Hallo,
nehmen wir mal an, es gibt ein Haus im schönen Osnabrück.
Dieses Haus wird modernisiert, womit eine erhebliche Senkung der Energiekosten erreicht werden wird(soll).
Nach dieser Modernisierung will der Vermieter die Miete erhöhen.
Jetzt hat ein fiktiver Mieter ein Verständnisproblem. Seines Wissens nach wird die neue Höhe der Miete durch den Mietspiegel gedeckelt.
Dieser Mietspiegel unterscheidet im schönen Osnabrück seltsamerweise nicht nach Lage - sehr zur Freude des Vermieters, weil das Haus in einem schlechten Stadtteil liegt-, sehr wohl aber nach Baujahr.
http://www.osnabrueck.de/images_design/Grafiken_Inha…
Das (fiktive) Haus wurde 1923 gebaut. Der Vermieter meint nun, durch die Modernisierung wäre es mit einem Neubau gleichzusetzen und hebt die neue Miete auf beinahe diesen Wert, von 5,74€ auf 6,77€ je qm(bei einer Wohnungsgröße von 70qm).
Stimmt die Behauptung des Vermieters? Darf er nun einfach den viel höheren Mietpreis eines Neubaus verlangen?
Vielen Dank an alle, die Licht in mein Verständnisproblem bringen.
Grüsse
Jörg
Moinmoin,
nehmen wir mal an, es gibt ein Haus im schönen Osnabrück.
Dieses Haus wird modernisiert, womit eine erhebliche Senkung
der Energiekosten erreicht werden wird(soll).
Nach dieser Modernisierung will der Vermieter die Miete
erhöhen.
Jetzt hat ein fiktiver Mieter ein Verständnisproblem. Seines
Wissens nach wird die neue Höhe der Miete durch den
Mietspiegel gedeckelt.
Hm…da steht:
„Der Mietpreisspiegel ist als eine grundsätzliche Orientierungshilfe für die jeweiligen
Vertragspartner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreisgebundene Wohnungen anzusehen
und hat daher auch lediglich Rahmencharakter. Er greift weder in bestehendes
Vertragsrecht ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei Neuabschluß von Mietverträgen
durch ihn berührt.“
Also ist er eine Orientierungshilfe.
Dieser Mietspiegel unterscheidet im schönen Osnabrück
seltsamerweise nicht nach Lage - sehr zur Freude des
Vermieters, weil das Haus in einem schlechten Stadtteil
liegt-, sehr wohl aber nach Baujahr.
Ja aber unter Punkt 7 steht:
Zuschlagsmerkmale:
_"Als Zuschlagsmerkmale kommen u. a. in Betracht:
- besonders reichhaltige Sanitärausstattung,
- separates WC,
- besondere Schall- und Temperaturisolierungen für Wohnungen bis 1972
(Thermopane- bzw. Verbundfenster sowie Wärmeisolierungen, die zumindest den DINBauvorschriften
entsprechen),
- Auslegware, Einbaumöbel, eingebaute Küche."_
„Für die Wohnungen, die durch Modernisierung im Sinne oben genannter Aussagen umfassend
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine höhere Fertigstellungskategorie entsprechend
dem erreichten Standard angebracht.“
Also kann der VM auch hochstufen. (Noch befindet er sich ja innerhalb der im Mietspiegel genannten Preise)
http://www.osnabrueck.de/images_design/Grafiken_Inha…
Hat denn der VM (oder auch der M) mal einen Mietspiegel für dieses Haus machen lassen, an welchem man sich orientieren könnte?
Gruß
Maja
Es ist hier zu unterscheiden zwischen einer Mieterhöhung wegen der Einsparung von Heizenergie nach § 559 BGB und einer Mieterhöhung unter Bezugnahme auf das ortsübliche Vergleichsniveau nach §§ 558 - 558 e BGB.
