Elternhaus kaufen um Sicherheiten für die Finanzierung eines Anbaus zu haben - Risiken für die Eltern

Behörden & Recht Allgemeine Rechtsfragen
#1

Hallo zusammen,

nehmen wir einmal an das Elternhaus steht auf einem großen Grundstück und eine Tochter denkt darüber nach mit ihrem zukünftigen Ehemann zusammen einen Anbau an das Elternhaus zu setzen.

Das Ganze gestaltet sich kompliziert, Grundstücksteilung ist Thema weil die Bank Sicherheiten braucht, irgendwie ist das alles komplexer als Eltern sowie das junge Paar sich das alles vorgestellt haben …

Nun kommt eine ganz neue Variante ins Spiel, das junge Paar kauft das Elternhaus um dann mit dem Besitz des Ganzen die Sicherheiten für die Bank zu haben. Die Eltern können mit dem erhaltenen Geld beiden Töchtern ihr Erbe auszahlen und erhalten in ihrer Wohnung Wohnrecht auf Lebenszeit.

Hört sich doch eigentlich gut an, auch aus Sicht der Eltern, aber was ist wenn dann später etwas schief geht?

Dass die Tochter bei Trennung das Haus behält kann man ja sicherlich notariell festlegen (?), aber was passiert wenn die Finanzierung den Bach herunter geht, dann ist das Wohnrecht der Eltern doch auch verwirkt, oder?

Gibt es in solch einem Fall eine Lösungsmöglichkeit?

Gibt es andere Risiken die hier vergessen worden sind?

Danke schon jetzt für Eure Ratschläge!!!

Gruß webgambler

#2

Warum den Eltern nur ein Wohnrecht im eigenen Haus geben? Bessere Lösung für alle Beteiligten in einem solchen Fall ist eine Teilung nach WEG. D.h. man schafft Eigentumswohnungen (die auch die Größe ganzer Häuser haben können, wie bei ebenfalls nach WEG geteilten Reihenhäusern oft anzutreffen).

Wir haben ein ziemlich ähnliches Projekt durchgezogen. D.h. wir haben das vorhandene Haus in Eigentumswohnungen geteilt, weil wir eine Etage des vorhandenen Hauses nutzen wollten. Dazu dann noch ein Sondereigentum an der Fläche eingerichtet, auf der der Anbau für uns errichtet werden sollte. So wurde Schwiegermama von der Hauseigentümerin zur Wohnungseigentümerin der von ihr bewohnten Wohnung im Altbau, und wir Eigentümer einer Eigentumswohnung, die aus dem EG des Altbaus und unserem Anbau besteht.

Sollte später „etwas schief gehen“ bei einer solchen Lösung, sind die beiden Eigentumswohnungen voneinander vollkommen unabhängig. D.h. Eltern/Kinder können die eigenen Wohnungen problemlos getrennt veräußern, übertragen, …

Wir haben später auch die zweite Wohnung übernommen, und dann vermietet.

#3

ja in einem Ehevertrag (einvernehmlich, warum aber sollte sich der zukünftige Ehemann darauf einlassen ?)

Bei einer denkbaren Zwangsversteigerung auf Betreiben durch die Bank käme es beim Wohnrecht schlicht darauf an, ob das vorrangig vor den Krediten eingetragen ist.
Üblich ist es das nicht, weil Banken verlangen, dass ihre Sicherheit vorrangig eingetragen werden muss.

Wäre es vorrangig, dann bleibt das wohnrecht bestehen, ein neuer Eigentümer nach Versteigerung hat die Eltern mit erworben und ihr Wohnrecht. Kann also mit dem Haus( Teil der Eltern) absehbar wenig anfangen, also kriegt er es preiswert bei der Versteigerung. Heißt, Tochter bleibt auf einem Teil Schulden sitzen und verliert das Haus.

Warum will(muss man unbedingt auf dem elterlichen Grund bauen. Noch dazu einen Anbau ? Separat auf dem Grundstück nach Teilung käme mir einleuchtender vor.

Oder will man durch Anbau Teile der vorh. Haustechnik (Heizung) mitbenutzen ?

MfG
duck313

#4

@Wiz

Wohnrecht auf Lebenszeit, ja, ist ja nur eine (vielleicht schlechte) Überlegung wie man das lösen könnte. Die Eltern hätten damit gleichzeitig die Erbfrage gelöst, das bauende Junge Paar könnte das Erbe gleich für den Hauskauf einsetzen. Die Eltern hätten die Verantwortung für das Haus aus der Hand und könnten dann ihr Rentendasein geniessen.

Wie gesagt, nur ein Gedankenspiel mit Dankbarkeit für bessere Vorschläge.

