Hallo,
ich habe vor kurzem etwas geerbt und möchte sinnvoll anlegen - in Immobilien.
Ich habe mir folgendes überlegt. Entweder kaufe ich eine Wohnung und vermiete sie, oder ich nehme zusätzlich zu meinem Eigenkapital noch einen Kredit auf um mir gleich zwei Wohnungen zu kaufen und zu vermieten.
Auf die Frage, warum ich nicht selber einziehe! Geht aus privaten Gründen nicht!
Folgende Gründe zu meiner Überlegung (sofern ich richtig informiert bin)
Kredite sind momentan so günstig wie selten
Kreditzinsen kann ich steuerlich von den Mieteinnahmen absetzen, spare also noch mal etwas.
Klar muss ich vorerst auf die Mieteinnahmen verzichten, aber sobald der Kredit abbezahlt ist verdiene ich doppelt.
Ich kann das Risiko etwas streuen, falls eine Wohnung mal leer stehen sollte.
Du solltest aber auch die jeweilige Mietwohnungsgröße und den Standort der Mietwohnung berücksichtigen.
Bei großen Wohnungen ist die wahrscheinlich eines Wohnungsleerstandes höher als bei kleinen Wohnungen. Da der Anteil der Single-Haushalte überwiegt, die Nachfrage nach Ein- bis Zweizimmerwohnungen ist demnach im Moment gerade in Großstädten sehr groß! Große Appartements oder Wohnungen sind schwerer vermittelbar und nicht so lohnenswert gegenüber kleinen Mietwohnungen.
In Kleinstädten und auf dem ländlichen Gebiet ist die Lage für Mietwohnungen eher nicht rentabel.
Bedenke aber stets, dass eine aktuelle Marktsituation ist welche sich natürlich schnell ändern kann…
ich erwerbe in unregelmäßigen Abständen je nach eigener Wirtschaftslage Eigentumswohnungen, und in der Regel stocke ich das Eigenkapital mit Fremdkapital auf. Du musst Mietrendite und Kreditzins vergleichen, erreichst du mit der Miete zb. 7% Renidte und der Kredit ist für 6% eff. zu haben, macht es Sinn. Du solltest aber deine Einkommenssituation im Auge behalten und dir zu 100% sicher sein dass du das Darlehen auch bis zum Ende tilgen kannst, auch bei Leerstand oder Einkommensausfällen.
Du solltest aber auch die jeweilige Mietwohnungsgröße und den
Standort der Mietwohnung berücksichtigen.
Bei großen Wohnungen ist die wahrscheinlich eines
Wohnungsleerstandes höher als bei kleinen Wohnungen.
Für Berlin jedenfalls stimmen diese Aussage definitiv nicht! Als Vermietungsobjekte sind kleine Wohnungen problematisch, da eine höhere Mieterfluktuation stattfindet. Man hat erhöhten Verwaltungsbedarf, häufiger Besichtigungstermine,ggf. zwei Eigentümerversammlungen, statt einem Klo können zwei verstopfen usw.
Kein Mieter wohnt gerne in einem Wohnklo - wenn er die Wahl hat, mietet er (auch der Single) eine größere Wohnung. Bei angespanntem Wohnungsmarkt ist das für den Eigentümer kleiner Wohnungen kein Problem. Sollte sich der Wohnungsmarkt entspannen, angesicht der demografischen Prognosen in Großstädten denkbar, im Osten seit 15 Jahren Realität, in Westdeutschland auf dem Land zunehmend mehr, sind die kleinen Wohnungen die ersten, die leer stehen.
Da der
Anteil der Single-Haushalte überwiegt, die Nachfrage nach Ein-
bis Zweizimmerwohnungen ist demnach im Moment gerade in
Großstädten sehr groß!
Große Wohnungen, insbesondere sanierte Altbauten in zentralen Lagen, sind in Berlin zu bezahlbaren Preisen nicht mehr zu haben, gehen inzwischen schon unter der Hand weg mit Vitamin B! (Ich meine nicht
Wohnungen am Stadtrand in Hochhaussiedlungen:Marzahn,Gropiusstadt…)
Kann ich nicht noch optimistische rechnen, als nur 6% Kreditzins und 7% Rentabilität?
Ich finanziere ja ca nur die Hälfte mit FK, also kann der Kreditzins doch auch höher liegen.
Einfaches Beispiel:
Wohnungspreis 100.000
EK: 50.000
FK: 50.000
Kreditzins: 5% (auf 50.000) = 2500
Rent.: 3% (auf 100.000) = 3000
Ich möchte das selbstverständlich auch so planen, dass nicht sämtliche Mieteinnahmen für den Kredit drauf gehen, sondern immer noch ein bißchen was übrig bleibt für Notfälle (Renovierungen, Reparaturen, leerstehende Wohnung, etc.)