Hier beruft sich der Vermieter auf bauliche Maßnahmen zur nachhaltigen Einsparung von Heizenergie, so dass er die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen kann. Bei dieser Mieterhöhung muss der Vermieter grundsätzlich keine Rücksicht auf die ortsübliche Vergleichsmiete nehmen.
Hallo,
schau mal hier:
http://www.inso-ra.de/news/Mietrecht_%20Mieterhoehun…
Ich hoffe der Link funktioniert, klappt bei mir nicht immer.
Gruß
Moin Maya,
ersteinmal vielen Dank für deine Mühe.
Hm…da steht:
„Der Mietpreisspiegel ist als eine grundsätzliche
Orientierungshilfe für die jeweiligen
Vertragspartner auf dem Wohnungsmarkt für nichtpreisgebundene
Wohnungen anzusehen
und hat daher auch lediglich Rahmencharakter. Er greift weder
in bestehendes
Vertragsrecht ein, noch wird die Vertragsfreiheit bei
Neuabschluß von Mietverträgen
durch ihn berührt.“
Also ist er eine Orientierungshilfe.
„Für die Wohnungen, die durch Modernisierung im Sinne oben
genannter Aussagen umfassend
aufgewertet wurden, ist eine Einstufung in eine höhere
Fertigstellungskategorie entsprechend
dem erreichten Standard angebracht.“
Also kann der VM auch hochstufen. (Noch befindet er sich ja
innerhalb der im Mietspiegel genannten Preise)
Ich glaube, dies hier ist der Knackpunkt. „Einstufung in eine höhere Fertigstellungskategorie“ scheint mir die Beantwortung meiner Frage zu sein.
Hat denn der VM (oder auch der M) mal einen Mietspiegel für
dieses Haus machen lassen, an welchem man sich orientieren
könnte?
Nein. Einer der anderen Mieter ist im Mieterschutzbund. Können die sowas?
Grüsse
Jörg
Moin,
Hier beruft sich der Vermieter auf bauliche Maßnahmen zur
nachhaltigen Einsparung von Heizenergie, so dass er die
jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten
Kosten erhöhen kann. Bei dieser Mieterhöhung muss der
Vermieter grundsätzlich keine Rücksicht auf die ortsübliche
Vergleichsmiete nehmen.
Der Vermieter steckt, nach eigenen Angaben, insgesamt 170.000€ in die Modernisierung des Hauses. §559 BGB ist hier für den Mieter nicht erheblich, weil die 11% weit unterschritten werden, selbst wenn man alle staatlichen Zuschüsse von diesem Betrag abzieht.
Aber ich mag das Wort „grundsätzlich“, so wie Juristen es benutzen:smile: Welche Ausnahmen gibt es denn hier?
Grüsse
Jörg
Hallo Wolfgang,
danke für den Rat. Eine schriftliche Ankündigung ist nicht eingegangen, der Mieter könnte auf diesem Wege also ein paar Monate Mieterhöhung umgehen.
Allerdings will er diesem Weg nicht folgen. Mündlich ist diese Ankündigung sehr wohl und sehr ausführlich vorgenommen worden, und der Vermieter könnte eine Weigerung des Mieters dann verständlicherweise als „schmutzigen“ juristischen Trick ansehen.
Der Mieter ist vielmehr auf der Suche nach Argumenten, damit die Mieterhöhung nicht so hoch wie angekündigt ausfällt. Obwohl er sehr gerne in dem Haus wohnt, könnte er bei der neuen Miete zum gleichen Preis eine ähnliche Wohnung in viel besserer Lage finden.
Grüsse
Jörg
Hallo
Nein. Einer der anderen Mieter ist im Mieterschutzbund. Können
die sowas?
Der Mieterschutzbund kann sowas, allerdings muß dieser dann noch idR von der Gemeinde anerkannt werden.
Gruß
Maja
Wollst mal weitergucken?
http://de.wikipedia.org/wiki/Mietspiegel
http://www.mietspiegelportal.de/