Die Teilungsvariante war ein Problem weil die Bank kein Haus auf fremdem Grund akzeptiert. Ja und das Problem mit der Teilung siehe unten.
Aber, was hat das mit dem Sondereigentum auf sich?

@duck313

Der zuk. Ehemann könnte das akzeptieren weil Töchterchen ihr Erbe mit in die Finanzierung einbringt.

Ja, genau, der Gedanke bei der Variante mit der Grundstücksteilung war eine Heizanlage zu nutzen, hinzu kommt dass die Schnittstelle zwischen dem neuen Anbau und dem Altbau keine klare Grenze wäre weil Teile des unteren Geschosses zum Altbau und das obere Geschoss zum Neubau gehören würde. Ein Vermesser hat uns gesagt dass das zu Schwierigkeiten führen würde.

#5

Hallo

Mich würde mal was interessieren:

Wenn das junge Paar Geld hat, um das Elternhaus zu kaufen, könnte es doch auch dieses Geld als Sicherheit so lange festlegen.
Oder soll nur ein symbolischer Preis gezahlt werden?

#6

Mal so rein interessehalber: was passiert denn Deiner Ansicht nach, wenn man sein Haus auf einem fremden Grundstück erbaut?

#7

Hallo Simsy,

nein, der Anbau muss ja schon finanziert werden, deshalb ja auch die von der Bank geforderte Sicherheit in Form des geteilten Grundstückes.
Ja, wenn das junge Paar das komplette Haus kaufen wollte wäre eine höhere Finanzierungssumme nötig, aber Töchterchen brächte ja auch die Hälfte des Hauswertes als Erbteil mit in die Finanzierung mit ein.

#8

Hallo C_Punkt,

ich gehe davon aus dass Deine Frage an Simsy gerichtet ist :slight_smile:

#9

Die Variante mit der Teilung nach WEG in Eigentumswohnungen und dem Sondereigentum löst alle von dir angesprochenen Probleme. Und diese Lösung ist auch bei uns nicht „aus dem Himmel gefallen“. sondern haben wir als Juristen-Ehepaar mit der ein oder anderen Erfahrung im Immobilienrecht so gestaltet.

Das Problem des Wohnrechts wurde ja schon angesprochen. Sind die Eltern nach wie vor Eigentümer einer Eigentumswohnung, umgeht man dieses. Diese ist auch im Fall der Not problemlos getrennt veräußerbar, und man kann über deren erbrechtliches Schicksal schon heute entscheiden. Kauf das junge Paar die selbst genutzte Wohnung, kann der Erlös auch von den Eltern bereits verwendet werden, um anderen Kindern schon zu Lebzeiten etwas zukommen zu lassen.

Das Sondereigentum ist genau die Lösung für das Bankproblem mit dem Bau auf fremdem Grund. D.h. während an sich mit der WEG-Teilung das Grundstück ebenfalls ideell im Sinne „jedem gehört ein Anteil von allem“ geteilt wird, nimmt man den Baugrund eben aus dieser Teilung raus, und begründet hieran Alleineigentum des jungen Paares. Damit baut dieses dann nicht auf fremdem, sondern auf eigenem Grund. Als Eigentumswohnung bekommt man dann wieder den Anteil des Altbaus + den Neubau. Ist exakt die Variante, die wir auch haben: EG-Altbau + Neubau.

#10

So ist es. Früher™ konnte man die Bezüge besser erkennen.

#11

Hallo @ Wiz,

ja, das klingt schlüssig, und offensichtlich habt Ihr diese Entscheidung ja mit sehr viel mehr Hintergrundkenntnissen getroffen als sie uns zur Verfügung stehen.
Wir werden diese Variante nun auf jeden Fall auch mit dem Finanzierungsunternehmen noch einmal durchspielen und würden uns freuen wenn wir in diesem Zuge noch einem auf Euch zurückkommen dürften.
Danke schon jetzt!!!

All,

ich möchte mich für die für uns natürlich sehr hilfreiche Diskussion bedanken, sie aber keinesfalls abschliessen, nein, wir freuen uns über jeden Gedanken der uns weiter hilft.
Zwischenzeitlich kamen bei uns schon die Gedanken auf dass das Ganze zu komplex wird um es umzusetzen.
Vielleicht hat unser Projekt mit Eurer Hilfe ja doch noch eine Chance.

Wir wünschen Euch einen schönen Sonntag.

#12

Ein guter Rat zum Schluss: Für die allermeisten Menschen ist der Kauf/Bau/die Übernahme einer Immobilie die mit Abstand größte Investition ihres Lebens. Und wer nicht gerade beruflich regelmäßig mit größeren Summen zu tun hat, bewegt hier auch einmalig den mit Abstand größten Geldbetrag.

