Liebe/-r Experte/-in,
Ein Hallo aus Unterfranken.
Mein erster Besuch bei wer weis was… und gleich ein Problemfall.
Ich habe mich hier angemeldet, um meinen 70 jährigen Eltern zu helfen.
Nun aber zu meinem Problem:
Im Jahre 2003 haben meine Eltern und meine Schwestern einen Notarvertrag abgeschlossen, der die Üergabe eines Hauses regeln soll. Es besteht ein Erbbaurecht für 99 Jahre. Die Übergabe der Immobilie ist soweit geregelt, das beide Töchter einen bestimmten Betrag für die Dauer von 8 Jahren als Kaufpreis an meine Eltern zahen. Der Kaufpreis beträgt insgesamt 45.600 Euro. Hiervon zahlt die eine Tochter monatlich 185,00 Euro, die zweite 125,00 Euro. Beide zahlen über 8 Jahre den Betrag und sind als Käufer eingetragen
" zu deren je hälftigem Anteil".
Im Jahre 2006 ist eine der Beiden ausgezogen und hat sich nicht weiter an den Vertrag gehalten.
Meine Eltern bewohnen nun einen Teil des Hauses.
Für den anderen Teil bekommen sie die notariell festgelegte Zahlung.
Auch die zweite Tochter ist bereits so durchtrieben geworden, das sie nach Ablauf der 8 Jahre, aber auch jetzt bereits, meinen Eltern das Leben zur Hölle machen möchte.
Meine Eltern haben nur noch über einen Anwalt Kontakt mit ihr. Gefesselt an den Notarvertrag haben sie aber keine weiteren Möglichkeiten. Oder doch? Wer kann weiterhelfen? Ein wichtiger Passus in dem Notarvertrag ist in der Übergabe geregelt:
" Zur Nutzung der Verfügung über sämtliche Räumlichkeiten in dem Gebäude sind nach Erwerb beide Käuferinnnen nur gemeinsam berechtigt. Diesbezüglich treffen die Käuferinnen eine Vereinbarung in einem gesonderten Vertrag". Ein solcher Vertrag existiert nicht.
Auch unter Sonstiges ist ein Punkt, der eine Anfächtung des Vertrages denkbar macht:
" Sollte eine Bestimmung dieses Vertrages ungültig sein oder werden, so wird hierdurch die Gültigkeit des Vertrages im übrigen nicht berührt. Die Beteiligten verpflichten sich, in einem solchen Fall die ungültige Bestimmung durch eine wirksame zu ersetzen, die im Zweck der ungültigen Klausel erreicht oder ihr möglichst nahe kommt".
Kann der Vertrag für unwirksam erklärt werden.
Wenn nicht, interessiert uns noch die information, wie es sich verhält, wenn keine Einigung erzielt wir und das Haus Ver´steigert wird. Mit diesem Gedanken spielen meine Eltern, wenn sich der Streit nicht bis nächstes Jahr legt.
Hallo,
der Vertrag - wenn nur die angegebenen Vereinbarungen getroffen wurden - ist schon merkwürdig. Haben die Eltern denn kein Wohn- oder Wohnungsrecht an bestimmten Räumen? Was war und ist, wenn die eine Schwester nach rund 4 Jahren die Zahlung eingestellt hat. Wie lautet die Regelung bei „Nichtzahlung“? Welche Rückgabeansprüche haben sich die Eltern vorbehalten, was durchaus üblich ist?
Zur Sache: Ist der Wert der Immobilie mit den vereinbarten Ratenzahlungen und einem etwaigen Wohnrecht korrekt oder ist die Gesamtsumme erheblich unter dem Wert? Dann liegt nämlich eine Teilschenkung vor. Die Eltern könnten mit ihrem Anwalt darüber sprechen, ob sie gegen Zahlung (abzüglich Wohnungsnutzung) der monatlich tatsächlich geleisteten Zahlung die Teilschenkung rückgängig machen und das Haus zurückverlangen wegen „Undankes“. Übrigens, der letzte Satz im Vertrag „Sollte eine Bestimmung…“ ist nur zur Absicherung des Notars für den Fall, dass er eine Passage im Vertrag unkorrekt beschrieben hat. Die Anfechtung eines Vertrages gilt auch darüber hinaus als möglich wenn z.B. der Vertrag den Beteiligten nicht korrekt vorgelesen wurde, die Parteien nicht richtig aufgeklärt wurden und unwissend etwas unterschrieben haben, was sie gar nicht wollten. Diese Tatsachen müssen aber bewiesen werden (können!).
Noch ein Punkt: eine Hausversteigerung kann nur ein Gläubiger bei Zahlungsrückstand oder ein Eigentümer zum Zwecke der Außeinandersetzung beantragen und kein Dritter.
Sind sich übrigens die beiden Schwestern einig? Ob sie nämlich eine Nutzungsvereinbarung intern getroffen oder schriftlich niedergelegt haben, ist für die Eltern oder auch für Sie nicht von Bedeutung.
Weitere Anregungen kann ich nur geben, wenn ich alle Passagen über Vereinbarungen im Vertrag genau kenne.
