Einkünfte bei Verkauf von Gemeinschaftseigentum?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

angenommen jemand kauft im Jahr 2004 eine Eigentumswohnung zur Vermietung in einem 6-Familienhaus. Im Jahr 2006 soll der Dachboden verkauft werden, dieser gehörte bisher zum Gemeinschaftseigentum, d.h. jeder Eigentümer wird einen Teil des Verkaufserlöses bekommen.

Meine Frage ist nun, wie dieser Verkauf steuerlich zu bewerten ist. Handelt es sich um einen Spekulationserlös? Wie wäre der wenn zu berechnen, schließlich ist die Wohnung ja noch vorhanden, also im Prinzip alles wofür der ursprüngliche Kaufpreis bezahlt wurde.

Oder ist dieses nicht als Einkunft zu werten, so dass die Einkommensteuer nicht betroffen ist?

Danke und Gruß,

Rudolf

#2

Hallo,

ich denke, dass man so einfach den Dachboden nicht verkaufen kann. Da es sich um Gemeinschaftseigentum handelt, ist hier die Zustimmung aller Miteigentümer notwendig. Desweiteren ist die Teilungserklärung aufzuheben und neu zu fassen.

Da stehen Einnahmen und Aufwendungen in keinem gesunden Verhältnis.

Christian

#3

Der Verkauf ist im Prinzip schon beschlossen, der Käufer wird das Dach sanieren und auch einen anständigen Kaufpreis zahlen. Meine Frage ist eher, wie der Verkaufserlös steuerlich zu sehen ist.

Gruß,
Rudolf

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#4

Hallo,

nehmt das Geld und stellt es als Instandhaltungsrücklage ein. So braucht Ihr in den kommenden Jahren weniger Hausgeld zu entrichten und habt im laufenden Jahr keine Einnahme.

Christian

#5

Ehrlich. Glaub ich nicht. Kann natürlich sein,
aber nur weil’s keinem auffällt, oder weil
die Gemeischaft schon lange existiert.
Ich würde vermuten, dass der Verwalter
Spekusteuer abführt, sofern Teile der Gemeinschaft
weniger als 10 Jahre bestehen, dann gibts einen Beleg
für die Eigentümer, die sich das dann nach persönlicher
Steuersituation vom Fiskus zurückholen.
Dabei ist es ist egal, ob der Gewinn an die Eigentümer ausgezahlt wird, oder einbehalten wird für die Rücklage.
Letzeres würd ich als Alteigentümer aber nicht mitmachen,
da der Käufer ja selbst davon profitiert, seinen Kaufpreis
würde für ihn als zukünftiger Nutzniesser (gerade als Dachbewohner)
gemindert, er hat doch Anteile an der Alten Rücklage.
Wenn man beschlisst, dass ausgeazhlt wird, wär das dann
so, als ob der Neukäufer auch was abbekommt vom Gewinn.

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#6

Ich würd mal 500€/qm unterstellen für den Kaufpreis des seinerzeitig
gemeinschaftlich genutzten Dachbodens.
Mal angenommen der Dachboden ist 100qm, der Käufer zahlt
1000€/qm, dann sind das 100/6 Wohnungen, also etwa 16QM=
8000 euro Spekugewinn.
Als Normalverdiener mit 30% Grenzsteuersatz sind das
dann 2400 euro Steuern, falls der Kinderfreinetrag nicht
existiert oder nicht greift, da man ja Kindergeld bezieht.
Augrund von weiss ich was, ist es aber sicherlich weniger,
Halbeinkünfteverfahren, also dann sinds nur 1200.
Sterlich wirksam sollte das auf jeden Fall sein.

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#7

Hallo Christian,

das würde selbst dann nicht funktionieren, wenn die Wohnungen Bestandteil von Betriebsvermögen wären und die Eigentümer bilanzierten: Es würde sich dann um unzulässige Aufwandsrückstellungen handeln, die sich auf den Gewinn nicht auswirken.

Bei fremd vermieteten Eigentumswohnungen im Privatvermögen sind die Zahlungen in die Instandhaltungsrücklage keine Werbungskosten, sondern erst die Verwendung der Instandhaltunsrücklage für tatsächliche Instandhaltung - vg. § 11 Abs 2 EstG.

