Einbehalten der Kaution, Schäden am Parkett, Schäden durch Vernachlässigung

Behörden & Recht Mietrecht
#1

Ich habe Mieter, die demnächst auszeihen (amerikanischer Mietvertrag der Army).
Frage 1: Sie wollen die Kaution gleich bar bei Wohnungsübergabe haben. Ist das zulässig? Ich habe bisher das Geld immer unmittelbar nach Übergabe überwiesen bzw. das Konto freigestellt.
Frage 2: Es sind zahlreiche Schäden entstanden:

  1. Die Mieter haben kaum geputzt. In dementsprechenden Zustand sind die sanitären Anlagen. Alles ist verkalkt und verdreckt, sodass ich nicht glaube, dass das wieder in Ordnung gebracht werden kann (Bad war in neuwertigem Zustand). Habe ich hier einen Anspruch auf Schadensersatz?
  2. Auf dem Parkett ist ein Wasserschaden (vermutlich Urin vom Hund; der Hund hat mehrach in die Wohnung uriniert, wie ich selbst gesehen habe) . Die Mieter sind nur bereit, den Austausch der schadhaften Stelle zu bezahlen. Der Hauptkostenfaktor ist aber das anschließende Abschschleifen des gesamten (großen) Raumes (über 1000,- Euro!). Der Farbunterschied des Holzes wird so gewaltig sein, dass ich um ein Abschleifen nicht herumkomme.  Das Parkett (nun 8 Jare alt) war nicht neu abgeschliffen bei Einzug, aber in einem guten Zustand lt. Protokoll. Wie wird in solchen Fällen verfahren? Kann man sich auf einen Kompromiss (anteilige Anrechnung) einigen?
  3. Das Dachfenster und unmittelbare Umgebung im Bad ist völlig verschimmelt, da die Mieter nie über das Fenster gelüftet haben (Argument: Wir haben die Badllüftung benutzt).
    Das Holz des Fensters ist nun völlig marode. Das Fenster war alt, aber technisch in Ordnung. Habe ich einen Anspruch auf ein neues Fenster oder auf eine Schadensersatzsumme/ anteilige Kostenübernahme?
    Generell: Habe ich den Anspruch die Kaution einzubehalten bis zur Regulierung der Schäden?
    Vielen Dank für Ihre Hilfe!
#2

Das sind alles Dinge, die sich pauschal nicht beurteilen lassen. Wichtig wäre zunächst einmal das Übergabeprotokoll, welches bei Übergabe der Wohnung angefertigt wurde. Hier sollte der Zustand der Wohnung immer umfangreich festgehalten werde, um späteren Streitigkeiten vorzubeugen.

Die Kaution wird nicht bei Auszug in bar übergeben. Sind Schäden vorhanden, wird die Kaution hiermit verrechnet. Der Vermieter hat grundsätzlich ca. sechs Monate Zeit, eine Abrechnung der Kaution vorzunehmen. Wurden Betriebs- und Heizkosten bis dahin noch nicht abgerechnet und ist davon auszugehen, dass der Mieter vorausschauend mit einer Nachzahlung zu rechnen hat, kann ein weiter Einbehalt bis zur Erstellung der Abrechnungen vorgenommen werden. Die Abrechnung für das Jahr 2015 muss bis zum 31.12.2016 dem Mieter zugestellt werden. 

Ich glaube, dass Sie nicht um einen RA herumkommen werden, vermutlich wird es auf einen Vergleich vor Gericht hinauslaufen.

#3

Ich bin der gleichen Ansicht wie Sun-Christin.
Die Kaution ist auf jeden Fall zurückzuhalten und frühestens mit Abrechnung der Betriebskosten für 2015 zur Rückzahlung fällig. Auch ich rate einen RA zu beauftragen.

#4

Hallo und guten Tag,
die Kaution ist zurückzuhalten - diese ist frühestens mit der Abrechnung der Betriebskosten für 2015 zur Rückzahlung fällig - generell jedoch nach spätestens 6 Monaten. Beim Auszug des Mieters unbedingt ein Übergabe-Protokoll anfertigen, welches alle Beteiligten unterzeichnen müssen.
Ich rate jedoch, einen Anwalt zu konsultieren, da hier ein „amerikanischer Mietvertrag“ als Grundlage gilt. Dieser könnte deutschem Mietrecht entgegenstehen. 
MfG  USKO

#5

Meine Vorredner haben alles wesentliche bereits gesagt.

Das Übergabeprotokoll ist das A und O in  dieser Angelegenheit. Je datilierter das ist, um so weniger lässt sich interpretieren. Wichtig ist die Unterschrift der ehem. Mieter auf dem Protokoll. Fotos von den Schadhaften Stellen zu machen (mit eingeblendetem Datum) kann nicht verkehrt sein.

Ebenfalls würde ich dazu raten eine zweite Person mit zur Übergabe zu nehmen, nicht das im nachhinein die Mieter noch was anderes behaupten, und sie stehen mit Ihrer Aussage alleine da.

Der Rechtsanwalt ist in diesem Fall Pflicht, würde ich meinen. Gerade wie bereits erwähnt, ein amerikanischer Vertrag dem deutschen Recht ggf. entgegenstehen könnte.

Nach deutschem Recht, wäre es so, dass dem Vermieter bei der Übergabe nicht zuzumuten ist alle Scäden sofort zu erkennen. FDaraus resultiert die Möglichkeit die Kaution sechs Monate zurückzuhalten und ggf. zu verrechnen.

#6

Das Parkett wurde im Übergabeprotokoll mit „gut“ bewertet. Gibt es keine Richtlinien, wie in Fällen von Parkettschäden verfahren wird (gehört das Abschleifen mit zur Schadensbehebung?)? Denn ein solcher Fall ist doch bestimmt schon mal vorgekommen.
Ein Gang vor Gericht sollte wenn möglich vermieden werden. Am erstrebenswertesten wäre für den Vermieter ein Vergleich, bei dem er etwa 2/3 Teil der Reparaturen erstattet bekommt, den 3. Teil selbst bezahlt, sodass der Gang vor Gericht für die Mieter wenig gewinnbringend erscheint.
Generell noch eine Frage: Kann man sich pauschal auf eine Schadenssumme einigen oder erfolgt die Schadensregulierung über Rechnungen der anfallenden Reparaturen?
Vielen Dank!

#7
  1. ich berate Mieter - Vermieter holen sich Rat bei Haus & Grund, der vermieterorganisation
  2. Ja die Kaution wird ja vom Vermieter auch sofort verlangt und wenn keine Mietschulden zu begleichen sind, haben Mieter anspruch auf volle Kaution und die bis dahin aufgelaufenen Zinsen ohne Abzug.
    3) Die geschilderten angeblichen Schäden sind offensichtlich „normale“ Abwohnspuren für die Vermieter monatlichen Mietzins bekommen.
  3. selbstverständlich müssen Schäden vom Verursacher bezahlt werden. Reperatur natürlich kein komplett neuer Fußboden
  4. Vermieter dürfen von der eingenommenen miete auch mal etwas in die immobilie investieren und nicht nur Mieter abkassieren