Vor ein paar Jahren habe ich mir eine Eigentumswohnung (65m², 2 Zimmer) gekauft die ich noch bis 2011 abstottere.
Kosten hierzu sind, monatlich ca. 220€ Tilgung, 130€ Zinsen und 150€ Nebenkosten o. Strom.
Die selbe Wohnung im selben Haus mit sogar schlechterer Ausstattung wird für 550€ Warm vermietet. Ich rechne mit den selben Mieteinnahmen.
Ich würde gerne mit meiner Partnerin zusammenziehen und rechne hier mit einem Mietanteil von 500€ für mich.
Nun habe ich gehört, dass bei Vermietung u.a. die Zinsen von der Steuer abgesetzt werden können, die Mieteinnahmen aber
als Einnahmen, gleich wie mein Arbeitslohn (Steuerkl. 1), besteuert werden.
Leider konnte ich nirgendwo Steuersätze für meinen konkreten Fall oder wasserdichte Aussagen in Foren finden. Jetzt hab ich natürlich keine Ahnung ob es sich für mich unter dem Strich monatlich lohnen würde oder ob ich vllt. sogar Mehrkosten damit verursache.
Hat hier also jemand Kenntnisse zu diesem Thema und kann mir evtl. ein paar Zahlen bzw. Tipps geben ?
Also für deinen Fall kann dir nur dein Steuerberater konkrete Zahlen nennen…
Prinzipiell mußt du eine Aufstellung aller Einnahmen und aller Kosten machen, die dir aus dem Erwerb und der Vermietung der Wohnung entstehen.
(Da du bereits eine ETW hast weißt du ja, dass es Kosten gibt, die du nicht vom Mieter zurückbekommst:
z.B. Verwaltergebühr, Sonderumlagen, Rechtsanwaltskosten, Instandsetzungsaufwendungen, Kontoführungsgebühr usw.)
Dann gibts da noch einen wichtigen Punkt: Afa. Kaufpreis - Grundstücksanteil kann mit 2% jährlich abgeschrieben werden.
Also eine Bsplrechnung mit fiktiven Zahlen würde grob so aussehen:
Kaufpreis 100 T€ - 30T€ Grundstück =70 T€ davon 2% -> 1,4 t€ abzuschreiben.
Dann schaust du, was du im letzten Jahr als zu versteuerndes Einkommen hattest…
und schaust in unten stehender Tabelle in der Spalte G nach.
Das ist deine Steuer ohne Immo.
dann addierst du zu deinem zu versteuernden Einkommen den Überschuss und schaust noch mal nach:
Das sind die Steuern mit Immo.
Deine Tilgung interessiert das Finanzamt übrigens nicht. Aber deine Zinsen werden jedes Jahr kleiner (bei dem üblichen Annuitätendarlehen)…und dadurch mußt du jährlich mehr Steuern bezahlen.
Gruß n.
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was du zusätzlich noch bedenken solltest, wäre dass die Wohnung eventuell auch mal eine zeitlang leer steht. Oder dass der Mieter nicht zahlt. Könntest du solche Mietausfälle überbrücken? Diese Frage solltest du dir selber stellen.
Und bedenke immer, dass es Arbeit macht zu vermieten.