seine Kosten selbst aufkommen.
Vielleicht konnte ich dir weiterhelfen.
Viele Grüße
Eisenhut

#3

Hallo, ich denke, zwingen kann man niemanden. Natürlich kann euch niemand verbieten, neue Fenster zu kaufen, hierzu aber bitte Genehmigung der Verwaltung einholen. Sollten die Fenster bei allen Eigentümern in den nächsten Jahren erneuert werden, müsst ihr verhandeln, dass nicht ihr schon wieder neue Fenster braucht. Also macht euch schlau und kauft Fenster nach den neuesten Kriterien, wie z.B. 3- oder 4-fach Verglasung und die müssen genauso aussehen, wie die jetzigen. Ich hoffe ich konnte helfen. Gruß Uli

#4

Hi Tom,

nun, die Fenster gehören deshalb ins Gemeinschaftseigentum, weil sie zur Fassade und somit zum Aussen-Gesamteindruck gehören.
„Zu teuer“ ist übrigend kein Argument, insbesondere, wenn es zu Problemen, wie in Deinem Fall, kommt. Hier ist der Verwalter sogar gesetzlich verpflicht, seinem Job nachzukommen. Hast Du eventuell ein Gutachten für die Undichtigkeit Deines Fensters? Mit so einem Gutachten würde ich beim Beirat auflaufen und die Fenster austauschen - hier musst Du jedoch auf die Vorgaben für die Aussengestaltung der Fenster achten (Farbe).
Meinst Du mit „Renovierung“ die Instandhaltungsrücklage oder Sonder-Umlage nur für die Fenster ?
Natürlich würde ich dann die Kosten gegenrechen, so daß Du nicht 2x die Fesnter bezahlst - für Dich und für die GEmeinschaft.
Am sinnvollsten für Alle wäre jedoch ein gemeinsamer BEschluss der Gemeinschaft. Der Verwalter muss eigentlich sowieso einen Gutachter beauftragen, um die Fesnter zu prüfen.

Gruß
Michael

#5

ich denke das Sie die Gemeinschaft nicht zwingen könne, da Sie ja die Wohnung mit der gültigen Teilungserklärung gekauft haben.

Es macht nur Sinn mit der Gemeinschaft einen Komprmiss zu finden.

#6

Hallo,
dies ist leider ein typisches Problem für Wohnungseigentümergemeinschaften. Faktisch kann man die Gemeinschaft nicht zwingen - es sei denn, dass der Zustand der Fenster so schlecht ist, dass Gefahr im Verzug ist und behördliche Auflagen die Gemeinschaft zwingen, die Fenster zu erneuern.
Der Selbsteinbau neuer Fenster ist nur ratsam, wenn auch dazu ein rechtswirksamer Beschluss der Eigentümerversammlung vorliegt: Die Eigentümergemeinschaft duldet den eigenständigen Einbau neuer Fenster durch einzelne Miteigentümer. Sofern später einmal der Einbau neuer Fenster beschlossen wird, wird die anteilige Rücklage des Eigentümers, der bis zu 10 Jahre früher neue Fenster mit Genehmigung der Eigentümergemeinschaft eingebaut hat, nicht dafür herangezogen. Wenn ein solcher Beschluss zustande käme, wären Ihre Rechte weitgehend gewahrt. Aber auch hier muss eine Mehrheit dafür sein.
Oder man legt der Gemeinschaft nahe, die Fenster aus dem Gemeinschaftseigentum ins Sondereigentum zu übertragen. Dann kann jeder die Fenster austauschen.
Viel Erfolg!

#7

Klagen Sie den Instandsetzungsanspruch der maroden Fenster gegen die Gemeinschaft ein. Das Gericht bestellt einen Sachverständigen, der die Notwendigkeit der Reparatur festellen kann. Die Gemeinschaft wird zu Durchführung unter gleichzeitger Kostenübernahme der Rechnung verpflichtet. - Bleibt zu hoffen, dass der Sachverständige, mit dessen Kosten Sie ebenfalls wie mit den Verfahrenskosten zunächst einmal in Vorlage treten müssen, Ihrer Auffassung teilt.

#8

Hallo!
Fenster sind immer Gemeinschaftseigentum, eine Zuordnung zum Sondereigentum wäre nichtig. Wenn die Fenster wirklich stark renovierungsbedürftig sind, würde es zur „ordnungsgemäßen Verwaltung“ gehören, sie zu renovieren. Wie man das durchsetzen kann, dafür habe ich leider auch keinen Rat.
Möglich wäre auch eine Vereinbarung, wonach jeder Wohnungseigentümer selbst für die Instandhaltung „seiner“ Fenster zuständig ist. Vielleicht lässt sich in der Eigentümergemeinschaft dafür eine Mehrheit finden. Denn ärgerlich wäre es natürlich, wenn ihr eure Fenster jetzt auf eigene Kosten erneuern lasst und in zwei Jahren beschließt die Eigentümergemeinschaft dann doch eine generelle Renovierung.

Viele Grüße
Thomas

#9

Fenster, da mit dem Haus verbunden, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Allerdings werden bei sorgfältiger, zuverlässiger Verwaltung, die Fenster alle paar Jahre von außen, zu Lasten der Gemeinschaft, gestrichen. Den Innenanstrich nimmt der jeweilige Eigentümer vor. Wenn die Fenster aber von außen durch die Verwaltung nie oder, in diesem Fall, von Ihrem Voreigentümer der Anstrich von außen nicht zugelassen oder verlsäumt wurde und daher verkommen, verrottet sind, ist es Aufgabe der Gemeinschaft, diese zu ersetzen. Außerdem muß es Rückstellungen für Reparaturen geben, die hierfür verwendet werden. lEsl gibt bestimmt einenoder zwei Eigentümerbeiräte. Vielleicht wäre es diplomatisch, erstmal mit denen zu sprechen, aber der nächste Winter kommt bestimmt, also nicht warten und wenn es hart auf hart geht, Rechtsanwalt einschalten. juliuszwo

#10

Fenster, da mit dem Haus verbunden, gehören zum Gemeinschaftseigentum. Außerdem muß es Rückstellungen für Reparaturen geben, die hierfür verwendet werden.Wenn der Beirat der Renovierung zustimmt, die Gemeinschaft die Kosten trägt, gehen die Fenster selbstverständlich in das Gemeinschaftseigentum über. juliuszwo

#11

Es gibt einen klaren Unterschied zwischen renovierung und Instandhaltung. Renovierung ist, wenn man etwas modernisiert oder verbessert was eigentlich noch funktionstüchtig ist. Für Renovierugen wird die Rücklage der Gemeinschaft angegriffen und wenn es bei größeren Summen ans „Eingemachte“ geht, dann muss die Gemeinschaft darüber abstimmen.

In Eurem Fall sind die Fenster jedoch defekt und müssen instand gesetzt werden bzw. repariert werden. Solche Reparaturen werden aus dem laufenden Hausgeld gezahlt und nicht aus der Rücklage. Wenn Eure Kinder davon krank werden dann ist das sogar eine Notreparatur, die ich schleunigst beauftragen würde. Klar muss hier die Kasse der Gemeinschaft zahlen aber eben nicht aus dem Topf der Rücklage. Fordert Euren Verwalter mit Fristsetzung zur Reparatur auf und falls er dies nicht erfüllt, dann nehmt Euch einen Anwalt.

#12

Ich dachte, ich hätte schon geantwortet.

Energetische Renovierungen haben Vorrang. Wenn es wirklich zieht und sich die Fenster nicht reparieren lassen, haben Sie Anspruch darauf, dass die Fenster ausgetauscht werden.