Eigentumswohnung Leitungen im KEller

[rainer_d6d80b]

Hallo Zusammen,

das ist meine erste Anfrage bei wer-weiss-was und ich hoffe ich formuliere diesemal alles richtig (Danke an den Moderator für seinen Hinweis)

Eigentümer A ist seit einem Jahr Wohnungs-Eigentümer in einem 5 Familienhaus. Im
Laufe des vergangenen Jahres wurde eine Wohnung in diesem Haus
von Eigentümer B gekauft, der diese Wohnung auch seither
umgebaut. Unter der Wohnung von Eigentümer B liegt der Keller von Eigentümer A.

Aus der Wohnung von Eigentümer B verlaufen - bereits seit dem
Kauf Wohnung der Wohnung von Eigentümer A- mehrere Überputz-Leitungen durch
Keller (Abwasser, ISDN). Diese Leitungen können als
unprofessionell verlegt beschrieben werden. Im Laufe der
Renovierungen wurden diese auch gekappt und liegen als tote
Leitungen jetzt im Keller von Eigentümer A.

Frage 1) Wer - wenn überhaupt - muß diese toten Leitungen
entfernen?

Ausserdem wurde von Eigentümer B der Wunsch geäußert eine neue
Abwasserleitung und ein neues Fernsehkabel von einem anderen
Ort durch den Keller von Eigentümer A zu führen, sprich ein neuer
Durchbruch wäre erforderlich.

Frage 2) Muss Eigentümer A dem zustimmen?

Eigentümer A nutzt seinen Keller zum einen zum Lagern von teuren
Möbeln und zum anderen als Werkstatt. Eigentümer A macht sich Sorgen,
dass a) z.B. durch einen Wasserschaden an den Leitungen die
Möbel beschädigt werden und zum anderen durch sein werkeln
im Keller vielleicht die Leitungen schaden nehmen könnten.

Frage 3a) Im Falle eines Wasserschadens durch die
Abwasserleitungen, wer haftet für den Schaden an den Möbeln,
wer muß für die Reperatur aufkommen, die
Eigentümergemeinschaft, Eigentümer B oder Eigentümer A als Besitzer des Kellers?

Frage 3b) Im Falle eines unbeabsichtigten Beschädigens der -
vielleicht neu verlegten - Leitungen durch Eigentümer A, wer muss
dafür haften? Eigentümer A als Verursacher oder Eigentümer B als
Nutznießer?

Frage 4) Ganz allgemein: Kann Eigentümer A jederzeit die Benutzung
bereits (unfachmännisch) verlegter Leitungen in seinem Keller
den Zuspruch entziehen und den Rückbau fordern oder gibt es
in diesem Fall sowas wie Bestandschutz?

Frage 5) Kann der Eigentümer B, falls Eigentümer A den Zuspruch zu
neuen Leitungen nicht gibt, die alten Leitungen weiter nutzen
oder (ggf fachmännisch) erneuern auch ohne das Einverständnis von Eigentümer A?

Wichtig für alle Fragen: In der Wohnung von Eigentümer B gibt
es auch an anderen Orten, unabhängig von den Leitungen bei Eigentümer A
im Keller, bereits Zu- und Abwasserleitungen, er wäre also
nicht unbedingt auf die Leitungen im Keller
von Eigentümer A angewiesen.

Vielen Dank für den Gedankenaustausch schon im Vorraus,
ich hoffe ich habe alles verständlich erklärt und nix
Wichtiges vergessen.

Grüße

Rainer

[N_Schmidt]

Hallo Zusammen,

das ist meine erste Anfrage bei wer-weiss-was und ich hoffe
ich formuliere diesemal alles richtig (Danke an den Moderator
für seinen Hinweis)

Eigentümer A ist seit einem Jahr Wohnungs-Eigentümer in einem
5 Familienhaus. Im
Laufe des vergangenen Jahres wurde eine Wohnung in diesem Haus
von Eigentümer B gekauft, der diese Wohnung auch seither
umgebaut. Unter der Wohnung von Eigentümer B liegt der Keller
von Eigentümer A.

