Hallo liebe Leser meines Anliegens, wir möchten das Haus meiner Mutter mit desses Restschuld von ca. 100.000,- EUR übernehmen. Wir haben verschiedene Finanzierungsmodelle durchgespielt. Das Haus hat 3. Stockwerke, das unterste ist vermietet, im mittleren wohnt die Mama, im obersten wir (Ehepaar) Das Haus selbst hat den dreifachen Wert als die Restschuld. Im Grundbuch stehen auch noch die Originalschulden.
Jetzt kam uns die Idee, nicht das ganze Haus als Sicherheit der Bank zu überlassen, sondern die Mietswohnung, die einen tollen Schnitt hat, toll ausgestattet, frisch renoviert (110 qm2/Terasse,eig.Stellplatz/sep.Eingang ) ist, also auch wirklich was her macht.
Was meinen Sie/Ihr geht das? Kann man eine Immobilie splitten als Sicherheit für die Bank.
Die Idee ist auch die, meiner Frau (es geht um ihr Elternhaus) dann die Wohnung als Eigentumswohnung zu überschreiben, weil sie hat nur einen Minijob, Hauptberuflich „Hausfrau“ und hätte ja dann mit der Eigentumswohnung und dessen Miete Möglichkeit, mit den Umschuldungskredit aufzunehmen.
Wer ist den dann der Fachmann für Immobilienwertschätzungen/Eigentumswohnung
Wie geht man da vor?
Ist ja dann auch noch eine Steuerliche, rechnerische Frage, wenn meine Frau (schlechte Str-Klasse, über mich Krankenversichert) dann Mietseinkünfte (zu ihrem Minijob) hat. Kann sie sich dann noch weiter über mich Krankenversichern…wenn man dann halt so ins Detail geht, wirds für uns kompliziert.
Ganz lieben Dank vorab für Antwort, Anregungen, Tipps!!!
Schöne Grüsse, Lines & Frau
mit Hilfe einer Abschlossenheitsbescheinigung ließe sich die Liegenschaft nach WEG aufteilen und dann nach Absprache mit Ihrer Bank nur einzelne Wohnungen belasten. Das könnte in Ihrem Fall sehr sinnvoll sein.
Sie brauchen eine Abgeschlossenheitsbescheinigung des zuständigen Bauamtes in der die einzelnen Wohnungen als in sich abgeschlossene Einheiten mit den zugehörigen Kellerräumen etc. und den sich danach noch ergebenden Geminschaftsflächen zu erkennen sind. Damit marschieren Sie zu einem Notar, der dann die 1000 tel Anteile ermittelt und einer Teilungerklärung beurkundet, deren Inhalt dann zur Bildung der neuen Wohnungsgrndbücher im Grundbuch einfließt. Ist dies alles geschehen, bitten Sie die Bank um Freigabe der beiden Wohnungen aus der Gesamtpfandhaft, die nicht fürderhin als Sicherheit für das Restdarlehen dienen. Ob die Bank einer solchen Bitte entspricht, würde ich an Ihrer stelle aber abklären, benvor Sie die Kosten aufwenden, die nicht eben unerheblich sind. Selbst nach der Bildung von Wohnungsgrundbüchern lastet die alte Gesamteintragung für die Bank automatisch als sogenannte Gesamtgrundschuld auf allen Wohnungsgrundbüchern weiterhin als Sicherheit für das Restdarlehen.
Hallo,sorry, dabei kann ich nicht helfen, weil ich keine Ahnung in dieser komplizierten Angelegenheit habe. Ich denke, man sollte Experten (Anwälte usw.) fragen. Tut mir leid. Gruß Uli
Im Grunde genommen handelt es sich hierbei ja um eine Schenkung. Eventuell mal einen Steuerberater kontaktieren, damit nix schief läuft und Ihr um nachhinein überrascht werdet - sowohl für Umschreibung, als auch für den Minijob.
Mit dem Aufteilen der einzelnen Wohungen wird wohl die Bank nicht mitspielen. Im Prinzip bezieht sich der Kredit ja auch auf das Ganze Haus und nicht nur für die eine Wohnung.
Ob die Bank aber Deine Frau als Schuldnerin akzeptiert, steht auf einem ganz anderen Blatt. Ihre Einnahmen sind nicht wirklich hoch und die Miet-Einahmen würden auch bei Dir eingerechnet werden können.
