Hallo!
Wir (Mama, Papa, 2 Kinder) wohnen seit Jahren in einem sehr netten und gefragten Stadtteil in Freiburg und möchten hier eine Wohnung kaufen. Leider sind die Wohnungspreise in Freiburg absurd hoch, daher sind geeignete Objekte für uns nicht leicht zu finden. Der Quadratmeterpreis liegt generell immer über 2000Euro, bei schicken Altbauten sogar bei 3000Euro. Jetzt haben wir eine unrenovierte 50erJahre-Wohnung gefunden, die unseren Wünschen von der Lage, dem Schnitt,… voll entspricht, d.h. wir haben drei große Zimmer, Erdgeschoß, keine Nachbarn rechts und links, der Garten (Gemeinschaftsgarten, wird aber von niemandem genutzt) nach hinten ist zwar in keinem guten Zustand, aber man kann einiges machen. Er ist von der Wohnung über den Balkon direkt zugänglich, ist rundherum abgeschlossen, d.h. keiner kann rein, keine Kinder können raus. Das Haus ist Baujahr 1956, es ist noch das alte Bad drin (alt, aber gepflegt), zum Großteil noch die alten Fenster, original Elektrizität, zum Großteil Holzboden, Küche muß komplett neu gefliest werden. Ein Elektriker hat uns ein Angebot auf 8000 Euro gemacht, dafür wird die komplette Elektrik erneuert (Hauselektrik ist schon neu). Böden, Tapezieren, Malerarbeiten,… können wir selbst machen, Bad lassen wir erstmal auch drin, da es in gutem Zustand ist. Die Wohnung soll im Moment noch 185.000Euro kosten, der Besitzer würde etwas runtergehen, aber keinenfalls auf 160.000Euro. Von daher ist die Wohnung für diese Wohnlage eigentlich ein Schnäppchen. Jetzt meine Frage: Wie hoch ist der Wiederverkaufswert für eine solche Wohnung, wenn es bald diesen neuen Energiepaß gibt? Nur für den Fall, daß wir in ein paar Jahren doch noch umziehen? Fällt dann der Preis für eine solche Immobilie? In Freiburg werden in anderen Stadtteilen Neubauwohnungen, teilweise im Passivhaus für 2000 Euro angeboten, ich bin mir aber nicht sicher, ob wir in den jeweiligen Stadtteilen wohnen möchten. So. Ich freu mich auf eure Antworten.
Hi Anne,
den zu erwartenden Wert einer Immobilie im Zusammenspiel mit dem Energiepaß kann Dir keiner beantworten.
Der Energiepaß existiert heute schon, wird aber erst ab 1.1.2008 zur Pflicht bei Verkauf und Neuvermietung.
Im Energiepaß wird lediglich der Energieverbrauch attestiert (in beiden Varianten, in der Variante „Bedarfsausweis“ wird zusätzlich noch detailliert aufgezeigt, wo Wärmeverluste existieren, also ein bißchen Ursachenforschung betrieben).
Also ist der Energiepaß nur die standardisierte Form bisheriger Aussagen „… verbrauchten wir letzten Winter 3.700 Liter Heizöl…“
Aufgrund solcher Aussagen hat man bisher schon Kaufentscheidungen getroffen und ist mit Preisab- und zuschlägen in Verhandlungen eingestiegen.
Mit dem Energiepaß werden Wohnungen und Häuser künftig auch hinsichtlich ihrer energetischen Ausstattung vergleichbar. Entsprechend schwierig kann es werden, eine Dreckschleuder loszuwerden.
Aber auch heute werden Häuser und Wohnungen ge- und verkauft, die undichte Dächer haben, zugesetzte Wasserleitungen, sch… Nachbarn. Meistens reicht die Aussage des Verkäufers: „Ooooch, das sieht nur so aus…“. Kuck Dich mal hier im Brett um. Da werden Kaufentscheidungen über eine halbe Million Euro von einem ach so schönen Garten abhängig gemacht, die Aussichten auf Zwangsräumungen nach einer Versteigerung werden zwischen Laien diskutiert. Dem Makler werden 5.000 Euro hinterhergeworfen, ohne mit der Wimper zu zucken. Dem Verkäufer wird für 20.000 Euro eine schrottreife Küche abgelöst. Aber 300 Euro für eine saubere Begutachtung durch einen Profi ist zu teuer.
In diese Liste von Fehleinschätzungen wird sich der Energiepaß einreihen. Leider.
