Einzug einklagen

Behörden & Recht Mietrecht
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Liebe Experten und Expertinnen des w-w-w-Forums,

ich würde euch gerne um eure Meinung fragen, bei einer etwas kniffligen Situation zum 2. Advent:

Stellen wir uns folgende Situation vor:

-1 (zukünftiger) Vermieter (V)
-1 Nachlassverwalter (NV)
-1 Mieterehepaar (M)

Der NV verkauft eine Wohnung an den V (Übergang 1. Dezember’11). NV und V sind sich einig, die Wohnung an M zu vermieten und zwar zum 1. Januar '12.

Der NV schreibt im Oktober an M, „er kann die Wohung zu 9€/qm zum 1.1.2012 mieten“. M willigt ein und kündigt seinen aktuellen Vertrag.

V bringt einen Mietvertrag (von Haus und Grund). M akzeptiert den Mietvertrag nicht, V willigt in einen anderen Vertrag ein, es wird sehr lange über die Kaution und die Küchenablöse verhandelt und es kommt zu einer Einigung (ohne unterschriebenen Mietvertrag, da entsprechendes Formular noch nicht vorliegt und M den Vertrag ausarbeiten möchte).

M möchte kurz darauf erneut Kleinigkeiten nachverhandeln, ist mit einzelnen Punkten des neuen, eigenen (!) Mietvertrages unzufrieden. Dem V wird es zu bunt und er beschließt, das Angebot zurückzuziehen und andere Mieter zu suchen.

M ist erbost, möchte zu seinen Konditionen mieten und droht nun damit, sich zivilrechtlich in die Wohnung einzuklagen mit der Begründung, der NV habe ihm den 1.1.12 bestätigt und es gab bereits ein Übereinkommen.

V ist mit der Dreistigkeit der Forderungen nicht einverstanden und möchte nicht mehr nachverhandeln.
NV sagt, er habe nur bestätigt, dass kein anderer Mieter den Vorzug bekommen hätte, könne aber keinen Einfluss auf die Verhandlungen mit dem V nehmen.

M kündigt daraufhin juristische Schritte an und bereitet ein Eilverfahren mit gerichtlicher Verfügung zum Einzug vor.

Ich würde nun von euch, liebe Experten, wissen, wie ihr die Situation enschätzen würdet, wenn sie euch so begegnen würde.
Glaubt ihr, dass M Chancen hat? Ich konnte bisher kein solches Urteil finden (es geht immer ums Raus-Klagen, aber nie ums REIN-Klagen!)… Wie ist die Stellung des NV zu bewerten und was würdet ihr weiter tun, wenn ihr M wärt?

Ich danke euch schon jetzt herzlich und freue mich auf eure Einschätzungen.
Grüße und einen schönen 2. Advent,

Dominik Asturias

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Ich sehe für den zukünftigen Mieter keine Chance. Es gab nur Absichtserklärungen aber keinen Vertrag und man konnte ich über den Vertrag nicht einig werden.

Gruß connection

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Hallo Dominik,

eine etwas komplizierte Geschichte, doch vielleicht hilft dir das schon weiter. Du findest es unter dem Stichwort „Vorvertrag“

Nicht immer kommt es gleich zum Abschluss eines endgültigen Mietvertrages. Besonders dann nicht,wenn die Vertragspartner sich über den Inhalt eines endgültigen Vertrages noch nicht einig geworden sind. Dann werden Vorverträge abgeschlossen. Damit wollen sich die Vertragspartner weitgehend binden. (BGH WuM , 685. Normalerweise ist davon auszugehen, dass ein sofort wirksamer Hauptvertrag gewollt ist (BGH NHWE-MietR 06, 54; NJW 62, 1812). Selbst wenn beabsichtigt ist, einen Mietvertrag für länger als 1 Jahr abzuschließen, bedarf es für den Mietvorvertrag nicht der Schriftform (BGH NZM 2007, 445). Ein unwirksamer Hauptmietvertrag kann nicht in einen wirksamen Mietvorvertrag umgedeutet werden.

