Liebe/-r Experte/-in,
Ich habe nach einer Hausverwaltungübernahme festgestellt das die Rücklagen ohne ersichlichen Grund fast 6000 € weniger von der neuen Hausverwaltung angegeben werden als sie sein müssten.es werden 14000,-
statt 20000,-€angegeben.Jetzt wollte ich die unterlagen einsehen wurde mir von der Hausverwaltung verweigert.Grund sei :Ich muß mir erst von allen Eigentümern eine Einwilligung besorgen.
ist das richtig?
Mir scheint, du sprichst von einer Hausvererwaltung für Eigentumswohnungen, aber Du müßtest das einem anderen Experten genauer darstellen. Das ist kein Fall für mich. Das Folgende ist nur meine persönlich Meinung, wenn es so richtig ist, wie ich Dich verstehe: Es muß für jeden Eigentümer, für den verwaltet wird, eine Möglichkeit geben, die Kosten der Hausverwaltung zu übersehen, und in Zweifelsfällen prüfen zu können. Ein so eklatanter Fehlbetrag muss im Interesse alle Beteiligter schleunigst aufgeklärt werden. Könnte theoretisch ja sein, dass jemand Geld veruntreut hat. Kann aber auch harmlose Umbuchung aus irgendwelchen betrieblichen Gründen sein, die für jeden Steuerberater Routine ist. Aber das ist keine Sache auf Treu und Glauben, das muß den Eigentümern doch erklärt werden. Da es schlimmstenfalls auf eine rechtliche Auseinandersetzung hinauslaufen könnte, wenn von einer unzumutbaren Menge von Eigentümern kein klares OK zu bekommen ist und die Hausverwaltung sich querstellt, solltest Du eine persönliche Beratung suchen. Dein Problem ist wohl eher, diese passende Beratungsstelle zu finden Wenn Sie dich als Wohnungseigentümer im Mieterverein nicht beraten wollen, können sie hoffentlich sagen, was für Dich eine gute Anlaufstelle wäre.
Alles Gute …
Die Antwort ist nichtz ganz von der Hand zu weisen.
Ich würde mich daher an den Beirat wenden, der als „gewählter Beauftragter“ der Eigentümergemeinschaft dies direkt machen kann.Bei einer netten Anfrage bei der Hausverwaltung müsste wegen der guten Zusammenarbeit diese Frage trotzdem auch kurz telefonisch zu beantworten sein.
Spätestens bei der Jahresprüfung und der Entlastung des Hausverwalters, wäre das Thema wieder da.
MfG
Rüdiger Schütz
Hallo Ralf!
Gerne helfe ich mit meinem Wissen weiter. Ich habe eine Hausverwaltung einer Stockwergeigentümergemeinschaft in der Schweiz mit 27 Wohnungen verschiedener Grösse. Selber bin ich Miteigentümer.
Wir haben ein Reglement für die Stockwerkeigentümergemeinschaft, worin einerseits von Betriebs- und Verwaltungskosten und anderseits von einem Erneuerungsfonds (in Deutschland heisst dies Rücklagen) geschrieben wird. Die Verwaltung hat einmal jährlich nach Abschluss des Geschäftsjahres eine Abrechnung für diese beiden Themen der Versammlung vorzulegen. Aus diesen Unterlagen geht ganz genau hervor, was Einnahmen und Ausgaben für diese Positionen sind. Diese beiden Abrechnungen müssen jeweils genehmigt werden. Vor dieser Genehmigung hat ein Eigentümer als Revisor zu amten und die Rechnungen zu prüfen. Er stellt der Versammlung Antrag zur Annahme der Rechnungen. Jeweils wird dann auch das Budget für die geplanten Einnahmen und Ausgaben für das folgende neue Jahr festgelegt. Anlässlich der Eigentümerversammlung können alle Eigentümer Fragen stellen oder allenfalls die von mir mitgebrachten Belege einsehen. Unstimmigkeiten sollten daher gar nicht vorkommen.
Habe noch in unserem Reglement nachgesehen. Da ist der Revisor resp. Rechnungsprüfer gar nicht vorgesehen. Dies wurde mal an einer früheren Eigentümerversammlung beantragt und mit Mehrheit angenommen. Es vereinfacht die Sitzungen, da alles schon vorgeprüft wurde. Auf jeden Fall hat die Versammlung immer das Recht, über alle Positionen Auskunft zu bekommen. Insbesondere in Ihrem Fall, wo offenbar eine grössere Summe „verschwunden“ ist. Vielleicht versehentlich und glaubhaft dokumentierbar. Es kann ja auch sein, dass die alte Verwaltung noch einen kleineren Fehler gemacht hat… Haftungsfrage.
In Ihrem Fall denke ich, ist offenbar nicht alles genau genug geregelt. Mir sind keine „Gesetze“ oder Vorgaben bekannt, dass ich nicht einem fragenden Eigentümer Auskunft oder Einsichtnahme in die Belege geben könnte. Wenn ich als Verwalter etwas zu verbergen hätte, würde ich wahrscheinlich gleich wie Ihre neue Hausverwaltung reagieren. Der Vorschlag der Verwaltung, eine Zustimmung der Eigentümer resp. einer vielleicht aussordentlich einzuberufenden Eigentümerversammlung ist sicherlich die wirksamste Möglichkeit. Es vergeht einfach viel Zeit und vielleicht fehlt auch das Verständnis der anderen Eigentümer. Da müssten Sie Aufklärungsarbeit über die Betragsdifferenz der Rücklagen leisten.