Lange Rede, kurzer Sinn: Der gewiefte Käufer tut sich mit Energiepaß leichter, den Preis einer 50er-Jahre-Energieruine zu drücken. Ob er es tut? Who knows?
Schönen Gruß
Horst
PS: Nicht mißverstehen, ich bin für das, was hinter dem Energiepaß steht, nämlich: Schonung von Ressourcen, Umwelt und Geldbeutel.
neben dem Energiepaß…
…gibts noch ein paar andere Dinge…
Hi Anne,
ich nochmal.
(Gemeinschaftsgarten, wird aber von niemandem genutzt) nach
hinten ist zwar in keinem guten Zustand, aber man kann einiges
machen.
Gärten, die niemand nutzt, sind selten. Woran liegt das? Schlechte Nachbarschaft? Irgendwelches Gerangel in der Gemeinschaft? Unbrauchbarkeit aus anderen Gründen?
Der erste Anschein, nämlich, das der Garten halt zufällig so einsam da rumliegt und nur darauf wartet, von Dir und Deinen Kindern in Besitz genommen zu werden, muß nicht unbedingt zutreffen. Lieber noch ein bißchen forschen!
Das Haus ist Baujahr 1956, es ist noch das alte Bad drin (alt, aber gepflegt)
Ich kenne euch und eure Vorlieben nicht. Aaaaber: Ein 50 Jahre altes Bad, und sei es noch so gepflegt, bringt dich irgendwann auf die Palme. Die Ausstattung läßt sich bestenfalls mit „Naßzelle“ umschreiben, nicht mit Bade"zimmer".
zum Großteil noch die alten Fenster
Auch hier gilt: Romantik sollte hier nur auf den ersten Blick zählen. Energiekosten werden höher und höher, und ihr blast sie durch Fenster, die einen Wärmedurchlasswert von Briefpapier haben. Investiert das Geld lieber in höhere Monatsraten für ein teureres Objekt in besserem Zustand.
Ein Elektriker hat uns ein Angebot auf 8000 Euro gemacht, dafür
wird die komplette Elektrik erneuert
Holt euch noch ein weiteres Angebot. Goldene Kabel werden schon lange nicht mehr verlegt 
Die Wohnung soll im Moment noch 185.000 Euro kosten, der Besitzer würde etwas runtergehen, aber keinenfalls auf 160.000Euro.
Wie groß? 90qm?
Von daher ist die Wohnung für diese Wohnlage eigentlich ein Schnäppchen.
Wir haben vielleicht unterschiedliche Auffassungen von Schnäppchen. Ein Schnäppchen wäre es für mich, wenn Kaufpreis + notwendige Maßnahmen (Bad, Elektro, Heizung?, Fenster) unter dem marktüblichen Preis bleiben.
Verstehe mich nicht falsch. Aber alles was Du schreibst, wie Du schreibst klingt mir etwas nach rosa Brille. Nimm diese ab und betrachte das Schnäppchen nochmal. Hält es stand? Dann ist es für Dich in Ordnung und Du kannst kaufen. Wenn nicht? Finger weg!
Nur weil nun eeeendlich eine Wohnung in dem von euch so begehrten und verehrten Wohngebiet zu einem annehmbaren Preis angeboten wird, ist es noch lange kein Schnäppchen.
Nix für ungut
Horst
Hallo Horst,
vielen Dank für deine ausführliche Antwort. Du hast Recht, daß ich die Wohnung durch die rosarote Brille sehe, was daran liegt, daß wir mit unseren beiden Kleinen im Moment noch in einer ziemlich hellhörigen 2-Zimmer-Wohnung leben, in der sie nur sehr eingeschränkt toben können. Aber da ich mir bezüglich der neuen Wohnung auch unsicher bin, habe ich mich an dieses Forum gewandt. Mit dem gewünschten Erfolg, daß mir jemand nochmal in den Allerwertesten tritt, bevor wir uns endgültig zum Kauf entscheiden. Hast du gut gemacht 
.
Grüßle, Annette
Die Wohnung ist übrigens 93qm groß.
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…Mit dem gewünschten Erfolg, daß mir jemand
nochmal in den Allerwertesten tritt, bevor wir uns endgültig
zum Kauf entscheiden. Hast du gut gemacht
Gern geschehen,
Horst,
der sich „neulich“ auch in das erste Objekt nach der Entscheidung, etwas Bestimmtes kaufen zu wollen, verliebt hatte. Ich habe es aber nicht gekriegt, die nächsten beiden auch nicht. Glücklicherweise, aus heutiger Sicht, denn das nun gekaufte Objekt war das gewünschte „Schnäppchen“.
daß wir mit unseren beiden Kleinen
Und dann nur drei Zimmer? Das wäre mir zu eng…kauft euch lieber gleich was vernünftiges…
Ich verstehe nicht, warum es immer noch Menschen gibt, die sich für 200 Tsd oder mehr eine Wohnung kaufen. Warum baut ihr nicht???
