Eigentumswohnung in Haus mit Ladenzeile

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

Habe das Angebot einer Eigent-whg auf dem Tisch, in einem Haus, das im Parterre Einzelhandelsgeschäfte beherbergt: Schreibwaren, Friseur, Versicherungsmakler etc. Das Gebäude liegt in einer Nebenstraße, in der nur noch ein alter, kleiner Lidl ist. Die Haupteinkaufsmeile des Vororts einer Stadt in Rhein-Main ist 500 m entfernt. Mein Bedenken ist, daß die Geschäfte irgendwann leerstehen und die Mitglieder der Eigentümergemeinschaft, denen die Läden gehören, in finanzielle Schwierigkeiten geraten. Kann ich davon betroffen werden, sollte ich die Eigent-whg im 1. OG darüber kaufen?

Gruß, Wimm

#2

Hallo, ich würde die Wohnung nicht kaufen, denn wenn die Läden frei stehen ist es erst einmal kalt von unten. Weiter müsst ihr natürlich die Kosten für Leerstand mitbezahlen, denn bei Abrechnung fällt immer die Gesamt-Quadratmeterzahl an. Ich würde es mir genau überlegen. LG Uli

#3

Genau das ist immer das Problem. Bei Leerstand zahlt der Eigentümer, denn ich nehme an, dass die Ladenlokale vermietet sind. Soweit so gut. Aber was ist bei Insolvenz der Vermieter, denn all zu lange kann man einen Leerstand nicht überbrücken, denn Stadt und Finanzamt drücken da kein Auge zu.
Bei einer Insolvenz ist erstmal die Eigentümergemeinschaft dran mit Zahlen. Bei einem späteren Verkauf oder Versteigerung kann man dann die Rückständige Summe vom neuen Eigentümer einfordern, also in die Kaufsumme einrechnen. Aber weiß man immer ob und wann das Objekt verkauft wird?
Gruß,
Andreas

#4

Hallo Wim,

es ist wohl damit zu rechnen. Wenn der Leerstand größer wird müssen die Kosten auf die jeweiligen Eigentümer verteilt werden.
Allerdings bin ich als Betriebswirt mit Immobilienerfahrung nicht endgültig der sichere Ratgeber in dieser Situation.
Alles Gute und eine glückliche Hand
Gruß
Horatio

#5

Natürlich sind Sie anteilsmässig am Verlust durch Leerstand beteilig, wenn das so im Kaufvertrag steht. Dieser Verlust kann aber steuerlich berücksichtigt werden (Umfang weiss ich nicht). Interessehalber würde ich aber an einem Wochentag die Kundenbesuche in den Geschäften beobachten und vielleicht Wohnungsbewohner einmal nach der Fluktuation der Geschäfte befragen. juliuszwo

#6

Hallo Wimm,

nach meiner Erfahrung mit Eigentumswohnungen ist der Eigentümer nicht direkt betroffen, wenn andere Einheiten leerstehen. Es kann zu Mietausfällen kommen, wodurch die Rücklagen nicht aufgefüllt werden können und der Wiederverkaufswert kann sinken. Beide Konsequenzen sind aber nicht so dramatisch. Für die Kosten der Eigentümergemeinschaft kommt der Eigentümer auf, ob die Einheit vermietet ist oder nicht.

Davon abgesehen würde ich auf den ersten Blick, dass für eine Nebenlage das richtige Gewerbe in den Geschäften drin ist. Friseure und Versicherungsmakler sind häufig in den Nebenlagen zu finden. Beim Schreibwarengeschäft könnte es schwierig werden, muss aber nicht.

Wenn sonst alles passt (Umfeld, Zustand der Wohnung, Kaufpreis usw.) spricht nichts dagegen, die Wohnung zu kaufen.

Viele Grüße
Randolf Dieckmann

#7

Ihre Sorge ist nicht unbegründet! Sofern Sie tatsächlich erkennenkönnen, dass es sich bei den Eigentümern der Teileigentume um Pleitiers handelt, könnten Sie mit in diesen Sog einer globalen Pleite gezogen werden, was gemeinschaftliche Kosten wie Gebäudeversicherung etc. angeht. Andererseits ist kaum vorstellbar, dass Gewerbeflächen von den Eigentümern so einfach kampflos aufgegeben werden. Schließlich lassen sich dort auch dringend benötigte und damit auch lukrative Kindertagesstätten, Arztpraxen etc. unterbrinbgen. Sie sollten schon ein klein wenig Vertrauen in die Intelligenz von Kapitalanlegern haben. Bis dahin schützt Sie vor dem auch bei schlimmsten Ängsten das Gesetz, welches Sie für verbimndlicjketien der Gemeinschaft gegenüber Dritten max. in Höhe Ihrees Miteigentumsanteils finanziell angreifbar macht. Im Übrigen sollten Sie nicht verkennen, dass solche Gewerbeimmobilien in einer evtl. Zwangasverteigerung stets einen neuen Investor findet, der dann auf kleinster Einstiegsbasis wieder sehr lukrativ vermieten und daraus seinen Beitrag gegenüber der Gemeinschaft lesiten kann.