Aus der Wohnung von Eigentümer B verlaufen - bereits seit dem
Kauf Wohnung der Wohnung von Eigentümer A- mehrere
Überputz-Leitungen durch
Keller (Abwasser, ISDN). Diese Leitungen können als
unprofessionell verlegt beschrieben werden. Im Laufe der
Renovierungen wurden diese auch gekappt und liegen als tote
Leitungen jetzt im Keller von Eigentümer A.

Frage 1) Wer - wenn überhaupt - muß diese toten Leitungen
entfernen?

niemand

Ausserdem wurde von Eigentümer B der Wunsch geäußert eine neue
Abwasserleitung und ein neues Fernsehkabel von einem anderen
Ort durch den Keller von Eigentümer A zu führen, sprich ein
neuer
Durchbruch wäre erforderlich.

Frage 2) Muss Eigentümer A dem zustimmen?

nein

Eigentümer A nutzt seinen Keller zum einen zum Lagern von
teuren
Möbeln und zum anderen als Werkstatt.

Darf er denn laut Teilungserklärung den Keller als Werkstatt benutzen:wink: ?

Eigentümer A macht sich
Sorgen,
dass a) z.B. durch einen Wasserschaden an den Leitungen die
Möbel beschädigt werden und zum anderen durch sein werkeln
im Keller vielleicht die Leitungen schaden nehmen könnten.

Frage 3a) Im Falle eines Wasserschadens durch die
Abwasserleitungen, wer haftet für den Schaden an den Möbeln,

der Verursacher. Falls es keinen gibt, die Versicherung der Eigentümergemeinschaft. Gibt es hier keine entsprechende Versicherung, bleibt A auf dem Schaden sitzen.

wer muß für die Reperatur aufkommen, die
Eigentümergemeinschaft, Eigentümer B oder Eigentümer A als
Besitzer des Kellers?

entweder Verursacher ansonsten Eigentümergemeinschaft

Frage 3b) Im Falle eines unbeabsichtigten Beschädigens der -
vielleicht neu verlegten - Leitungen durch Eigentümer A, wer
muss
dafür haften? Eigentümer A als Verursacher oder Eigentümer B
als
Nutznießer?

A

Frage 4) Ganz allgemein: Kann Eigentümer A jederzeit die
Benutzung
bereits (unfachmännisch) verlegter Leitungen in seinem Keller
den Zuspruch entziehen und den Rückbau fordern oder gibt es
in diesem Fall sowas wie Bestandschutz?

was heißt unfachmännisch? Wenn Gefahr davon ausgeht oder gegen Baurecht verstoßen wird, muss das natürlich repariert werden. Wenn z.B. nur der Abstand zur Decke zu groß ist, oder das ganze sehr unschön verlegt wurde, zahlt niemand das Verlegen.

Frage 5) Kann der Eigentümer B, falls Eigentümer A den
Zuspruch zu
neuen Leitungen nicht gibt, die alten Leitungen weiter nutzen
oder (ggf fachmännisch) erneuern auch ohne das Einverständnis
von Eigentümer A?

Versorgungsleitungen anderer Sondereigentume, die durch dein Sondereigentum gehen, sind Gemeinschaftseigentum. Natürlich kann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die Gemeinschaft auch ohne deine Zustimmung alles Erforderliche veranlassen.

Wichtig für alle Fragen: In der Wohnung von Eigentümer B gibt
es auch an anderen Orten, unabhängig von den Leitungen bei
Eigentümer A
im Keller, bereits Zu- und Abwasserleitungen, er wäre also
nicht unbedingt auf die Leitungen im Keller
von Eigentümer A angewiesen.

Vollständig unerheblich. Er hat natürlich das Recht auf die bestehenden Versorgungsanschlüsse in der Wohnung, sofern sie zum Zeitpunkt der Teilung vorhanden waren, bzw. später mit Zustimmung der Gemeinschaft errichtet wurden.

gruß n.