MfG Sonja
Hi!
daß wir mit unseren beiden Kleinen
Und dann nur drei Zimmer? Das wäre mir zu eng…kauft euch
lieber gleich was vernünftiges…Ich verstehe nicht, warum es immer noch Menschen gibt, die
sich für 200 Tsd oder mehr eine Wohnung kaufen. Warum baut ihr
nicht???
Ich weiß zwar nicht, wo 24806 Hohn ist, aber in vernünftigen Städten sind Häuser relativ teuer.
Die beschriebene 50er Bude würde in München um die 250 TEur kosten. Das ist viel Geld für eine junge Familie mit 2 Kindern.
Ein vernünftiges Haus, mal unabhängig davon, dass man wohl kaum einen Bauplatz für ein EFH in der Karlsruher Innenstadt findet, lässt sich kaum für unter 200.000 Euro errichten. Dazu der Grund, der auf dem Land oft nur 2 Euro kostet, in der Stadt jedoch manchmal 1.300 Euro, und schon sind viele wieder bei einer Wohnung angelangt…
Als gebranntes Kind mit Wohnungen würde ich mich nicht an Fenstern und Bad aufhängen. Wenn das Gesamtpaket preislich passt, kann man auch in einer alten Immobilie einigermassen sparsam heizen. Der Preis für Bad, Elektrik, Fenster sowie ein Abschlag für das Gebäudealter sind vom Kaufpreis abzuziehen. Eine gute Lage ist aufzuschlagen.
Kommt man dann bei ca. 20% unterhalb einer neuen Immobilie heraus, kann das passen.
Der Verkäufer muss sich klar werden, dass eine solche Wohnung nicht renovierungs-, sondern sanierungsbedürftig ist. Im Standard der 50er will heute keiner mehr leben und wenn er selbst nicht sanieren will, muss er sich die Kosten dafür eben abziehen lassen.
Viel wichtiger jedoch wäre mir der Teilungsvertrag und die Nachbarn. Das sollte man sich unheimlich genau ansehen. Gerade wenn man Kinder hat und in ein altes Haus mit alten Miteigentümern zieht, kann das gewaltig schief gehen.
Zudem muss absolut klar sein, wer was darf und man muss akzeptieren, dass man ggf. einiges nicht darf. So würde ich unbedingt darauf achten, dass die Wohnung hell genug ist. Baumfällungen im Sondernutzungsbereich durchzusetzen, kann unheimlich schwierig sein. Ich habe so einen Fall gerade am Hals.
Ferner muss man sehen, wie auf Kinderwägen im Treppenhaus reagiert wird, ob es eine vernünftige Hausverwaltung gibt oder ob außer Euch als junger Familie mit Jobs nur noch gelangweilte Omis dort wohnen, die auf der Kehrwoche bestehen…
Grüße,
Mathias
Garten:
Wenn der Garten heruntergekommen ist, nutzt ihn niemand. Wird er plötzlich zur reizvollen Grünanlage, könnte sich das Bild gründlichst ändern. Dann ist nicht mehr entscheidend, wer diesen Garten in den annehmbaren Zustand versetzt hat, sondern was in den Verträgen steht.
Weiterhin stimme ich Grubenlampe vollkommen zu, Emotionen haben bei Geldanlagen überhaupt nichts zu suchen. Durch diese rosarote Brille sieht man nur noch die Vorteile, Nachteile werden mit einem „Ach das geht schon!“ weggewischt.
Hier ist unbedingt fachmännischer Rat gefragt. Ein Architekt kennt die Preise für Renovierungen, auch für Elektrik. Es gibt auch Architekten, die sich in Bereichen der Energiewirtschaft auskennen. Und wenn so eine Untersuchung eben 500€ kostet, sieht man doch an den roten Flecken, wo jedes Jahr das Doppelte aus den Fugen weht.
Und schauen Sie sich mal in der Gegend um, wie hoch die Mieten sind. Wenn Sie mehr als 20 Jahre lang Miete (KALT!!!) zahlen müssten, um den Kaufpreis einzuholen, sind Sie von einem Schnäppchen meilenweit entfernt.