Immobilien-Gutachter gibt es, wies Sand im Meer. Einfach mal in die Gelben Seiten gucken oder im Internet.
Von Krankenversicherungen habe ich leider keine Ahnung …
wenn du das Haus in einzelne Wohneinheiten aufteilst geht es, dass du nur die Eigentumswohnung belastest.
Das hätte auch noch den Vorteil, dass man die gesamten Schulden auf diese eine Wohnung umschreibt. Es muss aber eine einzelnes Grundbuch für die Wohnung vorhanden sein!!!
Den Verkehrswert macht die Bank in der Regel am Kaufpreis fest. Allerdings kann man der Bank gegenüber die weiteren Wohnungen als Zusatzsicherheit anbieten, dann sind die Konditionen u. U. deutlich besser.
Die Wohnung kann auch nur deiner Frau gehören, dennoch kann diese steuerlich in der gemeinsamen Einkommensteuererklärung berücksichtigt werden. Mieteinkünfte abzgl. Zinsen, Abschreibung und Instandhaltung. Wenn hier ein Minus entsteht mindert diese das zu versteuernde Einkommen.
Am Besten einen Kaufvertrag mit der Mutter machen, dann bleibt die Wohnung auch für den Pflegefall unantastbar.
Die anderen beiden Wohnungen auch durch einen Kaufvertrag von der Mutter übernehmen. Als Kaufpreis kann das Wohnrecht und z. Bsp. eine mtl. Rente/Ratenzahlung gelten. Mutter kann den Kaufpreis stunden z.Bsp 50.000 Euro in mtl. Raten zu 500 Euro. Jederzeitige Rückzahlung mgl. (eine unterschriebene Quittung genügt). Immer den Pflegefall im Auge behalten.
Dann stehen natürlich auch noch die Fragen nach weiteren Geschwistern usw. im Raum. Am Besten mal zu einem guten Notar gehen. Lohnt sich immer.
sicherlich werden das viele wissen, aber als Sicherheit kann man nur die gesamte Immobilie hernehmen, weil sie auch 1 Grundbuchblatt hat.
Man kann aber die Immobilie aufteilen lassen in 3 Eigentumswohnungen, was aber einiges Geld kostet,
Architekt Notar etc.
Dann hätte man z.B. als Sicherheit 1 Wohnung
Die Sicherheit lässt sich aber doch in der Summe begrenzen, und besser ist immer eine Hypothek als eine Grundschuld ( besser für den Schuldner )
damit die Wohnung separat belastet werden kann, muss das Haus nach dem Wohnungseigentumsgesetz (WEG) aufgeteilt werden in Wohneigentum. Dazu muss eine Abgeschlossenheitsbescheinigung eingeholt werden und die Wohnungen müssen im Grundbuch als Wohneigentum auf neuen Grundbuchblättern eingetragen werden. Wenn das vollzogen ist, kann man die gewünschte Wohnung separat vom Rest des Hauses belasten.
Aber Achtung: Da gegenwärtig das Grundbuch für das Haus belastet ist mit Grundschulden, muss von der finanzierenden Bank das Einverständnis eingeholt werden, dass diese bestehenden Grundschulden auf das gewünschte Wohneigentum umgetragen werden. Dazu wird die Bank nicht ohne weiteres bereit sein. Sie wird prüfen, ob die neue Sicherheit ausreichend ist. Ggf. wird sie einen Gutachter beiziehen. Das kostet.
Auch die Abgeschlossenheitsbescheinigung kostet Gebühren. Am Besten bei einem Notar anfragen, wie das technisch durchgeführt wird. Schließlich wird auch noch eine Teilungserklärung benötigt, auf deren Basis die Grundbuchblätter angelegt werden. Diese Erklärung muss auch von einem Notar beurkundet sein.
Also doch ein etwas komplexeres Vorhaben - gutes Gelingen!
man kann als Sicherheit die Wohnung hinterlegen, sofern eine Teilungserklärung vorliegt … also ein eigener Grundbucheintrag für die Wohnung.
Wenn Ihre Frau Mieteinnahmen hat, dann wird das mit dem Minijob, Krankenversicherun etc. schwer… wenn sie selber in Eigentum wohnen würden… wäre das besser.
Fachmann für die Immobilienbewertung ist ein renomierter Makler.