Liebe/-r Experte/-in,
Liebe/-r Experte/-in,
Hallo,
ich wuerde gerne wissen, wie viel von meinen Mieteinnehmen nach Abzug der Steuer uebrigbleibt.
Ich bin Beamter und habe mir letzen November eine kleine Wohnung gekauft die ich vermietet habe.
Die Wohnung habe ich ohne Schulden zu machen gekauft.
Ich habe ein Nettoeinkommen von 1900 Euro monatlich, abzueglich 130 Euro Krankenversicherung.
Die Mieteinnahme betraegt monatlich 490 Euro, zuzgl. Nebenkosten (die ja der Mieter bezahlt).
Meine Vermieter-Nebenkosten sind 30 Euro.
Ich bin 39 Jahre alt, nich verheiratet und habe keine Kinder oder irgendwelche Steuerersparniss-Modelle.
Wie viel bleibt mir in Zukunf von der Miete Netto uebrig?
Wird die Miete einfach mit dem persoenlichen Einkommenssteuersatz verrechnet?
VIEL DANK!!!
Servus Gerd
In vielen Fällen geht die Vermietung +/- 0 auf. Beispiel:
Kaufpreis: 100.000 Euro
Mieteinnahme: 6.000 Euro p.a.
abzgl. Abschreibung 2.000 Euro
abgzl. Zinsen 4.000 Euro
Macht 0 Euro Gewinn = Keine Steuer, der Mieter zahlt quasi die Zinsen.
Wenn ich in Ihrem Fall von 2.000 Euro Abschreibung ausgehe (2% linear von 100.000 Euro Kaufpreis), dann bleiben 4.000 Euro Einkünfte. Diese sind zu versteuern. Bei Ihnen ca. 30% = 1.200 Euro Steuer. Sie sollten monatlich also mind. 100 Euro für’s Finanzamt zurücklegen.
Es bleiben Ihnen von 490 Euro Miete also "netto) ca. 390 Euro übrig.
Die Mieteinnahmen erhöhen Ihren persönlichen ESt-Satz. Sie werden zusammen mit dem Arbeitseinkommen zur Ermittlung des „zu versteuernden Einkommens“ herangezogen.
Wenn Sie Langeweile haben, können Sie sich von www.elster.de das Elsterformular herunterladen und die Daten Ihrer elktronischen Lohnsteuerbescheinigung eintragen. Dann tragen Sie die Daten der Vermietung in die Anlage V ein und führen eine Berechnung durch. Auch wenn die Berechnung für 2011 ist, können Sie sie auf 2012 anwenden. Damit sehen Sie ziemlich genau, wie hoch die Nachzahlung voraussichtlich für 2012 ausfallen wird. Falls Sie nicht das ganze Jahr vermietet haben, kürzen Sie Mieteinnahme und Abschreibung entsprechend.
Je nachdem, wie alt die Wohnung war, können Sie ggf. eine höhere degressive Abschreibung wählen. Siehe dazu §7, §7b, §7c und §7k EStG.
Hallo Gerd,
die netto Miete wird dem Einkommen zugerechnet und dann nach Tabelle versteuert.
Schau in deinen Einkommenssteuerbescheid vom letzten Jahr addiere zu dem am Ende ausgewiesenen zu versteuernden Einkommen die netto Miete und schau dann in die Steuertabelle welche Steuer anfällt abzüglich der im letzten Jahr gezahlten Steuer ergibt die Steuer für die Miete.
mfg
Ben
Hallo Gerd,
ich kann nur einen Teil deiner Frage beantworten. Für die Einkommenssteuererklärung wirst du die Mieteinnahmen in einer separaten Anlage aufführen. Die Anlage enthält die Kaltmiete-Jahreseinnahme minus Ausgaben.
Die Ausgaben schwanken von Jahr zu Jahr, je nachdem was gerade an Reparaturen oder Renovierung anfällt. Dabei musst du unterscheiden zwischen Kosten, die du komplett selbst übernehmen musst (in der Wohnung) und Kosten, die sich die Eigentümer eines Mehrfamilienhauses teilen. Vielleicht kommt mal ein neues Dach für 20.000 Euro oder eine neue Heizanlage oder das Treppenhaus wird renoviert. Außerdem kann die Wohnung auch mal leer stehen oder ein Mieter bezahlt nichts und man hat nur Unkosten. Das alles hängt von der Qualität und der Lage der Wohnung, von der Größe und Art des Hauses etc. ab. Man muss nun nicht gerade das Schlimmste (Mietnomaden) befürchten, aber es wäre unrealistisch, pro Jahr 460 x 12 € Gewinn zu erwarten. Sind die 30 € die Rücklage für Reparaturen etc., mir kommt das extrem wenig vor? Oder sind das einfach Hausverwalterkosten für die Erstellung der Nebenkostenabrechnung etc., so dass noch gar keine Rücklagen drin sind?
Jedenfalls bleibt in den meisten Jahren ein Gewinn. Um diesen Betrag erhöht sich dein zu versteuerndes Einkommen. Davon abhängig erhöhen sich auch die Steuern. Zahlen in € kann ich aber nicht sagen, dazu müsste man Fachmann auf dem Gebiet sein (bin ich nicht) oder die Steuertabellen haben und sich selbst einarbeiten. Wenn mal eine sehr große Investition ansteht, so dass sich ein Verlust ergäbe, kann man die Unkosten auf bis zu fünf Jahre aufteilen.
Viele Grüße
Rainer
Die Mieteinnahme betraegt monatlich 490 Euro, zuzgl.
Nebenkosten (die ja der Mieter bezahlt).
Meine Vermieter-Nebenkosten sind 30 Euro.
Hallo Gerd,
auch ich habe eine vermietete Eigentumswohnung und da ist es so:
400 € Mieteinnahmen; - ca. 100 € gehen davon ab für die Hausverwaltung, Reparaturen, Instandhaltungsrücklagen etc. Reinerlös also etwa 300 €.
Bei ca. 20% liegt mein Steuersatz; d.h. 60 € (=20% von 300 €) muss ich monatlich an das Finanzamt zahlen.
Mein Einkommen ist ähnlich wie bei Dir.
Wichtig: Werbungskosten, die Du für die Wohnung hast, mindern Deine Einkünfte. Also z.B. Fahrten zur Wohnung und zur Eigentümerversammlung (30 CT/km), Reparaturen, Porto, Telefonate…Alle Deine Ausgaben für die Wohnung solltest Du in Deiner Steuererklärung geltend machen!!
Ja, der persönliche Einkommenssteuersatz ist von Bedeutung!
Ich hoffe Du bekommst noch viele weitere gute Tipps!
MfG Brendon
Hallo,
bevor ich hier groß rumrechne, kaufe dir einfach für 10,- EUR ein Einkommenssteuerprogramm und gebe deine Daten ein - fertig.
Damit kannst du auch gleich die Einkommenssteuererklärung machen, die du jetzt ohnehin abgeben musst.
http://www.chip.de/artikel/Steuersoftware-2012-Vergl…
Hallo Gerd,
ich kann Ihnen zeigen wie eine Umwandlung der Steuerlast in Realeinkommen möglich ist: http://tinyurl.com/bsl9lrr, oder Ihnen ein Schweizer Bankkonto ohne Mindesteinlage und ohne Schufa vermitteln: http://tinyurl.com/878t4hf, oder Ihnen den Weg zeigen, wie Sie mit einer Eigenbelastung von nur ca. 100.- Euro pro Monat günstig eine eigene Immobilie erwerben können: http://tinyurl.com/6lnxxxq, aber ich kann und darf Ihnen in meiner Tätigkeit als Finanzkaufmann diesbezüglich leider Antwort geben. Mein Tipp: Steuerberater konsultieren - gibt es auch telefonisch im Internet.
Schöne Grüsse und alles Gute
John