Stimmt auch!
War noch gar nicht so weit, dass ich an die Problematik ETW gedacht habe.
Alle Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen lassen.
Wie hoch sind die tatsächlichen Instandhaltungsrücklagen, wie hoch sollten sie sein?
Wo sind öfters Mängel aufgetreten, was wird regelmäßig diskutiert?
Was stehen für Maßnahmen an, welche Beschlüsse werden noch umgesetzt?
Nicht zu verachten ist die liebe gute Energie. Auch wenn heutzutage kaum jemand nach ziehenden Fenstern schaut, wenn in 5 Jahren die Energiepreise das doppelte Niveau von heute haben, werden umso mehr danach sehen. Man kann sich spaßenshalber die Hexenjagd in der Automobilwirtschaft ansehen, das Einsparpotential ist dort wesentlich niedriger.
Und was man auch sagen muss: Wenn Sie schon damit rechnen, in ein paar Jahren auszuziehen, ist eine Mietwohnung wesentlich sinnvoller!!!
Moin, Anne,
ganz losgelöst von den berechtigten Bedenken, die bisher geäußert wurden: Der Energiepass wird den Wert einer Immobilie nur wenig beeinflussen. Wenn die Heizkosten pro Jahr 1500,- anstatt 750,- Euro betragen, macht das über 20 Jahre 10.000 Euro. Das wird bei einem Kaufpreis von 200.000,-, der über 20 Jahre finanziert auf gute 400.000,- kommt, keine große Rolle spielen. Mal abgesehen davon, dass die Heizkosten aus dem Energiepass nicht hervorgehen.
Gruß Ralf
Doch, er wird Einfluss darauf nehmen. Erstens steigen die Energiepreise nicht unerheblich, zweitens wird durch die derzeitige Hexenjagd auf CO2-Sünder Einiges verfälscht, was die Sichtweise angeht.
Die Heizkosten können auch nicht wirklich aus dem Energiepass abgeleitet werden, weil dieser ja dann alle paar Monate aktualisiert werden müsste. Wär ja mal ein netter Spaß.
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Hi!
Stimmt auch!
War noch gar nicht so weit, dass ich an die Problematik ETW
gedacht habe.
Alle Protokolle der Eigentümerversammlungen zeigen lassen.
Das ist in der Tat sehr wichtig.
Ich ahbe selbst gerade unheimlich Ärger mit zwei verqueren Miteigentümern. Das Thema zieht sich seit 2004 hin und es hängt ein kostenmässiges Damoklesschwert über der WEG. Darauf sollte man achten.
Wie hoch sind die tatsächlichen Instandhaltungsrücklagen, wie
hoch sollten sie sein?
Eine sparsame Politik diesbzgl. halte ich nicht für nachteilig, sofern die Anlage klein und alle Eigentümer solvent sind.
Ich persönlich halte in solch einem Fall ca. 30.000 Euro für o.k. Bei einem alten Haus vielleicht 20.000 mehr. Der rest kann per Sonderumlage abgehandelt werden, falls doch mal größere Rep. kommen.
Wo sind öfters Mängel aufgetreten, was wird regelmäßig
diskutiert?
Sehr wichtig.
Was stehen für Maßnahmen an, welche Beschlüsse werden noch
umgesetzt?
…und wurden Sonderumlagen dafür beschlossen, die dann auf den Käufer übergehen. Guter Punkt!
Nicht zu verachten ist die liebe gute Energie. Auch wenn
heutzutage kaum jemand nach ziehenden Fenstern schaut, wenn in
5 Jahren die Energiepreise das doppelte Niveau von heute
haben, werden umso mehr danach sehen. Man kann sich
spaßenshalber die Hexenjagd in der Automobilwirtschaft
ansehen, das Einsparpotential ist dort wesentlich niedriger.
Ich bin auch sehr auf die Entwicklung gespannt. Vor allem bzgl. des Energiepasses und der zu erwartenden staatlichen Abzocke für ältere Häuser. Irgendeine Strafabgabe wird wohl kommen, schätze ich.
Habe gerade Vergleichszahlen von einer WEG mit 8 Whg., Haus aus den 80ern, wo 120.000 Euro in Solaranlage, Heizung, Isolierung u.s.w. investiert werden. Das Einsparpotential an Heizkosten sei 60%. Das amortisiert sich relativ schnell.
Und was man auch sagen muss: Wenn Sie schon damit rechnen, in
ein paar Jahren auszuziehen, ist eine Mietwohnung wesentlich
sinnvoller!!!
