Eigentumswohung, Renovierung, Steuererklärung?

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo Experten!

Ich habe mir kürzlich eine Eigentumswohnung gekauft (28.000 Euro) und lasse diese gerade renovieren (rund 13.000 Euro). Ab nächsten Monat vermiete ich die Wohnung.

Jetzt habe ich eine Frage zur Steuererklärung die ich dann nächstes Jahr mache:
Was von den Renovierungskosten kann ich absetzen? Alles oder nur bestimmte Dinge? Ich habe da zum Beispiel eine komplett neue Gasetagenheizung (statt vorher Nachtspeicher) und ein komplett neu gemachtes Bad, sowie Kleinigkeiten wie neue Steckdosen usw.

Fakt ist, daß die Renovierungskosten um ein vielfaches höher sind als die Einkommenssteuer die ich jährlich zahle.
Ich habe da von jemanden gehört, man könnte den Betrag auf 3 oder 5 Jahre splitten… Also daß man jedes Jahr nur einen Anteil zurück bekommt.
Ich habe versucht mich darüber zu informieren, konnte dazu aber nicht finden.

  1. Ob das überhaupt möglich ist und 2. wie man das dann in der Steuererklärung um setzt.

Vielen Dank für jede Info,
mit freundlichen Grüßen
BirgerS

#2

Bei vermietetem Eigentum ist es grundsätzlich so, dass die Mieteinnahmen den Kosten gegenüber gestellt werden und die Differenz versteuert wird

#3

Hallo BirgerS,
also deine Einnahmen und Ausgaben sind in Anlage V einzutragen. Und dann beginnen schon die Probleme, da die Renovierungskosten fast 50% der Kosten der Eigentumswohnung erreichen, wird das Finanzamz wgen der Absetzbarkeit nicht einfach so mitspielen.
Vorab gesagt würde ich aber versuchen alles in 2010 abzusetzten, falss dir Rechnungen das hergeben!
Und dann mit Verlustvortägen für die Folgejahre arbeiten.
Dann solltest Du die Renovierungskosten spezifizieren, der Einbau einer Gasetagenheizung fällt für mich unter energetischer Modernisierungsaufwand und dürfte in jedem Fall absetzbatr sein.
Und dann verliesen Sie Ihn! Da ich nicht weiss wie alt das Bad ist und die Steckdosen kann ich nicht sagen ob es Modernierungsaufwand, Instandsetzungskosten oder Instanthaltungskosten sind. Dies ist wichtig für die Absetzbarkeit. Vielleicht kannst Du erreichen, daß auf den Rechnungen als Grund Reperaturen angegeben ist, das würde die Sache sehr vereinfachen und auch gegenüber dem Finanzamt für weniger Streit sorgen.
Im übrigen würde ich den „jemanden“ fragen, der das mit der Splittung gesagt hat. Vielleicht hat der das bereits praktiziert, dann kann der Dir sicherlich Tipps geben!
Gruss Hermann 47

#4

Hallo, soweit ich weis, kann man dies splitten. Ich würde mir aber fürs erste Jahr einen Steuerberater nehmen.
VG Dirk

#5

Da die Renovierungskosten (13.000 Euro) mehr als 15 % von den Anschaffungskosten (28.000) sind, MÜSSEN! diese über den AfA-Satz (2 % jährlich) zusammen mit dem Gebäude abgeschrieben werden.
Achtung:
Im ersten Jahr monatsgenaue AfA-Berechnung.

#6

Hallo,

Handwerkerrechnungen kann man bis zu einem bestimmten Betrag absetzen, allerdings nur in dem Jahr, in dem sie anfallen (Datum der Rechnung). Und wenn ich mich recht erinnere, auch nur die Arbeitskosten (ohne Material, …).

Viele Grüße

Paola

#7

Hallo BirgerS,

vorerst muss man hier die 15% Grenze beachten:
Kaufen Sie eine ältere Immobilie, um diese anschließend zu vermieten und überschreiten die Aufwendungen für Renovierung/Modernisierung in den ersten 3 Jahren 15% der Anschaffungskosten, liegen anschaffungsnahe Herstellungskosten vor. Die Folge: Sie müssen diese Kosten zusammen mit dem Wohnungskaufpreis über Jahrzehnte abschreiben.
Ausnahme: Die Aufwendungen gehören zu den „jährlich üblicherweise anfallenden Erhaltungsaufwendungen“.
Führen Modernisierungsarbeiten zu einer wesentlichen Verbesserung des Gebrauchswerts einer Wohnung, gehören diese nicht zu den Werbungskosten/Erhaltungsaufwendungen und sind mit dem Kaufpreis abzuschreiben.

In Ihrem Fall erhöht die neue Heizung den Gebrauchswert, gehört also wohl zu den Anschaffungskosten. Kleinigkeiten sind Schönheitsreparaturen. Ein neues Bad könnte auch zu Anschaffungskosten gerechnet werden, wenn vorher nix brauchbares vorhanden war.

In der Steuererklärung gibt es ein Feld, Erhaltungsaufwand auf 5 Jahre zu verteilen.

Ich hoffe, ich konnte Ihnen weiterhelfen.
Freundliche Grüße

K. Nestle

es ist richtig, die Möglichkeit, größere Erhaltungsaufwendungen auf 5 Jahre zu verteilen,

#8

Hallo

ich bitte um Entschuldigung für die späte Antwort. Ich war im Urlaub.
Die Kosten können in der Steuererklärung mit dem Bogen V (Vermietung und Verpachtung)abgesetzt werden. Leider weiß ich nicht, ob es auch bei Vermietung und Verpachtung pro Jahr einen Höchstbetrag gibt. (Bei Wohneigentum sind es 10000 € im Jahr, aber da kann man nur die Handwerkerleistungen angeben.) Ich glaube, wenn die Mieteinnahmen versteuert werden (ab 800 € pro Jahr) kann man alle Kosten absetzen. Falls es diese Höchstgrenze gibt, muss der Gesamtbetrag auf mehrere Jahre gesplittet werden.
Ich hoffe, ich konnte ein bisschen helfen.
Sylke

#9

Hallo,
leider habe ich Bezug auf Steuerrecht nur jämmerliche Kenntnisse. Es dürfte jedoch so sein, dass der Teil der Renovierung, der wertsteigernd ist, nicht abgesetzt werden kann.
Ich würde ein paar Euro für eine Beratung beim Steuerberater ausgeben oder mich beim Finanzamt beraten lassen. Das geht nämlich tatsächlich, nur werden Dir dort natürlich keine Schlupflöcher mitgeteilt.
Viele Grüße!!