Hallo Ralf,
das ist ja alles einleuchtend, aber warum finanzieren die das
Haus ohne Gutachter? Wir wussten zu dem Zeitpunkt nichts von
der EnEV.
Tja, in erster Linie liegt das an den Beleihungsrichtlinien von Kreditinstituten. Der Einfachheit halber wird meist der Kaufpreis als regulärer Verkehrswert angenommen. D.h. Ihr habt dem Preis zugestimmt und dadurch der Bank gegenüber erstmal den Verkehrswert definiert.
Nachträgliche Maßnahmen werden aber nach Sanierungsrichtwerten bemessen zur Wertsteigerung anerkannt.
Hätten wir das alles gewusst, hätten wir das Haus nicht zu dem
Preis oder gar nicht gekauft. Wir versuchen jetzt den Wert zu
steigern - kann ja nur im Interesse der Bank sein.
Tja, hier kann die Bank nur schwer nachvollziehen, ob Ihr den echten Wert bezahlt habt oder einen überteuerten weil ihr „vergessen“ habt Euch ausreichend zu informieren. Da gilt: „Des einen Freud ist des anderen Leid“. Andere Kreditnehmer haben so von vornherein ein höheres Darlehen bekommen, als das Objekt Wert ist. Allerdings, wenn der Kaufpreis wesentlich überzogen gewesen wäre, hätte die Bank anhand von Vergleichswerten frühzeitig die Bremse gezogen.
Der Gutachter hat nur die Hälfte der geplanten Investition
berechnet, hat das zweite Bad nicht eingerechnet, das
Grundstück mit 30.000 € weniger bewertet und den Stellplatz
ebenfalls nicht berechnet. Das ausgebaute Dach stellt seiner
Meinung nach keine Wohnfläche dar, weil es zu niedrig ist.
Unsere Architektin meint aber, dass hier anteilig die
Wohnfläche anzurechnen ist. Sie nannte mir eine
Baustättenverordnung, die ich in der Aufregung vergessen habe.
Habt Ihr denn das Gutachten erhlten? Oder was habt Ihr in den Händen? Der Grundstückswert lässt sich relativ einfach beim Gutachterausschuss
abfragen. Soweit ich weiss, ist die Deckenhöhe eines Wohnraumes genau definiert. Wenn diese generell nicht erreicht wird, ist der Raum Bauamtlich kein Wohnraum. Hier zählt nicht die Berechnungsgrundlage der anteiligen Raumhöhen (sprich alles >2m =100%, 1m-2m =50%)um Wohnraum zu deklarieren.
Letztendlich ist das Haus jetzt viel weniger Wert, als wir
bezahlt haben. Der Beleihungswert nach Sanierung ist ebenfalls
niedriger als unser Kaufpreis. Da stimmt doch etwas nicht.
Hmmm, garnicht sooooo selten. Es obliegt einzig der Bank „ihren“ Beleihungswert festzustellen. Das Wort sagt nur aus, bis zu welcher Grenze es der Bank Wert ist Gelder zu verleihen. Der Wert hat i.d.R. Nix mit Kaufpreisen oder reinen Verkehrswerten zu tun.
Das Sanierungsprogramm lautet „Neubau-Niveau nach EnEV“. Warum
wird das Haus nach der Sanierung nicht wie ein Neubau
gewertet? Dann wären wir immer noch günstiger dran, als wenn
wir eben dieses Haus auf ein Grundstück dieser Größe neu
gebaut hätten. Wir kennen die Preise doch auch.
„Neubau-Niveau nach EnEV“ bedeutet nicht anderes, das das Haus Energietechnisch (sprich Verbrauchstechnisch) auf dem Stand der Zeit ist. Die Bausubstanz ist im schlimmsten Fall immernoch „uralt“. Was nutzt die neue Gastherme, wenn die Wasserleitungen marode sind? Oder das Dach neu gedämmt ist, aber die Ziegel das zeitliche segnen?
Der Vergleich hinkt zwar, aber wenn ein Auto mit Klima neu gekauft wird, und am nächsten Tag wieder angeboten wird, zahlt kein Kunde den Neupreis der Klima.
Außerdem müssen bis Ende 2008 alle 30 Jahre alten Heizungen
ausgewechselt werden (grob umschrieben). Was nutzt aber eine
neue Heizung, wenn die Fenster und Türen sowie die Fassade
ebenfalls saniert werden müssen? Dann kann ich gleich nur
Kerzen aufstellen, in der Hoffnung, der Durchzug pustet sie
nicht aus.
Stimmt da etwa die These vom Immobiliencrash in den USA??
Das ist zwar „noch“ zuweit hergeholt, aber wird hier auch bald Auswirkungen zeigen.
Habt Ihr eine volle KP-Finanzierung bei der Bank laufen? Wenn nicht, wieviel % vom reinen KP habt Ihr finanziert? Seit wann, mit welcher Zindbindung? Wieviel % vom Kaufpreis soll die „Sanierung“ kosten?
Grüße
Ralf