Meine ich auch.
Grüße,
Mathias
Wie hoch sind die tatsächlichen Instandhaltungsrücklagen, wie
hoch sollten sie sein?Eine sparsame Politik diesbzgl. halte ich nicht für
nachteilig, sofern die Anlage klein und alle Eigentümer
solvent sind.
Ich persönlich halte in solch einem Fall ca. 30.000 Euro für
o.k. Bei einem alten Haus vielleicht 20.000 mehr. Der rest
kann per Sonderumlage abgehandelt werden, falls doch mal
größere Rep. kommen.
Diese Diskussion hatten wir erst vor wenigen Wochen.
Noch einmal:
Wenn heute 8 Wohnungen an 8 solvente Eigentümer übergegangen sind, einer der 8 aber seine Wohnung an einen weniger solventen verkauft, ist es vorbei mit Sonderumlagen.
Dann könnte im Fall der Fälle etwas Größeres entstehen.
Außerdem gehe ich bei einer WEG von einer angemessenen Rücklage aus. Ist diese nicht angemessen, hat dies wertändernde Folgen.
Und wer das nicht überprüft, hat möglicherweise das Nachsehen.
Hi!
Wie hoch sind die tatsächlichen Instandhaltungsrücklagen, wie
hoch sollten sie sein?Eine sparsame Politik diesbzgl. halte ich nicht für
nachteilig, sofern die Anlage klein und alle Eigentümer
solvent sind.
Ich persönlich halte in solch einem Fall ca. 30.000 Euro für
o.k. Bei einem alten Haus vielleicht 20.000 mehr. Der rest
kann per Sonderumlage abgehandelt werden, falls doch mal
größere Rep. kommen.Diese Diskussion hatten wir erst vor wenigen Wochen.
Noch einmal:
Wenn heute 8 Wohnungen an 8 solvente Eigentümer übergegangen
sind, einer der 8 aber seine Wohnung an einen weniger
solventen verkauft, ist es vorbei mit Sonderumlagen.
Dann könnte im Fall der Fälle etwas Größeres entstehen.
Kann nicht passieren, die Wohnungen sind nicht billig.
Außerdem gehe ich bei einer WEG von einer angemessenen
Rücklage aus. Ist diese nicht angemessen, hat dies
wertändernde Folgen.
Und wer das nicht überprüft, hat möglicherweise das Nachsehen.
Klar. „Angemessen“ ist aber eben relativ.
Wobei es natürlich nicht schlecht ist, eine Wohnung zu kaufen, bei der die WEG 150.000 Euro Rücklagen hat, denn davon profitiert man ja. Man muss dann nur sehr schnell durchsetzen, dass nichts mehr aufgestockt wird.
Grüße,
Mathias
Kann nicht passieren, die Wohnungen sind nicht billig.
Hier geht es erstens um die Fragestellerin, zweitens wissen wir heute nicht, in welches Preisgefüge Ihre Wohnungen in 15 Jahren passen.
Klar. „Angemessen“ ist aber eben relativ.
Wobei es natürlich nicht schlecht ist, eine Wohnung zu kaufen,
bei der die WEG 150.000 Euro Rücklagen hat, denn davon
profitiert man ja. Man muss dann nur sehr schnell durchsetzen,
dass nichts mehr aufgestockt wird.
Wie selbst geschrieben: angemessen ist relativ. Eine Wohnung, die gerade erstbezogen wurde dürfte mit 150.000€ schon etwas kurios dastehen.
Die gleiche Wohnung in 10 oder 15 Jahren sollte aber schon etwas vorweisen können.
Die Höhe der Rücklagen sollte sich immer an den m² der Wohnung und dem Alter des Objektes orientieren, die an der Finanzkraft des Eigentümers. Denn die Solvenz des Eigentümers kann sich manchmal auch ändern. Und genau für solche Fälle gibt es diese Rücklagen.
Grüße,
Mathias
Hallo,
Elektriker hat uns ein Angebot auf 8000 Euro gemacht, dafür
wird die komplette Elektrik erneuert (Hauselektrik ist schon
neu).
Komplett neue Elektrik in 3 Zimmerwohnung hab ich Nürnberg für 4000 euro gekriegt. Da solltet ihr mehrere Angebote einholen.
Bitte auch aufpassen, ob das Verputzen mit drin ist. Da hab ich nicht aufgepasst und musste nachzahlen, weil ich´s verputzt haben wollte.
Gruss
Sid