[j_tilde]

Mehrheitsbeschüsse?
Hi,

Versorgungsleitungen anderer Sondereigentume, die durch dein
Sondereigentum gehen, sind Gemeinschaftseigentum. Natürlich
kann im Rahmen einer ordnungsgemäßen Verwaltung die
Gemeinschaft auch ohne deine Zustimmung alles Erforderliche
veranlassen.

also wenn etwas verändert werden soll, nicht nur ein bisheriger Zustand (nach einem Defekt oder ähnlichem) wieder hergestellt, dann müssen IMHO ALLE Eigentümer, auch A zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft reicht nicht aus um „alles Erforderliche“ gegen den Willen von A zu veranlassen. Oder irre ich mich da?

Grüße,
J~

[C_Punkt]

Zitterbeschluß
Hallo,

also wenn etwas verändert werden soll, nicht nur ein
bisheriger Zustand (nach einem Defekt oder ähnlichem) wieder
hergestellt, dann müssen IMHO ALLE Eigentümer, auch A
zustimmen. Ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft reicht
nicht aus um „alles Erforderliche“ gegen den Willen von A zu
veranlassen. Oder irre ich mich da?

jein: Ein solcher Beschluß ist „schwebend wirksam“ (falscher Begriff, der die Sache aber trifft). Wird nicht innerhalb von vier Wochen Einspruch eingelegt, wird der Beschluß rechtskräftig, sozusagen. Da der Einspruch schriftlich bei Gericht plaziert werden muß, ist die Chance recht hoch, daß der Beschluß dann umgesetzt werden kann. Gemeckert wird immer, aber wenn es daran geht, Zeit und Arbeit zu investieren, war es dann doch nicht so wichtig.

Gruß,
Christian

[N_Schmidt]

Du hast sicherlich Recht, dass eine bauliche Veränderung der Allstimmigkeit bedarf!

Aber in der Frage, dessen Antwort du zitiert hast, ging es nicht um bauliche Veränderung:

Frage 5) Kann der Eigentümer B, falls Eigentümer A den
Zuspruch zu
neuen Leitungen nicht gibt, die alten Leitungen weiter nutzen
oder (ggf fachmännisch) erneuern auch ohne das Einverständnis
von Eigentümer A?

Die Antwort bedeutete: A und B dürfen nicht eigenmächtig Gemeinschaftseigentum anfassen, selbst wenn ihr Abwasser da durch läuft oder es durch ihren Kellerluftraum geht!

Wenn es ERFORDERLICH ist,z.B. Rohrbruch droht, MUSS die Gemeinschaft, hier in Vertretung der Verwalters alles Notwendige durchführen und braucht niemanden zu fragen! Es obliegt seiner Pflicht zur ordnungsmäßen Verwaltung!
Gruß n.

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

[j_tilde]

Hi,

was mir nebenbei so einfällt: Eine „Sondervereinbarung“ zwischen (den Vorbesitzeren) von A und B könnte die Lage völlig ändern, oder? Z.B. hätte A doch B erlauben/die Erlaubnis verkaufen können PRIVATleitungen durch seine Keller zu legen.

Aber in der Frage, dessen Antwort du zitiert hast, ging es
nicht um bauliche Veränderung:

OK, ich habe die ganze Frage noch mal gelesen, es ginge hier nicht um die Herstellung etwas „neues“, also IMHO keine Allstimmigkeit.

Allerdings klingt für mich die Lage etwas „suspekt“. Du sagst, die Leitungen zur Wohnung B durch den Keller von A sind Gemeineigentum. Stellt sich die Frage: Die Leitugen sind ja als „unfachmännisch“ beschrieben. Das könnte heißen:
-von denen geht eine Gefahr aus die bei fachgerechter Ausführung nicht vorhanden ist (also z.B. Leckage). Spielt das eine Rolle ob B (oder dessen Vorbesitzer) die Leitungen selbst verlegt hat oder die (damalige) Gemeinschaft? Ich meine in Bezug darauf, ob A sich mit der Lage bei seinem Kauf zufrieden geben muss.