Bei selbstgenutzten Eigentumswohnungen ist der Effekt der Einstellung des Veräußerungsgewinnes in die Instandhaltungsrücklage genau Null, désolé.

Und damit wir jetzt mal was Konkretes zur vorgelegten Frage bekommen - obwohl ich mir in der Bewertung des zur Veräußerung in Teileigentum umgewandelten Sondereigentumes nicht sicher bin:

Es liegt zweifelsfrei ein Veräußerungsgewinn gem. § 23 I Nr. 1 EStG vor, explizit beschrieben unter § 23 I Nr. 1 Satz 2 EStG, also nicht interpretierbar.

Für die Ermittlung des anteiligen Kaufpreises für das umgewandelte und veräußerte Sondereigentum am Dachstuhl hat der Verkehrswert, der durch die nicht sehr lange nach dem Erwerb erfolgte Veräußerung dokumentiert ist, ebenso zweifellos eine erhellende Bedeutung.

Alldieweil noch allerhand Werbungskosten bei der Veräußerung angefallen sind (Abgeschlossenheitsbescheinigung, neue Teilungserklärung etc.), die gem. § 23 III EStG abziehbar sind, würde ich folgendes versuchen:

Geschätzter Anteil der Anschaffungskosten für das Sondereigentum = erzielter Veräußerungserlös minus Werbungskosten. Gewinn iSd § 23 I EStG gleich Null. Auf diese Weise gilt für den Ansatz der anteiligen Anschaffungskosten erstmal im „Beweis des ersten Anscheins“ der erklärte Wert, falls dieser nicht in einem ganz unsinnigen Missverhältnis zum Rest des Kaufpreises für die ETW steht.

Niemand wird bei der Veranlagung gerne an diese nicht sehr leckere Bewertungsfrage rangehen; wenn man die anteiligen Anschaffungskosten noch ein bissel niedriger ansetzt, so dass ein „erträglicher“ Gewinn von wenigen hundert Euro pro Partei stehen bleibt, bin ich ziemlich sicher, dass das genau so veranlagt wird wie erklärt.

Soweit zur Praxis; was natürlich für die Theorie der Ermittlung des anteiligen Kaufpreises für das Sondereigentum am Dachstuhl wenig hergibt.

Sicher ist eines: Die Instandhaltungsrücklage darf man in diesem Zusammenhang getrost vergessen. Sie spielt dabei überhaupt keine Rolle.

Schöne Grüße

MM

#8

Der Verkaufspreis soll sich wahrscheinlich auf ca. 35000 Euro belaufen. Ca. die Hälfte wird in die Rücklage gehen, bzw. in dringend notwendige Sanierungsarbeiten.

Ich denke auch, dass es steuerlich unerheblich ist, ob das Geld in die Rücklage geht oder ausgezahlt wird. Schließlich sind Zahlungen in die Rücklage auch keine Kosten, sondern Kosten entstehen nur bei Aufwendungen, die mit aus der Rücklage bezahlt werden.

Ich denke, man sollte mit der Gemeinschaft einen virtuellen Einstandspreis vereinbaren und dann gegen den Verkaufspreis den Spekulationsgewinn ermitteln.

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#9

Hallo Hannes,

Ich würde vermuten, dass der Verwalter
Spekusteuer abführt, sofern Teile der Gemeinschaft
weniger als 10 Jahre bestehen, dann gibts einen Beleg
für die Eigentümer, die sich das dann nach persönlicher
Steuersituation vom Fiskus zurückholen.

nach welcher Vorschrift führt der Verwalter Steuern für die Eigentümer ab?

In den §§ 38 - 45 EStG, wo Zinsabschlagsteuer, Bauabzugsteuer, Lohnsteuer geregelt sind, steht nichts davon. Man darf das nicht verwechseln mit dem Steuerabzug auf Kapitalerträge gem. § 43 EStG, von dem die Eigentümer hinsichtlich Zinsen auf hinterlegte Kautionen und auf angelegte Mittel aus Instandhaltungsrücklage betroffen sein können. Auch dieser wird allerdings niemals nicht durch den Verwalter vorgenommen, sondern durch die Bank, bei der das Geld liegt.

