Hallo,
ich habe eine allgemeine Frage: Wenn Maßnahmen durchgeführt werden sollen, die im Rahmen der Energieeinsparungsverordnung vorgesehen sind, gegen klar definierte Bestimmungen der Teilungserklärung bei einer Wohnungseigentümergemeinschaft, wie etwa die Erhaltung des optischen Gesamteindrucks der Anlage, verstoßen, was hat dann Vorrang: die Energieeinsparverordnung oder die Teilungserklärung?
Wäre an Hinweisen interessiert, die mich in dieser Frage weiterbringen,
lynndinn
Hallo,
meiner Meinung nach kann eine Teilungserklärung nur innerhab geltenen Rechts Gültigkeit haben. Also hat die Energieeinsparverordnung Vorrang. Welcher § soll den z.B. vorschreiben das z.B. die Fassade isoliert wird? Oder um welche Maßnahme geht es die das Gesamt-Bild verändert?
Ich habe ebenfalls Sondereigentum in einer Eigentümergemeinschaft und in 2009 eine Isolierung des Dachgeschosses unter Hinzuziehung der Bauaufsichts-Behörde des Landkreises durchgesetzt.
Zuvor hatte die Eigentümergemeinschaft seit 2005 immer wieder gegen die Ioliermaßnahme gestimmt obwohl es da eigentlich nichts abzustimmen gab und die Maßahme laut EnEV schon seit Ende 2006 hätte umgesetzt ein müssen. Die Bauaufsichtbehörde hat mir letztendlich Recht gegeben und dem Verwalter eine Frist gesetzt zu der er die Maßnahme umgesetzt haben musste.
Gruß…
Hallo aussi,
vielen Dank für deine Rückmeldung. Also, ich meine die Frage eigentlich eher allgemein, grundsätzlicher. Kann denn eine Teilungserklärung von sagen wir einem Dutzend Reihenhäuser in Teilen für ungültig erklärt werden, wenn beispielsweise ein Passus drin steht in der Art „das äußere Gesamtbild darf nicht verändert werden, also Wandfarbe, Fensterformen usw.“
Das wäre bei Dämmmaßnahmen immer der Fall. Also würden doch tausende von Teilungserklärungen vor den Kadi gehen müssen, weil sie der Energieeinsparverordnung widersprechen?
Und: Hat denn eine „Verordnung“ so einen juristischen Stellenwert, dass man mit ihr gegen die notariell hinterlegte Teilungserklärung klagen kann?
Gruß,
lynndinn
Hallo,
Teilungserklärung von sagen wir einem Dutzend Reihenhäuser in
Teilen für ungültig erklärt werden, wenn beispielsweise ein
Passus drin steht in der Art „das äußere Gesamtbild darf nicht
verändert werden, also Wandfarbe, Fensterformen usw.“Das wäre bei Dämmmaßnahmen immer der Fall. Also würden doch
Ich verstehe hier den Grund nicht - weshalb wird das Gesamtbild verändert? Klar - wenn ein Haus renoviert wird und alle anderen nicht, erkennt das ein Blinder. Dennoch kann man Wandfarbe und bei neuen Fenstern auch deren Form so wählen, dass sie zu den anderen passen - nur dann kann man halt auch keine 08/15 aus dem Baumarkt nehmen, sondern muss tiefer in die Tasche greifen.
Grüße
Ich bin kein Jurist und kann jetzt nicht auf Anhieb die Unterschiede zwischen Gesetzen und Verordnungen erklären. Das könnte man aber bestimmt googeln. Folgendes stellt also nur meine Meinung und Erfahrung da.
Eine Teilungserklärung ist ja lediglich so etwas wie ein Vertrag.
Ein Vertrag ist m.E. nach mindestens in den Teilen nichtig in denen er gegen geltenes Recht versößt. Auch Verordnungen und andere Ordungen (z.B. Verkehrsordnung) sind geltenes Recht.
