Ich möchte eine kleine vermietete Eigentumswohnung zur Geldanlage erwerben.
Sie hat nur 1 1/2 Zimmer. Dadurch gibt es wohl häufigeren Mieterwechsel.
Das Haus ist denkmalgeschützt renoviert worden, und die Lage lässt auf eine gute Vermietbarkeit schließen.
Allerdings muss Erbpacht gezahlt werden. Der Makler meinte, dies sei eher noch von Vorteil, da ich ja die Wohnung vermieten will und die Erbpacht-Beträge schließlich von der Steuer absetzen könne.
Ich wäre sehr dankbar für Ihre/Eure Feedbacks und Erfahrungsberichte dazu.
Ist so etwas zu kaufen, ratsam?
Oder wäre so etwas mit Aufwand oder Ärger verbunden?
Welche Fallstricke müsste man zuvor beachten?
Um wieviel niedriger als üblich sollte der Verkaufspreis sein, damit der „Nachteil Erbpacht“ ausgeglichen wird?
Ich bitte um Nachsicht betreffs vermeintlicher Blauäugigkeit, aber es ist mir sehr ernst und ich bin halt noch am Anfang.
Das Erbbbaurecht ist zu vernachlässigen! Lage und Größe sprechen für sich. Zahlen Sie möglichst je nach Ausstattungsgrad nicht mehr als das 14- bis 17-fache der Jahreskaltmiete unter Berücksichtigung der nicht umlegbaren Kosten wozu im vorloegenden Falle auch der Erbbauzins zu rechnen ist.
nun, eine Geldanlage ist eine Geldanlage und hier ist nur eins entscheidend: Lage, Lage, Lage.
Die Kaufpreis sollte Ortsüblich sein, und nicht überzogen.
Klar, Finanzierungszinsen + Erbapacht kannst Du steuerlich geltend machen, aber das gesamte Finanzierungskonzept muss passen. Also z.B. nicht überschulden!
Bei der Erbpacht kann es sein, daß die Pacht über die Jahre deutlich erhöht wird - dazu solltest Du vielleicht mal etwas googeln.
Gibt es einen Verwalter, wie sind die Nachbarn, wie ist das Umfeld, wie hoch sind die Nebenkosten, was steht in den Eigentümerprotokollen, stehen Renovierungen/Sanierungen an, gibt es andere Probleme ?
Warum verkauft der jetzige Eigentümer ?
Die Wohnung gehört Ihnen nur auf die Zeit der Erbpacht und dann werden Sie normalerweise für die Wohnung, bzw. das Gebäude entschädigt. Dafür ist der Kaufpreis auch günstiger. Um wieviel ist aus der Ferne nicht zu beurteilen.
Ärger oder Sonstiges gibt es deswegen nicht mehr. Verkaufbar ist aber in der Regel ein Erbpachtobjekt immer schwerer als eine normale Wohnung.
In so einem Fall sollte man keinen Makler fragen, denn der will verkaufen, sondern eher einen Steuerberater.Generell und ohne auf den speziellen Fall einzugehen, würde ich von einem Kauf abraten. Der wichtigste Grund ist, dass dem Käufer die Immobilie nur auf Zeit gehört. Üblicherweise für 99 Jahre nach dem Ersterwerb. Der Käufer sollte sich einige Fragen stellen: Wieviel von dieser Zeit ist denn schon abgelaufen? Wann wurde der Erbbauzins zuletzt erhöht? Ist der Ertrag überhaupt interessant? Alle Unterlagen dazu zeigen lassen.
Auf den ersten Blick klingt ein solcher Erwerb gar nicht schlecht. Allerdings ist die Bewertung einer Immobilie auf Erbpachtbasis für einen Laien nahezu unmöglich (Laufzeit, Abwicklung). Ich bin kein RA und würde mich unbedingt an einen erfahrenen Gutachter wenden, der mich den ganzen Weg bis zum Notar begleitet.U.U. kann man einen passenden Gutachter über den Notar, Architektenkammer oder auch Google erfahren. Wichtige Punkte sind Laufzeit der Erbpacht, Sind Renovierungen nach dem neuesten Stand erfolgt? lBlei denkmalgeschützten Immobilien können später erforderliche Reparaturen bzw. Instandsetzungen außerordentlich teuer werden, Gibt es einen Teilungsvertrag, Hausordnung etc? Kosten derErbpacht können zwar abgesetzt oder lauf die Miete umgelegt werden und wie gestaltet man die Miete, damit die Kosten dieses Vorhabens sich rentiert?
Ich rate nicht zu einem Alleingang sondern würde Hilfe wie angegeben suchen. Gruß, juliuszwo
Erbpachtzinsen können nicht als Betriebskosten auf den Mieter umgelegt werden - was der Makler sagt ist falsch.
Ein Kaufpreis spiegelt immer Angebot- und Nachfragesituation wieder, was sich ganz individuell auf die Immobilie bezieht.
Bedeutet: Vergleichswohnungen suchen und Preise vergleichen, dann verhandeln und unten anfangen.
Erbpacht und Denkmalschutz müssen keine erheblichen Nachteile bedeuten - wichtig, die Immobilie muss gut in Schuss sein und es darf nicht kurzfristig mit Reparaturen zu rechnen sein.
Die können aufgrund des zu vermutenden Alters und des dann zu beachtenden Denkmalschutzes teurer werden - als sonstwo.
Wichtig daher: am besten die Protokolle der letzten 2 Eigentümerversammlungen einsehen und mal locker mit der WEG-Verwaltung über den Zustand sprechen und vor allem überall selbst im ganzen Haus nachschauen - ggf. jemand vom Fach mitnehmen.