Schöne Grüße

MM

#10

Hallo Hannes,

bei Deiner Berechnung hast Du den Ansatz der Werbungskosten gem. § 23 Abs 3 EStG vegessen!

Klarer und für Dritte leichter nachvollziehbar und recherchierbar wird das übrigens, wenn man nicht mit dem Phantasiebegriff „Spekugewinn“ arbeitet, sondern das Kind bei dem Namen nennt, den es schon immer getragen hat: Gewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften gem. § 23 Abs 1 EStG.

Mit diesem Begriff findet man nicht bloß die gesetzliche Grundlage im EStG, sondern z.B. auch in den herkömmlichen Suchmaschinen viele interessanten Quellen im Internet.

Schöne Grüße

MM

#11

Hallo Rudolf,

Ich denke, man sollte mit der Gemeinschaft einen virtuellen
Einstandspreis vereinbaren und dann gegen den Verkaufspreis
den Spekulationsgewinn ermitteln.

das ist sicher ein Ansatz in der richtigen Richtung. Wichtig für den Fragesteller allerdings: Die anteiligen Anschaffungskosten für den Dachstuhl lassen sich nicht per Vereinbarung festlegen, es gilt der Teilwert, der nach objektiven Kriterien bestimmt werden kann und muss.

Schöne Grüße

MM

#12

Ich sagte ja: vermuten.
Vielleicht wird der Verwalter es nur dem Finanzamt melden,
vielleicht wird er nur eine Unterschrift von
den Eigentümern haben wollen,
dass sie wissen dass sie nun Steuern abführen müssen,
wenn’s denn so ist (2 Jahre). Dazu muss er ihnen natürlich
einen Beleg geben müssen, wie er den Gewinn auf die Eigentümer umlegt. Untern Teppich wird der das aber nicht von sich aus kehren.
Mein Aussage ist eigentlich nur,
dass es egal ist, ob es in die Rücklage geht oder
ausgezahlt wird, es ist steuerpflichtig so oder so,
wenn’s denn an sich steuerpflichtig ist,
in gleicher Höhe, es kann halt nur sein,
dass es nicht auffliegt, wenn man es in die Rücklage
tranferrriert. In dem Falle würd der
Neueigentümer auch noch profitieren,
aber die Alteigentümer zahlen die Steuern, wenn’s
dann doch auffliegt(+Strafe).

Werbubgskosten sind nur die Kosten, die auf den Dachboden
entfallen sind.

#13

Hallo,

meines Erachtens ist das ein Fall für eine gesonderte Feststellung von Besteuerungsgrundlagen gem. § 180 AO, weil bei Verkauf aus dem Sondereigentum mehrere Personen (nämlich die Eigentümergemeinschaft) beteiligt sind. In Fällen von „geringer Bedeutung“ kann gem. § 180 Abs 3 AO auf die gesonderte Feststellung verzichtet werden, wenn z.B. die Höhe des festgestellten Betrags und die Aufteilung feststehen.

Wegen der fummeligen Bewertung des Dachstuhls wird das wohl kein Fall von „geringer Bedeutung“ sein, mit der Folge, dass nebbich für die gesonderte Feststellung das FA (bzw. ein dortiger Teilbezirk) zuständig ist, die sich mit nichts anderem als Vermietung und Verpachtung und 23er Gewinnen bei Immobilien beschäftigen.

Schöne Grüße

MM

#14

Der Verkaufspreis soll sich wahrscheinlich auf ca. 35000 Euro

Das sind dann 35/6 Wohnungen also etwa
6000 Euro Erlös (kein Gewinn), eigentlich ist aber nicht die Wohnungsanzahl sondern der Miteigentumsanteil wichtig.

Jetz fragt sich nur, wieviel der Dachboden zum
Zeitpunkt Deines Wohnungskaufs wert war.
Man müsste die QM Zahl wissen.
eigentlich müsste bei dem Gewinn ein geringer
Betrag rauskommen, der unter die Freigrenze
(1200 für Ehepaare etwa) für private
Veräusserungsgeschäfte fällt.