Wenn es bisher wegen erheblicher Meinungsverschiedenheiten nicht zum Abschluss eines Mietvertrages gekommen ist, so kann es auch keinen Vorvertrag geben.
Hier noch ein Urteil. Fundstelle: http://www.rws-verlag.de/hauptnavigation/aktuell/new…
08.12.09
BGH: Ersatz des mangelbedingten Nutzungsausfallschadens des am Vertrag festhaltenden Käufers
BGB §§ 280, 281, 437 Nr. 3
Die Problematik ist ziemlich kompliziert. Ich würde dir raten, auf jeden Fall einen Rechtsanwalt aufzusuchen. Der Mietvertrag ist durch das Verhalten des künftigen Mieters nicht zustande gekommen. Wenn der künftige Mieter die Klauseln des Vertrages nicht akzeptieren will, so kann er nicht auf Erfüllung der Zusage klagen, doch dazu lass dich bitte anwaltlich beraten. Als Eigentümer der Wohnung wird auch die Rechtsberatung des Grundeigentümervereins dir (kostenlos bei Mitgliedschaft) Auskünfte geben.

Ich wünsche dir viel Erfolg.
Ingrid = Zwillingsjungfrau

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sorry,
für eine ferndiagnose ist mir dies zukomplex.
auch einen schönen 2. advent,
udo

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Guten Tag Herr Asturias,

dieser „Fall“ ist nicht leicht zu beantworten. Der M sollte sich einen Anwalt nehmen oder eine andere Wohnung suchen.

Mit freundlichen Grüßen aus Göppingen
Völker Weiser

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Hallo Dominik,

ich sehe die Sache so: Zum 01.12. wird der Vermieter Eigentümer der Wohnung. Mit diesem Vermieter muss der zukünftige Mieter einen Vertrag abschließen, um ab 01.01.2012 Mieter der Wohnung zu werden. Aus diversen Gründen ist noch kein Mietvertrag zustande gekommen. Jetzt will der Vermieter Abstand halten von einem MV mit besagten Mietern. Ich sehe da keine Möglichkeit für die Mieter, sich in die Wohnung hineinzuklagen.

Es gibt keinen schriftlichen Vertrag, den gab es auch vor dem 01.12. nicht. Also kann der Mieter sich nicht darauf berufen, dass der neue Vermieter die Wohnung mit allen Rechten und Pflichten vom Hausverwalter übernommen hat. Die Wohnung war vor dem 01.12. unvermietet, sie ist es bis dato immer noch.

Pech für den Mieter - ist jedenfalls meine Meinung.

Gruß

Micha

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Hallo,

zuerst möchte ich sagen, dass man bei Expertenanfragen auch persönliche Fragen stellen darf.

Der Nachlassverwalter hat meiner Ansicht nach nichts mit dem weiteren Verlauf zu tun. Er hat lediglich bestätigt, was der Vermieter gesagt hat. Da zu diesem zeitpunkt aber der Vermieter noch nicht Eigentümer war, konnte auch nur der Nachlassverwalter bestätigen, dass der Mieter die Wohnung ab 01.01.12 für 9 €/qm mieten kann. Bei den weiteren Verhandlungen über den Mietvertrag steht der Nachlassverwalter außen vor.

Warum der Mietvertrag von Haus & Grund so nicht akzeptiert wurde, kann ich nicht nachvollziehen. Ging es hierbei um die Kaution? Diese ist ja im Gesetz geregelt und auch in dem besagten MV recht gut beschrieben. Über die Küchenablöse können sich M und VM natürlich einigen, dies hätte aber in einem Zusatz in dem besagten Vertrag aufgenommen werden können.

Das ganze Hin und Her mit dem Mietvertrag ist eigentlich nebensächlich, denn es liegt eine mündliche (und vom NV schriftlich bestätigte) Vereinbarung zwischen M und VM vor, dass die Wohnung ab 01.01.12 für 9 €/m² gemietet werden kann.

An der Stelle des VM würde ich guten Willen zeigen und den Mieter den MV von Haus & Grund nochmals vorlegen. Sollte dieser nicht unterschrieben werden, würde ich die Sache ad acta legen und einen neuen M suchen.

An der Stelle des M würde ich es nicht wagen zu klagen, da der VM einen üblichen MV vorgelegt hat, ich diesen nicht unterschrieben habe und mich daher nicht an die Vereinbarung halte --> Klage verloren.

Ich hoffe Sie ein bißchen beruhigt zu haben.

Liebe Grüße und einen schönen 2. Advent

mitredenwill

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Aus dem Bauch heraus würde ich sagen, dass ein Vertrag nicht zu Stande gekommen ist.
Einerseits wäre zu klären, wie NV mit M einen Vertrag abschließen kann, andererseits ist mir unklar, warum M trotz Vereinbarung weitere Änderungen haben wollte.