#8

Sorra, keine Ahnung, wie in dem Haus die Eigentumsrechte liegen. Das müsstest Du herausfinden.

#9

Hallo Wimm,

ein gewisses Rest-Risiko muss man immer tragen. Normalerweise weisst Du von den anderen Eigentümer (in einem „normalen“ Haus) ja auch nix über die wirtschalftlichen Verhältnisse.

Ja, die Eigentümer-Gemeinschaft haftet gemeinschaftlich, d.h. wenn einer in Verzug ist und dauerhaft nicht bezahlt, kann der Verwalter die Kosten auf Alle umlegen.
Musst ausserdem mal prüfen, ob es nur einen Eigentümer der o.g. Läden gibt, oder mehrere … ich denke hierbei immer an die Mehrheitsverhältnisse. Wenn es einen Eigentümer gibt, der eventuell mehr als 50% besitzt, dann kann es Probleme bei den Eigentümer-Versammlungen geben !

Ich würde mal Googlen, ob es zu den Geschäften oder zur Lage etwas im Netz zu berichten gibt!

Noch Fragen ?

Viele Grüße
Michael

… mehr auf http://www.wer-weiss-was.de/app/query/write

#10

Hallo Uli,

danke für die Warnung vor Kälte aus dem Parterre, daran hatte ich auch schon gedacht. Wieso müsste man bei Leerstand von Läden Kosten für den Leerstand mittragen? Das ist mir nicht klar.

lg, Wimm

#11

Hallo Andreas,

das ist eine wichtige Info, wenn ich sie richtig verstanden habe: wenn die Eigentümer der Läden im Parterre - die gleichzeitig Mitglieder der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes sind laut Makler - wenn die also insolvent werden, dann haften die restlichen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft ?! Ist das, was Du sagen wolltest? Das wäre bedenklich und ich würde absagen. Der Makler hat auf meine kritische Nachfrage zynisch reagiert und gesagt, er könne nicht „hellsehen“, was die Läden angeht. Das spricht dafür, das da der Haken ist.

Danke Dir, Wimm

#12

Hallo Horatio,

das ist bedenklich, ist es generell so, daß - egal ob Wohnraum oder Gewerberaum - die restlichen Eigentümer bei Leerstand Kosten übernehmen müssen?!

lg Wim

#13

Hallo juliuszwo,

darauf werde ich achten, das im Kaufvertrag nicht drinsteht, daß ich für Mietausfälle mithafte.

vielen Dank, Wim

#14

Hallo Dr. Dieckmann,

auf die indirekten Folgen von Leerstand bin ich noch nicht gekommen. Vielen Dank für den Hinweis. Ich werde auch die Fluktuation der Gewerbetreibenden prüfen.

es grüßt Sie Wim

#15

Hallo Gundi Reklies,

die Eigentümer der Ladenzeile sind Mitglieder der Eigentümergemeinschaft des Gebäudes.

lg Wim

Sorra, keine Ahnung, wie in dem Haus die Eigentumsrechte
liegen. Das müsstest Du herausfinden.

#16

Hallo Michael,

sehr hilfreich Deine Info, daß der Verwalter Kosten umlegen kann. Nun gut, in einem reinen Wohnhaus fänd ich das noch OK, bloß wenn es um Gewerberäume geht, ist eine andere, zweite Risikoabwägung nötig.

Kann ich mich später nochmal an Dich wenden?

lg Wim

#17

Hallo Wim,

leider kann ich diese Frage nicht mit absoluter Sicherheit beantworten. Sicherlich gibt es eine Hausverwaltung die dir darüber Auskunft geben kann. Wenn du als Wohnungsmieter nicht dafür aufkommen muss, lass es dir schriftlich geben. Wenn ja, kannst du noch vor dem Kauf abstand nehmen.
Bei einer mir bekannten Wohnanlage mit 104 Parteien und ca. 2000 m² Ladenflächen in München ist es klar geregelt. Die Wohnmieter müssen nicht dafür aufkommen. Wie gesagt, absolute Sicherheit bietet dies für deinen Fall nicht.
Grüße
Horatio

#18

Dann solltest Du keine Probleme haben. Wenn ein Laden wirklich pleite gehen sollte, wird das Eigentum in die Insolvenzmasse einfließen und kann neuerdings verkauft werden. Das ist natürlich nur meine Einschätzung, ich bin kein Anwalt. Viel Glück!

#19

na klar :wink:

#20

Hallo, ich noch einmal, bei der Jahresabrechnung werden immer alle Quadratmeter der Wohnanlage berechnet. Wenn also ein Objekt frei ist - nicht vermietet oder verkauft - werden für die Quadratmeter natürlich alle Eigentümer zahlen müssen, z.B. Müllabfuhr, Hausstrom und einiges mehr. Also mach es lieber nicht. Gruß Uli