Lieber Axel,
Deine Anfrage öffnet Fragen meinerseits. Erst einmal grundsätzlich. Wenn der Vermieter im Mietvertrag angibt, dass lt. Energiepass der Energieverbrauch des Hauses jährlich 19,8 l Ölaquivalent beträgt, dann hast du auch noch nachträglich das Recht, diesen Energiepass einzusehen. Er ist Bestandteil des Mietvertrages und sollte eigentlich dem Mietvertrag beigefügt sein (ähnlich wie die Hausordnung). Am besten bittest du um eine Fotokopie. Dann kannst du weitere Einzelheiten, z. B. darin gemachte Vorschläge zu geplanten Sanierungen, herauslesen. Der Energiepass enthält Aussagen darüber, wie ein Gebäude energetisch einzuschätzen ist.
Grundlage für die Bewertung ist der Energiekennwert. Dieser Wert gibt die für die Beheizung und ggf. für die zentrale Warmwasseraufbereitung jährlich benötigte Energiemenge an. Um eine Vergleichbarkeit mit anderen Gebäuden zu ermöglichen, wird er auf den Quadratmeter Wohnfläche bezogen.
Es gibt zwei Formen von Energiepass. Der Verbrauchsausweis dokumentiert den Durchschnittsverbrauch von Gebäuden an Heizenergie. Grundlage dafür sind die Heizkostenabrechnungen der letzten drei Jahre vor der Erstellung des Energiepasses.
Die zweite Form ist der Bedarfsausweis. Hier wird nicht der Verbrauch angegeben, sondern der Energiebedarf. Es wird konkret berechnet, wie viel Heizenergie benötigt wird. Dazu wird die Wärmedämmung von Außenwänden und Fenstern, des Kellers und das Daches bewertet. Außerdem spielt es eine Rolle, welche energetische Qualität die Heizungsanlage hat und ob regenerative Energiequellen eingesetzt werden. Deshalb ist der gesamte Inhalt des Enegiepasses sehr wichtig. Es darf nicht angegeben werden, wie der Energieverbrauch einzuschätzen wäre, wenn Sanierungsmaßnahmen wie Dachisolierung, neue Fenster, nicht umgesetzt wurden.
Mir scheint, hier beginnen bereits die Schwierigkeiten. Du schreibst, dass in dem Haus 5 Mietparteien wohnen, aber nur zwei mit der Zentralheizung versorgt werden. Wie werden denn die anderen drei Wohnungen beheizt und welche Form der Beheizung befindet sich in der von dir gemieteten Wohnung.
Weitere Frage: Du wohnst seit 2009 in dem Haus. Hast du für 2010 eine Heizungskostenabrechnung erhalten? Wenn dies bisher nicht der Fall ist (Abrechnung bis zum 31.12.2011, sonst ist eine Nachberechnung ungültig), dann bitte den Vermieter als Vergleich, er möge dir die Heizkostenabrechnungen des Vormieters aus dem Jahr 2006 bis 2008 in Kopie zusenden.
Wenn du diese Unterlagen hast, solltest du zu einem Handwerksbetrieb (Installateur), Schornsteinfeger, Innung oder Beratungsstellen Energieverbrauch bzw. Verbraucherzentrale gehen und die Richtigkeit bewerten lassen. Diese Institutionen können prüfen, ob der dir vorgelegte Energiepass auch auf deine Wohnung bezogen werden kann, oder ob hier eine arglistige Täuschung vorliegt.
Wenn du selbst Mängel in deiner Wohnung festgestellt hast wie Wärmeverlust durch undichte Fenster oder wenn du die Dachgeschosswohnung gemietet hast, die zu stark schwankenden Temperaturen neigt, so hast du ein Recht, zu fordern, dass diese Reparaturen von dem Vermieter ausgeführt werden. Das Recht der Mietkürzung hast du ja auf jeden’ Fall.
Falls du weitere Fragen hast, so frage erneut oder gehe mit allen Unterlagen zum Mieterverein/ zum Anwalt, damit dir in rechtlicher Hinsicht geholfen wird.
Mit freundlichen Grüßen
Ingrid = Zwillingsjungfrau