Verträge über solche Geschäfte sind alles andere als leicht zu verstehen, und Fehler können sehr schnell sehr teuer werden/in einer Katastrophe enden.

Gerade wenn die Sache - wie hier - dann auch noch erbrechtliche Anteile haben soll, braucht man zwingend juristischen Sachverstand, der sich konkret mit dem Einzelfall auseinander setzt, und nicht einfach nur einen 08/15 Vertrag aus der Schublade zieht. Daher sollte man - wenn man nicht selbst juristisch entsprechend ausgebildet ist - sich für so ein Projekt unbedingt einen erfahrenen Anwalt dazu holen. der zunächst einmal eine umfassende Sachverhaltsermittlung durchführt, um alle Eventualitäten um ein bis zwei Ecken dann auch berücksichtigen zu können. Auf der Basis kann man dann die geeigneten juristischen Instrumente vorschlagen, und dann auch entsprechende Vertragsentwürfe fertigen.

Ich will den notariell tätigen Kollegen nicht zu nahe treten, aber angesichts der von denen für einen Entwurf abrechenbaren Sätze verwundert es nicht, dass man sich oft genau diesen Aufwand für gerne spart, und dann hinterher löchrige und im Falle des Falles nicht wirklich hilfreiche Konstruktionen beurkundet werden. Der ein oder andere Tausender zusätzlich für einen wirklich individuellen Entwurf, bei dem dann auch alle Beteiligten tatsächlich wissen, wo sie dran sind, ist gerade bei solchen umfassenden Geschichten in der Familie sehr gut investiertes Geld.

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#13

OK, da Du auf die Sache nicht eingehst, hier noch fürs Protokoll: wenn man ein Haus auf einem Grundstück baut, dann wird das Haus zum wesentlichen Bestandteil und dieser wesentliche Bestandteil gehört dann dem, dem das Grundstück gehört. Das kann im Einzelfall gewollt sein, was aber gerade hier nicht der Fall sein dürfte.

#14

Daher mein Vorschlag mit der Teilung nach WEG und dem Sondereigentum für den Baugrund für den Anbau. Dann gehört einem ganz konkret der Teil des Grundstücks auf dem der Anbau steht. Bzgl. der komplette Wohnung (Altbau plus Anbau) ist man dann Eigentümer einer Eigentumswohnung, und bekommt vom Rest des Grundstücks noch ein ideelles Teileigentum.

#15

Hallo,

das sehe ich auch als den vernünftigsten Weg an, ohne alle Details zu kennen, die nötig wären, um das abschließend zu beurteilen. Meine Einlassung diente im übrigen nur dazu, der Universalratgeberin aufzuzeigen, daß ein laienhaftes Bauchgefühl in den allerwenigsten Fällen hilfreich ist und in manchen Fällen, so ein solcher Ratschlag denn umgesetzt wird, zu einem üblichen Vermögensverlust führen kann.

Gruß
C.

#16

Hallo zusammen,

noch einmal vielen Dank für die tollen Tipps von allen hier.

@Wiz,

ganz besonders möchte ich Euch danken!!!

Wir haben diese Lösung der Bank unterbreitet, sie würde diesen Weg mitgehen, wir haben Anfang der kommenden Woche einen Notartermin und hoffen dann alles in die Wege leiten zu können.

Vielen vielen Dank!

#17

Hallo, und noch einmal danke für die vielen guten Ratschläge,

ja, ich könnte noch einmal Eure Hilfe gebrauchen. Grundstücksteilung oder Aufteilung in Wohneigentum, beide Optionen sind noch immer offen, da ja logischerweise Beide Optionen Vor- und Nachteile haben ist noch keine Entscheidung gefallen.
Nun hat sich aber ein ganz anderes Problem aufgetan. Töchterchen 2 möchte ja anbauen, Töchterchen 1 sieht sich nun im Nachteil wenn wir Töchterchen 2 das Grundstück zur Verfügung stellen und damit Töchterchen 1 die Möglichkeit verbauen dasselbe zu tun.
Sie geht noch einen Schritt weiter und sagt dass sie ja nun selbst in ein Grundstück investieren müsse und damit benachteiligt sei.
Nun könnte man sicher über eine Ausgleichzahlung nachdenken, aber eigentlich arbeiten die Eltern hart daran sich nach 45 Jahren Arbeit eine Grundlage für ein gesichertes und angenehmeres Rentnerleben anzusparen …… Unser Vorhaben war ja Töchterchen 1 beim Erbe mit einen höherprozentigen Erbanteil zu entschädigen.
Kann T1 eine solche Forderung stellen? Wie kann man so etwas für alle zufriedenstellend lösen?
Vielleicht kann uns ja jemand hier helfen, wir sind dicht daran das ganze Vorhaben zu verwerfen.

Danke schon jetzt.