Guten Tag,
*theoretische Situation*
Otto ist Student und möchte mit seiner Freundin eine Wohnung mieten. Der Vermieter will für insgesammt ca 400€ Miete neben den üblichen 3 Kaltmieten Kaution noch eine Bürgschaft eines Elternteiles.
Nach §551 BGB ist das ja eigendlich unzulässig.
Er argumentiert aber, dass die Kaution ja nicht Mietrückstände abdeckt. Es stehe ausdrücklich im Mietvertrag, dass die Kaution dafür nicht verwendet werden darf. Die Bürgschaft ist auch keine Bankbürgschaft sondern nur ein Zettel auf dem die Eltern versichern, dass sie für Warm- und Kaltmiete aufkommen, wenn die Mieter das nicht tun.
Zitat: „Man könnte es auch anders nennen.“
Ist das wirklich ein Unterschied oder wird Otto über den Tisch gezogen?
Otto ist Student und möchte mit seiner Freundin eine Wohnung
mieten. Der Vermieter will für insgesammt ca 400€ Miete neben
den üblichen 3 Kaltmieten Kaution noch eine Bürgschaft eines
Elternteiles.
Nach §551 BGB ist das ja eigendlich unzulässig.
Richtig, das „eigentlich“ kann man hier getrost weglassen.
Er argumentiert aber, dass die Kaution ja nicht Mietrückstände
abdeckt. Es stehe ausdrücklich im Mietvertrag, dass die
Kaution dafür nicht verwendet werden darf.
Schränkt der Vermieter durch Klauseln seine Rechte ein, so ist das sein persönliches Problem. Er darf trotzdem laut §551 BGB keine insgesamt höher Sicherheit fordern.
Die Bürgschaft ist
auch keine Bankbürgschaft sondern nur ein Zettel […]
Eine Bürgschaft ist eine Sicherheit, egal woher sie kommt.
Ist das wirklich ein Unterschied oder wird Otto über den Tisch
gezogen?
Es ist die Frage, ob sich der Vermieter nicht selbst „über den Tisch zieht“. Höchst fraglich ob er aus einer solchen zusätzlichen Sicherheit ein Recht ableiten kann.
warum verzichtet der VM von Otto auf eine seiner Möglichkeiten die Mietsicherheit (Kaution) zu verwenden? Ist er doch selbst schuld, wenn er seine Mietverträge so gestaltet.
Laut Rechtsprechung jedenfalls ist die Kaution eine Leistung zur Sicherung und Befriedigung aller Ansprüche des Vermieters aus dem Mietverhältnis. Er darf also nicht erst am Ende des Mietverhältnisses die Kaution für Schönheitsreparaturen oder NK verwenden sondern auch mit allen fälligen Mietzahlungen verrechnen, mit denen der Mieter sich im Verlauf des Mietverhältnisses im Verzug befindet.
Natürlich müssen Vorschriften beachtet werden, aber das ist ja immer so.
Laut Rechtsprechung darf diese Sicherheitsleistung 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Hat ein VM eine zusätzliche Bürgschaft verlangt (und auch erhalten) darf er diese nicht in Anspruch nehmen, wenn sie die geleistete Kaution übersteigt.
Für mich würde das auch im umgekehrten Fall Sinn ergeben: Wenn der VM die Bürgschaft in Anspruch genommen hat, verliert er das Recht die Kaution von Otto zusätzlich zu ziehen.
Diesbezüglich würde ich aber mal einen Fachanwalt zu Rate ziehen. Wäre ja auch ein interessantes Argument gegenüber dem VM.
Man sollte also davon ausgehen, dass dieser Schriebs eine
Sicherheitsleistung im Sinne §551 Abs. 1 BGB ist? Und im Sinne
Abs. 4 nichtig?
Das würde ich so sehen, ab dem Zeitpunkt der kompletten Kautionshinterlegung. Ob sich aber bis zu diesem Zeitpunkt ein Recht aus der Bürgschaft herleiten lässt, entzieht sich meiner Kenntnis (siehe auch weiter unten).
Aber gibt es denn auch eine entfernte abstruse Möglichkeit das
dem nicht so ist?
Mit meinem Rechtswissen nicht zu beantworten.
Höchst spekulativ gäbe es vielleicht die Möglichkeit, dass die Bürgschaft (wenn sie denn vor der Kautionszahlung abgegeben würde) in Bezug auf Mietforderungen Bestand hätte, da sie der Höhe nach nicht festgelegt wurde (also nicht zwingend eine Sicherung von 3 Monatskaltmieten umfasst) eventuell Teile aus der Barkaution sonstige Forderungen absichern.
Unklar ist mir nämlich ab welchem Zeitpunkt die Barkaution die Rechte aus § 551 BGB ausschöpfen. (also schon zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung oder erst ab der vollen Leistung der Kaution) Ein Anwalt weiß soetwas mit Sicherheit.
Sicher scheint mir zu sein, dass - sollte die Vereinbarung der zusätzlichen Bürgschaft wegen des Summierungseffektes keinen Bestand haben - dies keine Auswirkung auf die eigentliche Barkautionsforderung nach § 139 BGB hat.
Siehe auch BGH Urteil vom 30.6.2004 (VIII ZR 243/03):