Wenn es ERFORDERLICH ist,z.B. Rohrbruch droht, MUSS die
Gemeinschaft, hier in Vertretung der Verwalters alles
Notwendige durchführen und braucht niemanden zu fragen!

Sicher, aber A könnte ja auf die Gemeinschaft (oder nur den Verwalter ) dahingehend einwirken, dass z.B. durch eigene Kostenbeteiligung nicht nur das aktuelle Loch gestopft wird (das evtl. eh nur ein paar Jahre halten wird), sondern gleich das ganze Rohr anders verlegt wird.

Grüße,
J~

[j_tilde]

Zitterbeschluß, gibts nicht. Oder?
Hi exc,

Ein Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft reicht
nicht aus um „alles Erforderliche“ gegen den Willen von A zu
veranlassen. Oder irre ich mich da?

jein: Ein solcher Beschluß ist „schwebend wirksam“ (falscher
Begriff, der die Sache aber trifft). Wird nicht innerhalb von
vier Wochen Einspruch eingelegt, wird der Beschluß
rechtskräftig, sozusagen.

Hast du dafür eine verwertbare Quelle? Ehrlich gesagt fürchte ich nämlich, dass es sich bei dieser Annahme (die im übrigen auch andere vertreten) um einen Irrtum handelt bzw. diese Praxis von einem „hohen“ Gericht kassiert wurde.

Eine _verlässliche_ Aussage wäre mir sehr wichtig! Wenn du keine Quelle hast, kann das vielleicht jemand anderes bestätigen oder widerlegen?

Mit Dank und Grüßen,
J~

[C_Punkt]

Hallo,

Hast du dafür eine verwertbare Quelle? Ehrlich gesagt fürchte
ich nämlich, dass es sich bei dieser Annahme (die im übrigen
auch andere vertreten) um einen Irrtum handelt bzw. diese
Praxis von einem „hohen“ Gericht kassiert wurde.

Eine _verlässliche_ Aussage wäre mir sehr wichtig! Wenn du
keine Quelle hast, kann das vielleicht jemand anderes
bestätigen oder widerlegen?

falls dies nicht reicht http://de.wikipedia.org/wiki/Zitterbeschluss könnte ich Dir aus dem Protokoll meiner jüngsten Eigentümerversammlung vorlesen. Da haben wir nämlich drei dieser Beschlüsse gefaßt, obwohl ein Eigentümer in Abwesenheit dagegen stimmte. Dadurch, daß der Einspruch ausblieb, sind diese nun wirksam und werden demnächst umgesetzt (kleinere bauliche Veränderungen).

Gruß,
Christian

[j_tilde]

Hi exc,

falls dies nicht reicht
http://de.wikipedia.org/wiki/Zitterbeschluss könnte ich Dir
aus dem Protokoll meiner jüngsten Eigentümerversammlung
vorlesen.

leider werden Leute die etwas gegen mich durchsetzten wollen weder der einen, noch der anderen Quelle folgen

Da haben wir nämlich drei dieser Beschlüsse gefaßt,
obwohl ein Eigentümer in Abwesenheit dagegen stimmte. Dadurch,
daß der Einspruch ausblieb, sind diese nun wirksam und werden
demnächst umgesetzt (kleinere bauliche Veränderungen).

Also wenn ich mal deinen Link zitieren darf:
„Nicht alle Zitterbeschlüsse sind damit nichtig. Hatte ihre Rechtswidrigkeit einen anderen Grund, insbesondere den, dass sie zwar gegen ein Gesetz oder eine Vereinbarung verstießen, aber diese nicht für die Zukunft ändern wollten, so gibt es an der Kompetenz der Eigentümerversammlung, einen Beschluss zu fassen, keinen Zweifel.“
Eine bauliche Veränderung ist ohne Zweifel eine Veränderung für die Zukunft und IMHO sind eure Beschlüsse damit nichtig und können auch nach über einem Monat angefochten werden.

