Einbehalt der Kaution bis zur BK-Abrechnung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ein fiktives Szenario:

Der Teileinbehalt von Mietkaution nach Vertragsende bis zur BK-Abrechnung (für eventuelle Verrechnungen) ist legitim oder zumindest gelebte Praxis.

Mieter M kündigt bei Vermieter V Mitte 2013 regulär den Mietvertag, dieser behält eine ca. ein Drittel der Kaution für eventuelle Nachzahlungen ein.

Ende 2013 kommt die BK-Abrechnung 2012, diese gibt an, dass fast 25% zuviel BK-Vorschuss für 2012 gezahlt wurde, welches nun ausgezahlt werden soll.Muss Mieter M noch auf die anteilige Rückzahlung der Kaution warten bis Ende 2014, wenn die Abrechnung für 2013 kommt?
Oder kann argumentiert werden, dass eine Nachzahlung eher unwahrscheinlich ist? Schließlich schienen die Abschläge deutlich zu hoch zu sein.
Oder kann Vermieter V nach wie vor den Anteil der Kaution einbehalten? Dieser ist im Übrigen von der selben Größenordnung wie die Rückzahlung.

#2

Legitim ist: vollständige Rückzahlung der Sicherheitsleistung sobald der Vermieter feststellen kann, dass keinerlei Forderungen aus dem Mietverhältnis mehr bestehen.
Solange noch eine Betriebskostenabrechnung aussteht, wird der Vermieter naturgemäß nicht sicher sagen können „es bestehen keinerlei Forderungen mehr“.

zur weiteren Fragestellung ist die Überlegung gar nicht so schwer:
Abrechnungszeitraum von… - bis… ?
anteiliger Nutzungszeitraum von… - bis… ?
Heizkostenvorauszahlungen darf der Vermieter nur 12 Monate verteilt fordern, obwohl der Mieter überwiegend im Zeitraum Oktober bis März Heizkosten verbraucht - vergleiche Gradtagszahlentabelle
Dazu fallen Nutzerwechselkosten an (Zwischenablesung, Kostenaufteilung zwischen Nutzer1 und Nutzer2), dazu sind die „normalen“ Kostensteigerung (insbesondere bei Brennstoffkosten Gas/Öl) zu berücksichigen - und gaanz nebenbei kommt es darauf an, in welcher Höhe der Mieter tatsächlich Vorauszahlungen geleistet hatte.

Je nachdem wann der unterjährige Auszug des Mieters (im Verhältnis zum Abrechnungszeitraum) erfolgt ist, ist dann oft mit einer größeren Nachzahlung zu rechnen oder mit relativen Deckungsgleichheit oder sogar mit einer Erstattung …

Je nachdem könnte der Mieter dann eben argumentieren …
meine Glaskugel ist da gerade arg beschlagen :wink:

#3

der Vermieter kann einen angemessenen Teil(!) der Mietkaution bis zum Ablauf der ihm zustehenden Abrechnungsfrist einbehalten, wenn eine Nachforderung zu erwarten ist (BGH, VIII ZR 71/05, 18. Januar 2006).

wenn nach den Gegebenheiten desEinzelfalls keine Nachzahlung zu erwarten ist, ist ein Einbhalt nicht möglich.

#4

Nutzerwechselgebühr:
http://deutschesmietrecht.de/betriebskosten-umlagesc…

und den Sinn deines Satzes verstehe ich auch nicht wirklich:

Heizkostenvorauszahlungen darf der Vermieter nur 12 Monate verteilt fordern

vnA

#5

„möglich“ ist er sicherlich schon. Zulässig ist er aber möglicherweise nicht.
Da kommt dann wieder der Satz von „Recht haben und Recht bekommen“. Wenn man Pech, oder es überzogen, hat, kann es sein, dass man mit einem Vergleich leben muss. Muss man dann Teile der Gerichts- oder Anwaltskosten selbst zahlen, kann es sein, dass man nicht wirklich ein gutes Geschäft gemacht hat.

Neben den bekanntermaßen gestiegenen Energiekosten sind bei mir mal locker Leitungswasser- und Brandversicherung um schlappe 25% gestiegen und die Grundsteuerhebesätze erhöht worden. Dann noch verspätete Rechnungslegung beim Schornsteinfeger, macht erhebliche Unterschiede in der Höhe der abzurechnenden Betriebskosten von einem Jahr zum nächsten.

vnA

#6

Hallo vnA!

Nutzerwechselgebühr:
http://deutschesmietrecht.de/betriebskosten-umlagesc…

die weitere Erklärung liefert sogar dein Link direkt selbst:
„…Verwaltungskosten, die in Ermangelung anderweitiger vertraglicher Regelung dem Vermieter zur Last fallen…“
jeder halbwegs anständige Mietvertrag hat die anderweitige vertragliche Regelung …

und den Sinn deines Satzes verstehe ich auch nicht wirklich:

Heizkostenvorauszahlungen darf der Vermieter nur 12 Monate verteilt fordern

Glaub ich nicht :wink: ansonsten > monatliche Vorauszahlung = Abrechnungsbetrag Heizkosten für 1 Jahr : 12 Monate

Gruß Rudi

#7

jeder halbwegs anständige Mietvertrag hat die anderweitige
vertragliche Regelung …

Der bei uns im Handel erhältliche Formularvertrag von Zweckform - den ich üblicherweise benutze - enthält derartige Regelungen nicht.

und den Sinn deines Satzes verstehe ich auch nicht wirklich:

Heizkostenvorauszahlungen darf der Vermieter nur 12 Monate verteilt fordern

Glaub ich nicht :wink: ansonsten > monatliche Vorauszahlung =
Abrechnungsbetrag Heizkosten für 1 Jahr : 12 Monate

Vermieter darf §556 Abs.2 BGB

Die Vertragsparteien können vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften vereinbaren, dass Betriebskosten als Pauschale oder als Vorauszahlung ausgewiesen werden.

Was hat das mit „Abrechnungsbetrag“ oder „1 Jahr: 12 Monate“ zu tun?
Mieter leistet im Verlauf der Mietzeit seine monatliche NK-Vorauszahlung und hinterher wird abgerechnet. Dass im Sommer nicht geheizt werden sollte, ist - glaube ich - jedem klar. Daher entstehen auch keine Verbrauchskosten in dieser Zeit. Die Brandversicherung fordert auch nur 1 x im Jahr und ist jeden Monat mit 1/12 zu zahlen.

vnA

Gruß Rudi