Warum wurde einVertrag von Haus und Grund abgelehnt? Diese Verträge entsprechen der aktuellen Rechtsprechung und sind z. B. in Bochum ein Gesamtwerk von Haus und Grund, Mieterverein und Stadt Bochum. Also alle Interessen sind vertreten.

Ich würde auf einen derartigen Mieter verzichten.

Einer Klage auf Einzug sehe ich negativ entgegen.

MfG
Ulla

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Hallo,
solange kein Mietvertrag unterschrieben ist und auch sonst keine schriftliche Einwilligung zum Einzug existiert, hätte ich keine Angst vor juristischen „Spielchen“. Ein Mieter, der nur verhandeln will und einen geprüften, rechtssicheren Vertrag nicht akzeptiert, ist kein geeigneter Mieter, er ist ein Querulant!
Laß Dir den Advent und die Weihnachtszeit nicht verderben, wenn Du V bist.
Wenn Du M bist, lass das Streiten, es kostet nur Dein Geld.

Gruß
Udo

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Hallo,

der Mieter hat kaum eine Chance. Der erste verhandelte Vertrag (mündlicher Vertrag) mag noch eine Chance haben, wenn es Zeugen für die Einigung gibt.
Mündliche Verträge sind auch Verträge, es muss nur bewiesen werden.
Die Nachverhandlung ist aussichtslos. Ein Vertrag kann nicht von einer Vertragspartei geändert werden.
Ein Vertrag kommt nur zustande, wenn alle Vertragsparteien einwilligen.
Die Zermürbungstaktik und Einschüchterungstaktik dürfte wohl kaum funktionieren.
Viele Grüße
Llissy

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Hallo,
ohne geleistete Kaution und Unterschrift auf einem Standardmietvertrag (eventuell kleine Korrekturen, aber kein vom Mieter aufgesetze nach dessen Gusto) keine Schlüsselübergabe, bzw. Einlass in die Wohnung. Zieh t der Mieter ohne Mietvertrag ein, genießt er alle Vorteile, die daraus bestehen und er muss auch dann keinem mehr unterschrieben.

Im Grunde besteht ja bereits ein mündlicher Vertrag.
Es liegt ja an M, das sich alles verzögert, da es ständige Nachverhandlungen gibt.

Nachverhandeln ist aber nicht. Der Mieter hat es abgelehnt den Mietvertrag zu unterschreiben. Ich habe ja noch nie ghört das ein Mieter den Vertrag ausarbeiten möchte.

Die Spielregeln legt ja normalerweise der Vermieter im Rahmen des Mietrechts fest.

Der Mieter kann sich nicht rein klagen, da das Verhältnis Mieter/Vermieter bereits jetzt schon nachhaltig gestört wurde und der Hausfrieden nicht mehr gewährleistet ist.

Allerfalls wird es um schadenersatzansprüche gehen - gerade wenn die Wohnung anderweitig vermietet wird, kann man die Leute ja nicht auf die Straße setzen.

Die Schuld, das der Mietvertrag und somit die Übergab der Wohnung in unzumubarer Weise verzögert wurde, liegt bei M.

Ein Eilverfahren - tja…in dem Fall würde ich dem Richter mitteilen, das der Standardmietvertrag/vorab akzeptierte bereits zur Unterschrift bereit liegt und nur noch diesen akzeptieren und das Problem nicht erkennbar ist. Keine Nachverhandlungen mehr.

Entweder so oder gar nicht!

das M gekündigt hat und sich dann er einen Kopf um die Details hat ist nicht Schuld des Vermieters.

Jeder Richter wird doch den Kopf schütteln, wenn eine Mieter plötzlich mit dem selbst erstellten Mietvertrag nicht mehr einverstanden ist und nicht bereit ist überhaupt einen Vertrag zu unterschrieben.

Hart bleiben und M keinesfalls in die Wohnung lassen.

Vorsorglich sich bei Has und Grund beraten lassen.

Damuss wohl ein Fachmann ran, da ja in Gesprächen einiges gesagt wurde, was die Sachlage so oder so
entscheiden könnte.

LG
tina

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Hallo,

keine Chance für den Mieter - gottseidank.
Das Angebot für den Mietvertragsabschluss war eindeutig und kann nur so angenommen werden.
Einem geänderten Wunsch muss der Vermieter nicht zustimmen.
Auch eine - sinnlose - einstweilige Verfügung hilft nicht weiter: niemand kann den Eigentümer einer Sache (hier die Wohnung) dazu zwingen, etwas gegen seinen willen zu tun.

