Hallo Sven,
ich mache gerade meine Ausbildung in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Ich einem halben Jahr habe ich Abschlussprüfungen.
Ich bin zwar noch kein Profi, kann dir aber evtl. einige deiner Fragen beantworten.
meine Frau (27) und ich (30) sind am überlegen uns eine
Eigentumswohnung oder Haus zu kaufen.
Wollt ihr ein Haus oder eine Eigentumswohnung?
Ist nicht das Gleiche!!!
Bei einer Eigentumswohnung erwerbt ihr Anteile am s.g. Gemeinschafts- und Sondereigentum. Sondereigentum = Wohnungseigentum (alles was zur Wohnung gehört, also innenren Wände, Türen und Fenster, Heizung und zur Whg. gehörende Leitungen)
und Gemeinschaftseigentum = Eigentum der Eigentümergemeinschaft (alles was außerhalb der Whg. liegt, äußere Whgstür, Treppenhaus, Fassade, Dach, Balkonaußenseiten, Grundstück, Waschkeller, etc.) Für das Gemeinschafteigentum am Grundstück gibt es Sondernutzungsrechte, die dem jeweiligen Eigentümer erlauben, alleine einen Teil des Grundstücks als Garten zu nutzen.
Bei einem Eigenheim habt ihr alles für euch.
1.Ab wann sollte man sich überlegen, sich etwas eigenes zu
kaufen?
Ich denke, dass ihr in einem guten Alter seid, euch eine Immobilie zu kaufen. Denn ihr habt noch ca. 37 Jahre lang Zeit einen Kredit abzubezahlen bis ihr in Rente geht. In der Regel zahlt man zwischen 20 und 30 Jahren ab, wer etwas mehr Geld hat, kann auch schneller.
Wir zahlen zur Zeit Miete. 800Euro (incl. Nebenkosten)
Dás Haus oder die Wohnung soll zwischen 180000 und 230000 Euro
kosten.
Beispielrechnung: (Gehen wir vom höchst Betrag aus)
800,- * 12Monate = 9600,- Miete inkl. NK pro Jahr
320.000,- (Kaufpreis) / 9600,- (Miete/Jahr) = 23,96 Jahre
D.h. in ca. 24 Jahren würdet ihr 320.000,- Miete gezahlt haben.
Wie haben beide zusammen ein netto Gehalt von ca. 3100€. Das
Problem ist, das meine Frau zurzeit nicht arbeitet, wegen
unseres Sohnes, d.h. das Gehalt fällt weg da sie erst nächstes
Jahr wieder arbeiten geht haben wir zurzeit nur ca. 1900Euro
zur Verfügung!
2.Kann man überhaupt mit (zurzeit) 850Euro die wir über haben
eine Wohnung/Haus finanzieren? (incl. Nebenkosten)
Es kommt immer darauf an, wieviel Eigenkapital ihr in eure Finanzierung einbringt.
Auf http://mano2.capital.de/hypothek_net/capital/default…
ist ein Finanzierungsrechner. Einfach mal bei Variante 2 mit Zahlen experimentieren.
Oder unter http://www.test.de, Button „Rechner“ dann „weitere Rechner aus Bauen+Finanzieren“.
3.Ich habe evtl. überlegt solange meine Frau nicht arbeiten
geht, eine Finanzierung 5 Jahre abzuschließen und dann nur mit
1% Tilgung. Macht das Sinn? Anschließend die Finanzierung
länger mit einer höheren Tilgung abzuschließen!
Da wir zur Zeit eine Niedrigzinsphase zwischen 4% u. 5% haben, würde ich jetzt eine Zinsfestschreibung mit möglichst langer Laufzeit vereinbaren. Denn die Zinsen werden mit sicherheit steigen, auch weil die EZB den Leitzins angehoben hat. Unser Lehrer hat uns heute zufällig einen durchschnitt des Zinsniveaus von 8 bis 9% gennant. (in den Jahren vor der Niedrigzinsphase)
- Welche weiteren Kosten würden auf uns zukommen außer dem
Kaufpreis?
Man sagt, dass der Käufer mit zusätzlich ca. 10% des Kaufpreises „KP“ als Nebenkosten rechnen muss.
Auf jeden Fall kommen die Grundsteuer mit 3,5% des KP, die Notarkosten rund 1% des KP und der Grundbucheintrag ca. 0,5% des KP.
Weitere Kosten können sein: Maklercourtage mindestens 3,48% inkl. Mwst. des KP (ist in jedem Bundesland unterschiedlich) in Hessen, Frankfurt/Main 5,8% inkl. Mwst.
Dazu kommen noch die Finanzierungskosten, Gutachterkosten und nach dem Kauf noch Versicherungen, Instandhaltungsrücklagen und Betriebskosten.
- Auf was sollte man bei einer gebrauchten Immobilie achten?
( auch wenn ein Makler im Spiel ist?)
- Wie kann man den Preis drücken und wie kann ich überhaupt
feststellen ob der Preis ok ist!?
Es ist nicht unbedingt schlecht den Kauf über einen Makler abzuwickeln, da der Makler gesetzlich dazu Verpflichtet ist dem Kunden beratend zur Seite zu stehen. Außerdem spart das auch Zeit und Nerven beim Suchen und verhandeln. Es ist aber oft gut, wenn man sich einen guten Makler sucht, der einen guten Ruf in der Region hat und sich in der Region auch gut auskennt. Mal bei Familie, Freunden und Bekannt nachfragen, vielleicht können die einen Makler empfehlen.
Wenn ihr ein Angebot erhaltet, solltet ihr einfach mal im Internet nach vergleichbaren Objekten, in vergleichbarer Lage und Ausstattung suchen, dann seht ihr schon ober der angegebene KP gerechtfertigt ist oder nicht. Das selbe gilt auch, wenn kein Makler eingeschaltet wird.
Auch hier solltet ihr eine Besichtigung vereinbaren und alles genau inspizieren, besonders das Dach, die Wände und den Keller (auf Feuchtigkeit).
Fragen zur Immobilie: Alter, letzte Reparaturmaßnahmen, Wärmedämmung, höhe Betriebskosten (Wasserzähler, etc), Einschränkungen am Grundstück (darf noch angebaut werden, etc).
- Wie sollte man eine Finanzierung planen?
Ihr solltet auf jeden Fall zwischen 15% und 20% Eigenkapital zur Verfügung haben. Bei einem KP von 320.000,- also ca. 64.000,-, das ist wichtig für die ganzen Nebenkosten. Und wenn noch etwas bleibt, dann reduziert das evtl. auch das Darlehen. Vielleicht besitzt ihr auch einen Bausparvertrag, den ihr in die Finanzierung einbringt. Da ihr ja eine junge Familie seid, fragt auf jeden Fall mal bei der Kreditanstalt für Wiederaufbau nach deren Finanzierungskonditionen. Die haben meisten sehr viel niedrigere Zinssätze als andere Kreditinstitute.
Ansonsten müsst ihr halt im Internet mal nach Finanzierungen suchen oder zur Bank oder dem Finanzierungsberater eures Vertauens gehen. Lasst euch aber kein Kredit mit Disagio bzw. Damnum andrehen, lohnt sich nur für Kapitalanleger, nicht für Selbstnutzer.
Ich hoffe die Tipps konnten euch etwas weiter helfen.
Viel Erfolg beim Häuslekauf
Gruß
Adam