Sorry, durch deine Antwort fühle ich mich eher bestärkt als widerlegt…

Grüße,
J~

[C_Punkt]

Hall;chen,

Also wenn ich mal deinen Link zitieren darf:
„Nicht alle Zitterbeschlüsse sind damit nichtig. Hatte ihre
Rechtswidrigkeit einen anderen Grund, insbesondere den, dass
sie zwar gegen ein Gesetz oder eine Vereinbarung verstießen,
aber diese nicht für die Zukunft ändern wollten, so gibt es an
der Kompetenz der Eigentümerversammlung, einen Beschluss zu
fassen, keinen Zweifel.“
Eine bauliche Veränderung ist ohne Zweifel eine Veränderung
für die Zukunft und IMHO sind eure Beschlüsse damit nichtig
und können auch nach über einem Monat angefochten werden.

das unterstrichene „diese“ bezieht sich m.E. auf Vereinbarung und nicht auf bauliche Maßnahme, zumal das Wort in dem Satz gar nicht vorkommt.

Sorry, durch deine Antwort fühle ich mich eher bestärkt als
widerlegt…

Ach, Du brauchst Dich nicht zu entschuldigen, mir ist das herzlich gleichgültig sowohl was Dein Thema angeht als auch was unsere Beschlüsse angeht. Da geht es um Türknäufe an Zwischentüren, Fahrradstellplätze und Bewegungsmelder. Ich halte die Beschlüsse so oder so für schwachsinnig (ich meine, ich hälte mich eh enthalten), aber sie sind mir - wie ich sagte - egal.

Die Versammlung wurde allerdings von einem Juristen einer recht großen Verwaltungsbude gehalten, so daß ich davon ausgehe, daß der wußte, was er tat.

Gruß,
Christian

[N_Schmidt]

was mir nebenbei so einfällt: Eine „Sondervereinbarung“
zwischen (den Vorbesitzeren) von A und B könnte die Lage
völlig ändern, oder? Z.B. hätte A doch B erlauben/die
Erlaubnis verkaufen können PRIVATleitungen durch seine Keller
zu legen.

Zum Verlegen solch einer Leitung muss mindestens zweimal Gemeinschaftseigentum angefasst worden sein:
Ein Loch durch die Geschossdecke und ein neuer Zugang zum Fallrohr berührt Gemeinschaftseigentum.

Bei vielen Sachen wird das so gemacht und anschließend ist die Gemeinschaft in Beweispflicht, da hast du recht.

Aber das hier mit den Abwasserrohren durch fremde Wohnungen war füher absolut stand der Technik. Bevor Vorwandmontage in Mode kam , wurden Fußbodenentwässerungen oder ganz normale Abwasserleitungen in der unterliegenden Wohnung in der abgehängten Decke versteckt.

Allerdings klingt für mich die Lage etwas „suspekt“. Du sagst,
die Leitungen zur Wohnung B durch den Keller von A sind
Gemeineigentum. Stellt sich die Frage: Die Leitugen sind ja
als „unfachmännisch“ beschrieben. Das könnte heißen:
-von denen geht eine Gefahr aus die bei fachgerechter
Ausführung nicht vorhanden ist (also z.B. Leckage). Spielt
das eine Rolle ob B (oder dessen Vorbesitzer) die Leitungen
selbst verlegt hat oder die (damalige) Gemeinschaft? Ich meine
in Bezug darauf, ob A sich mit der Lage bei seinem Kauf
zufrieden geben muss.

Hier muss die Gemeinschaft nachweisen, dass es nicht schon immer so war.

Wenn es ERFORDERLICH ist,z.B. Rohrbruch droht, MUSS die
Gemeinschaft, hier in Vertretung der Verwalters alles
Notwendige durchführen und braucht niemanden zu fragen!

Sicher, aber A könnte ja auf die Gemeinschaft (oder nur den
Verwalter ) dahingehend einwirken, dass z.B. durch eigene
Kostenbeteiligung nicht nur das aktuelle Loch gestopft wird
(das evtl. eh nur ein paar Jahre halten wird), sondern gleich
das ganze Rohr anders verlegt wird.

ISt ja in aller Interesse und wenn jmd. anderes die Kosten trägt, wird sich da sicherlich keine Gemeinschaft verweigern.
Gruß n.