Und wenn sich geltendes Recht ändert dann gilt es mit Inkraftreten. Alle vorhergehenden, auf altes Recht basierende Vereinbarungen, sind damit wohl hinfällig wenn keine entsprechende Klausel das regelt.
Oft gibt es nätürlich solche Klauseln. Nimm z.B. den Führerschein;
Wer vor 1968 geboren ist darf heute noch Mofa ohne Prüfbescheinigung fahren. Oder die neuen Klassen. Wer die alte Klasse 3 hatte darf heute Fahrzeuge fahren für die Neulinge extra Führerscheine bzw. Klassen erwerben muss.
Auch die EnEV hatte und hat lange Übergangsfristen. Es trifft also niemanden völlig unerwartet. So sollen z.B. Nachtspeicheröfen bis 2020 abgeschafft werden und es gibt auch wieder Außnahmen.
Ich habe ich 2009 mal mit der EnEV befasst und, wie gesagt, es ist mir keine Klausel bekannt die besagt das Fassaden (von bestehenden Gebäuden) gedämmt werden müssen. Ich bin allerdings nicht mehr ganz up to date. Zwar habe ich mir die Novellierung von 2009 auch noch mal kurz zu Gemüte geführt, hatte aber natürlich den Fokus auf die für mich interessanten Bereiche.
Ich denke ein Unterschied zwischen Gesetzen und Verordnungen wird z.B. sein das man bei Verstoß gegen ein Gesetz bestraft wird, bei einem Verstoß gegen Verordnungen können Maßnahmen angeordnet werden (auch Bußgelder).
Man muß nicht Klagen um Verordnungen zu Recht zu verschaffen. Derjenige der Interesse hat das einer Verordnung Rechnung getragen wird muss wohl die zuständige Behörde kennen.
Ich habe mich in meinem Fall damals erst mal beim Ordungsamt gemeldet.
Die gute Dame am Telefon war ziemlich uninformiert und dazu auch noch pampig. Nachdem ich ihr einen link auf die damals gültige EnEV geschickt habe und Ihr 30 Minuten zum Studium der entsprechenden Paragraphen gegeben hatte war sie beim 2. Anruf recht Kleinlaut und verwies mich an die Bauaufsichtsbehörde des Landkreises. Also habe ich dort angerufen. Auch dort war man sehr verdattert und erklärte mir das ich der erste wäre der die Umsetzung einfordere. Grundsätzlich hätte ich wohl Recht und man werde das noch mal überprüfen. Ich solle dass ganze mal schriftlich vorbringen. Das habe ich dann getan und ein paar Wochen später habe ich dann Nachgehakt.
Man erklärte mir, das man dem Verwalter eine Frist zur Umsetzung gesetzt hätte. Ich weiß nicht was passiert wäre wenn er der Frist nicht nachgekommen wäre. Jedenfalls war das Dachgeschoss nach ein paar Monaten Isoliert.
Aber zurück zu Deinen Fragen:
"…Kann denn eine
Teilungserklärung von sagen wir einem Dutzend Reihenhäuser in
Teilen für ungültig erklärt werden, wenn beispielsweise ein
Passus drin steht in der Art „das äußere Gesamtbild darf nicht
verändert werden, also Wandfarbe, Fensterformen usw.“
Diese Veränderung würde ja von der Mehrheit der Gemeinschaft beschlossen (da m M. nach nicht durch EnEV begründet) und ich denke die Jenigen die Einwände dagegen hätten würden hier den kürzeren ziehen wenn ein Gericht eine Interessen-Abwägung vornehemen würde. Schließlich könnte ja die neue Fassade z.B. die gleiche Farbe bekommen wie die alte.
Und: Hat denn eine „Verordnung“ so einen juristischen
Stellenwert, dass man mit ihr gegen die notariell hinterlegte
Teilungserklärung klagen kann?
Wie gesagt; Klagen muss man erst gar nicht.
Zur Frage des Stellenwertes: Ja hätte Sie wenn Sie entsprechende Maßnahmen vorsehen würde.
Gruß,
ausssi