Ich vermute, dass Sie der Mieter sind: Ihr Vorgehen ist - mit Verlaub - mehr als frech und dreist.

Hochachtungsvoll.

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** vorab: bin Hausverwalter, kein Rechtsanwalt **

Für mich die wichtigste Frage:
„[…] es kommt zu einer Einigung (ohne unterschriebenen Mietvertrag, da entsprechendes Formular noch nicht vorliegt und M den Vertrag ausarbeiten möchte) […]“

Du sprichst einerseits von Einigung, andererseits will M den Vertrag erst ausarbeiten. Das widerspricht sich. Wurde ein (mündlicher) Mietvertrag geschlossen?

Ohne Mietvertrag kann ich mir nicht vorstellen, dass M eine Chance hat.

Zu klären wäre auch, ob NV zum Zeitpunkt der möglichen mündlichen Einigung noch der richtige Vertragspartner war.

Viele Grüße,
FvS

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Hallo Dominik,

eigentlich sind mir hier zu viele Alternativen vorhanden, ich versuche es trotzdem mal:

NV ist nicht Vermieter des M, daher dürften Ansprüche gegen ihn ausscheiden.

Mir scheint, dass es keine endgültige, auch keine mündliche Einigung zwischen M und VM über sämtliche Punkte des zukünftigen Mietverhältnisses gegeben hat.
M dürfte daher auch keinen Anspruch auf Übergabe der Wohnung haben.

Im Übrigen gilt: Selbst wenn es einen MV zwischen VM und M gibt, VM zwischenzeitlich (später) die Wohnung aber an einen Mieter vermietet und an diesen übergeben hat, kann sich M nicht mit Erfolg in die Wohnung klagen. Wer als erstes in der Wohnung mit Willen des VM ist, der gilt als berechtigter Mieter.
Ggf. drohen VM dann Schadensersatzforderungen des M.

Die Chancen von M beurteile ich daher wenig erfolgversprechend.

Gruß
Sebastian

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Sehr geehrter Herr Asturias,

meiner Ansicht nach geht es hier um die grundlegende Betrachtung, ob ein Mietvertrag zustande gekommen ist, was eine juristische Fachperson sicher leicht beantworten kann.
Nach meinem Rechtsempfinden, den kläglichen Überresten aus der schulischen Rechtslehre und der Schilderung nach würde ich sagen, dass noch kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Es mangelt an übereinstimmenden Willenserklärungen und dessen Antrag und Annahme.
Der Mieter ist hier in der prekären Situation, seine alte Wohnung bereits gekündigt zu haben, ohne dass er Anspruch auf die neue Wohnung hat (außer er kann noch die Kündigung mit Zustimmung seines Vermieters aufheben), was aber in der objektiven, rechtlichen Prüfung der Sache keine Auswirkungen haben sollte.
In der Regel sehe ich die Bemühungen von Mietern, Mietverträge zu formulieren sehr kritisch, da hier meist der Sachverstand fehlt.
In beiderseitigem Interesse (Mietausfall, keine Wohnung) sollte versucht werden, sich noch zu einigen. Eventuell kann NV als wohl Rechtserfahrenster die Mediation übernehmen.

Mit freundlichen Grüßen

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Lieber Ratsuchender,
ohne Einigung kommt kein Vertrag zustande und ohne Vertrag gibt es kein Recht auf Einzug.

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Hallo Dominik,

ein unterschriebener Mietvertrag ist nicht immer zwingend vorgeschrieben. Du schreibst:
„…verhandelt und es kommt zu einer Einigung…“

Damit ist ein Mietvertrag auf der verhandelten Basis zustande gekommen. Das ist kein Angebot mehr.

Aus meiner Sicht darf der Mieter zum 01.01.2012 einziehen, auf Basis der Einigung der Verhandlung zwischen M und VM.

Wenn der M nachverhandeln möchte … (ich möchte auch ein größeres Auto!) hat das keine Relevanz.

Der NV ist aus der Nummer raus, nachdem es direkte Verhandlungen zwischen V und M gegeben hat.

Zum nunmehr interessanten Thema „Kündigungsfristen bei mündlichem Mietvertrag“ kann ich leider nicht weiterhelfen.

Viel Glück und schönen 3. Advent
*winke - philine