Noch ein Punkt, wenn die Eltern mit dem derzeitgen Anwalt nicht weiterkommen, sollten sie mal einen anderen (erfahrenen -kein Neuling-)Anwalt um Rat und Auskunft bitten. Die Auskunftskosten könnten sich vielleicht lohnen. Es gibt angagierte Anwälte und solche, die nur Geld verdienen wollen. Gibt es in Ihrem Umkreis Anwälte oder Rechtsanwälte und Notare in einer Person? Dann immer einen „Rechtsanwalt und Notar“ aufsuchen, der ist mit mehr Vertragserfahrung ausgestattet, so er gut zu tun hat.
Da dieses Problem ziemlich undurchsichtlich ist und ich kein Rechtsexperter bin, ich kann nur empfehlen doch mit dem Problem sich zu einen Rechtsanwalt zu wenden.
Ihrer Sachverhaltsschilderung lässt sich meines Erachtens kein Hinweis darauf entnehmen, dass der von Ihren Eltern mit ihren beiden Töchtern geschlossene Vertrag über die Übertragung eines Erbbaurecht an ihre beiden Töchter „zu deren je hälftigem Anteil“ unwirksam oder eine in dem Vertrag getroffene Vereinbarung ungültig sein könnte.
Wenn eine der Töchter eine in dem Vertrag übernommene Verpflichtung nicht erfüllt, hätten Ihre Eltern die Möglichkeit, die Tochter auf Erfüllung der Verpflichtung zu verklagen.
Die Eltern könnten die Zwangsversteigerung des Anteils der Tochter, die ihre Zahlungsverpflichtungen nicht erfüllt, an dem Erbbaurecht nur aufgrund eines vollstreckbaren Titels beantragen.
Über die Voraussetzungen für eine Klageerhebung, für die Erlangung eines vollstreckbaren Titels und für einen Zwangsversteigerungsantrag könnten sich Ihre Eltern von dem von ihnen beauftragten Rechtsanwalt beraten lassen.
Hallo,
der einzige sinnvolle Rat, der Ihnen gegeben werden kann, lautet: Lassen Sie sich von einem Rechtsanwalt / einer Rechtsanwältin umfassend zu diesem Notarvertrag beraten. Zum einen ist eine Erklärung ohne Kenntnis des vollständigen Vertrages in seinem detaillierten Wortlaut nicht möglich. Zum Anderen sollten Sie sich in Rechtsfragen im Wert eines Grundstückes nicht auf kostenlosen und unverbindlichen Rat möglicherweise unkundiger Leute verlassen.
Gruß
apfjur http://www.kostenlose-rechtsauskunft.de
aus rechtlichen Gründen kann ich leider nicht konkret auf Ihren persönlichen Fall eingehen, sondern nur allgemein antworten:
Was Sie an Info aus dem Vertrag mitteilen, reicht nicht für eine Antwort. Der Notar mußte pflichtgemäß für die Eltern eine Klausel für den Fall der Zahlungsversäumnis aufnehmen. Hat er das nicht, dann sollten Sie Beistand bei einem auswärtigen Anwalt suchen und die Notarkammer informieren. Im übrigen stehen den Eltern die üblichen Rechte aus dem Kaufrecht zu, worüber der Anwalt Sie informieren wird. Als Laie werden Sie offensichtlich ohne Anwalt nicht auskommen. Es sollte kurzfristig gehandelt werden. Ich hätte Ihnen gern weitere Hilfe geleistet… Sorry
Mit freundlichen Grüßen aus dem nördl. Wesertal
H.G.
ich bin da erst einmal völlig überfordert und zwar nicht zeitlich, sondern intellektuell. Das ist in jedem Fall einProblem, bei dem ein richtig guter Anwalt eingeschaltet werden muss. Wie findet Ihr den? Nächste Großstadt (ich meine groß!), da sitzen Rechtsanwaltssozietäten mit 30 - 80 Anwälten, die haben also für alles Spezialisten. Ich kann Dir im Moment noch nicht einmal raten, ob Du zu einem Fachanwalt für Erbrecht oder zu einem Spezialisten in Sachenrecht (das ist das Recht von Grundstücksübertragungen etc.) musst. Das vermute ich, denn es geht letztlich um die Anfechtung eines Übertragungsvertrages.
Soweit der Notarvertrag angegriffen werden soll, ist dieser erst vollumfänglich dem Inhalt nach zu würdigen. Dies sollte einem Fachanwalt obliegen. Wichtig ist, dass die Eltern da natürlich auch mitspielen. Was die rückständigen Zahlungen angeht, sollten diese angemahnt werden und versucht werden diese beizutreiben.
Ich fürchte eine genauere Auskunft kann ich derzeit nicht geben.
Hallo,
mit dem geschilderten Sachverhalt, der viele Lücken hat, kann ich nur wenig anfangen.
Sollten beide Töchter nach Übertragung sofort das Haus beziehen, oder haben die Eltern noch ein Wohnrecht??
Wenn eine der Töchter den Kaufpreis nicht weiterzahlt, können die Eltern - nach Mahnung der Rückstände und Rücktrittsandrohung (wegen der Formalien nur per Anwalt!)- vom Vertrag mit ihr zurücktreten. So wäre ein Teil schon gerettet,
Die beanstandete „salvatorische Klausel“ ist absolut normal und wirksam, sie berechtigt nicht zur Anfechtung.
Evtl. schreien Sie mir noch mal…
Schönen Maitag noch!
S.