In der Schweiz werden bei Mietwohnungen die Belege der jährlichen Nebenkosten-Abrechnungen nur immer für 30 Tage nach Versand der Abrechnung aufgelegt. Es heisst darin immer, der Mieter hätte nun Gelegenheit - nach Voranmeldung - die Belegsammlung am Sitz der Verwaltung einzusehen.
Auf jeden Fall haben Sie ein Thema aufgegriffen, dass ja auch andere Eigentümer angehen sollte. Sie haben - wenn Sie nicht als Revisor resp. Rechnungsprüfer im Namen der Eigentümer bestimmt sind, einen schweren Stand gegenüber der Verwaltung. Die machen dies natürlich auch nicht gerade anständig, da muss doch auch auf kommunikativem Weg auf Ihre Frage eine richtige Antwort kommen. Stellen Sie doch einen schriftlichen Antrag an die nächste Versammlung, der dann auf der Traktandenliste stehen wird. So muss darüber gesprochen werden.
Viel Erfolg mit der Lösung Ihres berechtigten Anliegens!
Hanspeter St.
Hallo Ralf!
Noch ein Nachtrag. Als Verwalter kann ich gar nicht über die Geldmittel für Ausgaben der Rücklagen direkt verfügen.
Wir haben eine Unterschriftenregelung für Zahlungsaufträge zu zweien eingeführt. Somit muss bei sämtlichen Ausgaben zulasten des Erneuerungsfonds ein Beirat resp. Miteigentümer - der/die bei der Hausbank gemeldet sind - mitunterzeichnen!
Hanspeter St.
Meiner Meinung ist jeder Eigentümer zur Einsicht berechtigt. Im Notfall würde ich mich an den Beirat wenden, der muss in jedem Fall Auskunft bekommen.
Hallo Ralf W.
So weit ich informiert bin, müssen die Rechnungsbücher seit einigen Jahren für jeden Eigentümer einsehbar sein. Außerdem muss eine Kassenprüfung zur Entlastung stattfinden. Ich würde mich an deiner Stelle mal mit dem Beirat der Wohnungseigentümergemeinschaft in Verbindung setzten und dann ggf. handeln. Mir ist nicht bekannt, dass man für eine Einsicht in die Unterlagen, sofern man selbst Wohnungseigentümer ist, die gesamte Wohnungseigentümerschaft um Erlaubnis fragen muss. Schließlich wird ja auch zur WEG-Versammlung, die 1 x im Jahr stattfinden soll, eine Auflistung aller Einnahmen und Ausgaben erstellt.
Dies sind jedoch keine rechtsverbindlichen Aussagen von mir, sondern nur Erfahrungswerte. Sofern du eine entsprechende Rechtsschutzversicherung hast, könntest du einen Anwalt dazu befragen oder dich an den Verbraucherschutz wenden, die geben ggf. kostenlose Infos.
PS: ich werde mal unsere Verwaltung konkret danach fragen.
Hallo Ralf,
Antwort auf deine Frage:
Auskunftspflicht
Die Auskunftspflicht des Verwalters besteht bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft zunächst nur gegenüber der Eigentümerversammlung.Das gilt vorrangig in Angelegenheiten ,über die die Wohnungseigentümer durch Beschlussfassung zu entscheiden haben.
Daneben ist aber ein Individualanspruch einzelner Wohnungseigentümer gegenüber dem Verwalter in solchen Angelegenheiten anzuerkennen,die nicht Gegenstand der Beschlussfassung sind,an deren Aufklärung jedoch der einzelne Wohnungseigentümer ein berechtigtes und akutes Bedürfnis hat,was im Einzellfall nach Treu und Glauben zu prüfen ist.
Diesen Auskunftsanspruch gegenüber dem Verwalter kann der einzelne Eigentümer jedoch nur insoweit geltend machen, als die Eigentümergemeinschaft von ihrem Auskunftsanspruch keinen gebrauch macht.
Der Verwalter einer Wohnungseigentümeranlage ist grundsätzlich verpflichtet,allen Wohnungseigentümern die Möglichkeit der Einsichtnahme in sämtliche Verwaltungsunterlagen einschließlich der Abrechnungsunterlagen gewähren (zum Einsichtsrecht in die Stimmrechtsvollmachten vgl.OLG München,31.10.2007,Wx 060/07).Dieser Verpflichtung unterliegt auch der abberufene Verwalter,selbst wenn ihm Entlastung erteilt worden ist.
Das Einsichtsrecht erstreckt sich auch auf die gemäß § 24 Abs. 7 WEG n.F. zu führende Beschluss-Sammlung,wobei der Verwalter auch einem Dritten bei entsprechender Bevollmächtigung durch einen Wohnungseigentümer die Einsichtnahme gewähren muss.
Solltest Du noch weitere Informationen wünschen stehe ich dir gerne zu Verfügung
Mit freundlichen Grüßen
Glueck34