Eigentumswohnung: Umwandlung von Teileigenzum zu Wohneigentum

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo ihr Lieben,

angenommen, jemand besitzt eine Wohnung, die nach dem Ausbau zu einer Dachgeschosswohnung in 2 Grundbuchteilen noch den Status „nicht zu wohnzwecken dienendes Teileigentum“ hat.
Mein Kenntnisstand ist, dass man das zwingend umwandeln lassen muss, um legitim drin wohnen zu dürfen.
Weiter angenommen, das Amtsgericht habe allerdings die Umwandlung abgelehnt, weil beim Ausbau die Eigentumsfläche verkleinert wurde: Die Wand eines Zimmers ist etwas versetzt eingebaut worden, weil
es offenbar bautechnisch günstiger war. Die Wohnung ist also nun kleiner und die nicht genutzte Fläche liegt in einem Gemeinschaftsraum. Wie gesagt: das Amtsgericht störe sich daran
weil so ja Sondereigentum quasi indirekt zu Gemeinschaftseigentum würde, wo aber ALLE Eigentümer der WE-Gemeinschaft zustimmen müssten.
Und diese Zustimmung von allen einzuholen soll sich angeblich als schwierig erweisen (Aussage Amtsgericht + Hausverwaltung ==> Erfahrungswerte).

Die Frage ist nun: Was kann man tun? Umgewandelt werden müsste die Wohnung ja irgendwie. Aber was wäre eine gute Strategie, an die Zustimmung der Eigentümer zu kommen?
Oder gibt es Möglichkeiten, dass sie gar nicht umgewandelt werden muss? Meines Wissens ist eine Umwandlung viel eher relevant, wenn die Umwandlung andersherum erfolgen soll
(also von Wohn- in Nicht-Wohneigentum – also zu Gewerbeflächen).
Gibt es Verjährungsfristen oder könnte immer jemand kommen und Probleme bereiten, weil es nicht umgemeldet ist?
Kann ein Anwalt helfen (der nicht billig sein wird)?
Habt ihr weitere Ideen?

Danke für Vorschläge im Voraus
Heinzi

#2

An einer Änderung der Teilungserklärung führt hier kein Weg vorbei. Und zwar nicht nur aufgrund des neu entstandenen Gemeinschaftseigentums (warum eigentlich, das hätte man doch vermeiden können), sondern auch aufgrund der Nutzungsänderung. Dazu braucht es eine Vereinbarung (Vertrag) mit allen Miteigentümern, und ebenso deren Zustimmung. Das Ganze muss zudem notariell erfolgen.

Sollte sich die Sache mit der „verschobenen Wand“ nicht noch anderweitig lösen lassen (2. Wand), dann braucht es zudem auch noch einen neuen Aufteilungsplan.

Einen besonderen „Plan“, um die Zustimmung der Miteigentümer zu erlangen, gibt es nicht. Man kann hier natürlich Geld bieten. Je nach bisheriger Verteilung von laufenden Kosten, bei denen die bisherige Fläche privilegiert war, könnte man auch mit sinkenden Kosten für die Miteigentümer agieren, da dann zukünftig Kostenanteile für diese Wohnung zu zahlen sind, die die übrigen Miteigentümer entsprechend entlasten.

Dafür hat man mit zusätzlichen Wohnungen im Haus natürlich immer zusätzlichen Lärm im Treppenhaus, weitere Leute, die einem Parkplätze streitig machen, eine Veränderung der Stimmrechte, …

Ehrlich gesagt: Das hätte man alles vorab klären müssen! Erst Geld in einen Umbau zu investieren, und dann zu fragen, ist „etwas ungünstig“.

#3

Hallo,

um Deine Begeisterung noch etwas zu steigern, nachdem Du Wiz’ Artikel gelesen hast: da sich die Miteigentumsanteile ändern, wird es auch nötig sein, daß die Grundbuchblätter aller anderen Wohnungen geändert werden und das wiederum zieht ggfs. (bzw. eigentlich sogar wahrscheinlich) nach sich, daß kreditgebende Banken zustimmen müssen. Da die Unterschriften unter die Zustimmung notariell beglaubigt werden müssen und natürlich das Grundbuchamt auch nicht für lau arbeitet, kommen da schnell Kosten im vierstelligen Bereich zusammen.

Gruß
C.

#4

@Wiz und @C_Punkt
Danke für eure Hinweise.
aktuell geistern noch zwei Hauptfragen in meinem Kopf herum, um nächste Schritte angehen zu können:

  1. Stimmt meine Info, dass die Umwandlung zwingend erfolgen sollte oder gäbe es Ausweichmöglichkeiten?
  2. Wenn man selbst kein Fachmann ist, sollte diese ganze Aktion jemand begleiten. Wer wäre da idealer Ansprechpartner? Architekt? Notar? …?

Heinzi

#5

@Wiz und @C_Punkt
Danke für eure Hinweise.
aktuell geistern noch zwei Hauptfragen in meinem Kopf herum, um nächste Schritte angehen zu können:

  1. Stimmt meine Info, dass die Umwandlung zwingend erfolgen sollte oder gäbe es Ausweichmöglichkeiten?
  2. Wenn man selbst kein Fachmann ist, sollte diese ganze Aktion jemand begleiten. Wer wäre da idealer Ansprechpartner? Architekt? Notar? …?

Heinzi

#6

An der Umwandlung können nur bauliche Maßnahmen etwas ändern. Dazu müsste man mit dem Architekten sprechen, inwieweit das jetzt noch gerade zu biegen ist.

Ansonsten sollte man sich einen in Immobilien- und WEG-Dingen erfahrenen Anwaltskollegen suchen, der einen bei den weiteren Schritten begleitet. Der kann dann auch parteiisch für dich diverse Entwürfe fertigen und verhandeln, die dann vom Notar hinterher nur noch beurkundet werden müssen. Das kostet etwas mehr Geld, als alles den Notar machen zu lassen, aber der Anwaltskollege hat eben dann auch andere Möglichkeiten, weil er eben u.a. auch anders abrechnen darf.

#7

Ich danke dir für den Nachtrag :slight_smile: