Hi,
ich habe ein paar Fragen zu Einkünften aus §21:
Angenommen jmd erwirbt in 2007 eine Eigentumswohnung und möchte diese vermieten. Die Wohnung wurde so um 1930 gebaut. Wie verhält es sich mit der Nutzungsdauer (bzgl Abschreibungen). Falls die gewöhnliche ND schon überschritten ist, wie kann man sie wieder „aktivieren“. Ist es möglich durch renovierung die ND zu erhöhen?
Ziel ist natürlich in den ersten Jahren Verluste zu erzielen, um diese mit den Einkünften aus §19 zu verrechnen.
Gibt es sonstige Dinge, die man beachten sollte beim Kauf, bzw später?
Die üblichen WK wie Nebenkosten, Zinsen, Beratungskosten, Kosten für Sanierung usw sind mir bekannt, gibt es irgendwelche Tricks?
Danke!!
Servus,
Falls die gewöhnliche ND schon überschritten
ist, wie kann man sie wieder „aktivieren“.
Der einschlägige § 7 Abs 4 EStG ist so formuliert, dass mit jedem Erwerb wieder 50 Jahre (bzw. 40 bei Gebäuden aus 1924 und älter) neu anfangen zu laufen, weil die AfA als Vomhundertsatz drinne steht.
Grundsätzlich ist es dabei möglich, auch auf eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer ab Erwerb abzuschreiben, aber man muss dann die tatsächliche Nutzungsdauer ziemlich gut begründen.
Ist es möglich durch renovierung die ND zu erhöhen?
Nein, die hat bloß Einfluß auf das AfA-Volumen, falls innerhalb von drei Jahren nach der Anschaffung Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen im Wert von mehr als 15 vH der Anschaffungskosten (gerechnet netto, ohne USt) anfallen (Anschaffungsnahe Herstellungskosten) Beiläufig: Diese Rechnung wird ziemlich stur durchgezogen, man kann die Klippe ein wenig entschärfen, indem man (1) „üblicherweise jährlich anfallende Aufwendungen“ klar abgrenzt und (2) einen Teil der Renovierungsmaßnahmen so durchführt, dass es sich dabei sowieso um Herstellungskosten handelt (Bau von etwas funktionell Neuem), so dass sie in die 15%-Grenze nicht reinfallen und der Rest auf diese Weise Aufwand bleiben kann. Anschaffungs- und Herstellungskosten von bebauten Grundstücken sind in Richtlinien und Erlassen fast so ausführlich und detailliert behandelt wie das Lieblingsthema der Verwaltung, die Dienstwagenüberlassung. Es ist also in jedem Fall nützlich, mit dem Konzept, bevor etwas beauftragt wird, einmal beim StB vorbeizuschauen.
Ziel ist natürlich in den ersten Jahren Verluste zu erzielen,
um diese mit den Einkünften aus §19 zu verrechnen.
Wird bei 2% AfA nicht so gut gehen. Allenfalls im ersten Jahr, indem man eine entsprechende Finanzierung bastelt (Stichwort Damnum/Disagio).
Schöne Grüße
MM