Erbbaurecht neu ermitteln

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Hallo zusammen,

folgender fiktiver Fall:
Familie F besitzt ein Haus auf einem Erbpachtgrundstück.
Die Erbpacht läuft noch 70 Jahre und beträgt momentan 300€ jährlich.

Die Grundstückseigentümer sind verstorben und die Erben möchten alle Grundstücke zu Geld machen.
Momentaner Grundstückspreis bei uns ca. 250€/qm.

Im Vertrag steht sinngemäß:
Wenn der Grundstückswert um mehr als 25% steigt, kann der Erbpachtzins neu ermittelt werden.

mit welcher Formel wird der Erbpachtzins ermittelt ?

Alternativ wurde das grundstück(700qm) zum Kauf für 50000€ angeboten.
Familie F sind Rentner und 70 Jahre alt.
Wie kommt die Erbengemeinschaft auf 50000€ ??

Gruß jogi

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Hallo!

Die Höhe des Erbbauzinses (auch Erbpachtzins genannt) soll nach der im Erbaurechtsbestellungsvertrag getroffenen Vereinbarung offenbar in einem Verhältnis zum Grundstückswert stehen. Mit Grundstückswert gemeint ist wohl der Wert des unbebauten, aber bebaubaren Grundstücks, d.h. der Wert, den das Grundstück als Bauplatz hätte.

Die neue Ermittlung des Erbbauzinses kann an folgendem Beispiel verdeutlicht werden:
Grundstückswert bei Erbbaurechtsbestellung: 125 €/qm
Erbbauzins bei Erbbaurechtsbestellung: 300 €/Jahr
Grundstückswert heute: 250 €/qm, das sind 200 % des Grundstückswerts bei Erbbaurechtsbestellung
Erbbauzins heute: 200 % des Erbbauzinses bei Erbaurechtsbestellung, das sind 600 €/Jahr

Bei der im Erbbaurechtsbestellungsvertrag vereinbarten Neufestsetzung des Erbbauzinses ist keine automatische Anpassung des Erbbauzinses an den Grundstückswert vorgesehen. Das war möglicherweise zu der Zeit, als das Erbbaurecht bestellt worden ist, aus Rechtsgründen nicht zulässig; die Vereinbarung einer Automatik wäre dann rechtsunwirksam (nichtig) gewesen.

Es muss deshalb über eine Anpassung verhandelt werden. Dabei können neben der Veränderung des Grundstückswerts auch andere objektive, d.h. nicht nur in der persönlichen Sphäre der Beteiligten liegenden, Gesichtspunkte mit zu berücksichtigen sein. In Betracht käme z.B. die Höhe des bei der Neuvergabe von Erbbaurechten in der Region für vergleichbare Objekte vereinbarten Erbbauzinses.

Können sich die Beteiligten über den neuen, angepassten Erbbauzins nicht einigen, muss der Grundstückseigentümer den seiner Auffassung nach nach einer sachgerechten Anpassung zu zahlenden Erbbauzins einklagen.

Den Kaufpreis für den vom Grundstückseigentümer dem Erbbauberechtigten angebotenen Kauf des Grundstücks kann der Grundstückseigentümer frei bestimmen.

Aus Sicht des Erbbauberechtigten könnte man bei der Überlegung, ob ein Kauf des Grundstücks zu dem vom Grundstückseigentümer angebotenen Kaufpreis in Betracht kommt, von dem bis zum Ablauf des Erbbaurechts noch zu zahlenden Erbbauzins ausgehen. Muss der Kaufpreis finanziert werden, spielen auch die für ein Bankdarlehen zu zahlenden Zinsen eine Rolle.

Vielleicht kann man aber auch noch mit dem Grundstückseigentümer über den Kaufpreis verhandeln?

Gruß, Franz

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Hallo Jochen,

der angedachte Verkaufspreis ist absolut illusorisch. Ein Grundstück, das noch 70 Jahre lang mit einem Erbbaurecht belastet ist und eine solche Regelung zum Erbbauzins aufweist, hat praktisch keinen Marktwert.
Ich sehe auch keinen Grund, das Grundstück zu erwerben: Auch wenn die Eigentümer das Grundstück verkaufen, bleibt das Erbbaurehct hiervon unberührt. Welchen Vorteil hätte denn der Verkauf?

Gruß

Michael

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Hallo Jochen,

der angedachte Verkaufspreis ist absolut illusorisch. Ein
Grundstück, das noch 70 Jahre lang mit einem Erbbaurecht
belastet ist und eine solche Regelung zum Erbbauzins aufweist,
hat praktisch keinen Marktwert.
Ich sehe auch keinen Grund, das Grundstück zu erwerben: Auch
wenn die Eigentümer das Grundstück verkaufen, bleibt das
Erbbaurehct hiervon unberührt. Welchen Vorteil hätte denn der
Verkauf?

Gruß

Michael

Hallo!

Wenn der Erbbauberechtigte das mit dem Erbbaurecht belastete Grundstück erwirbt, braucht er keinen Erbbauzins mehr zu zahlen.

Gruß, Franz

5

Erbbauzinsd ist aber sehr niedrig
Hallo,

mir kommt die Sache etwas merkwürdig vor.
Der jährliche Erbbauzins beträgt normalerweise zwischen 3 und 6 Prozent des Grundstückwertes, so steht es in allen Veträgen, die ich kenne.
Zum Vergleich:
Wir zahlen bei günstigen 3 Prozent des Grundstückwertes (bei uns unter 30 EURO/m²)für gute 1.000 m² schon ca. 864 EURO pro Jahr.

Ihr zahlt bei 250 EURO/m² gerade einmal 300 EURO/Jahr. Nehmen wir mal an das Grundstück ist nur 500 m² groß, dann hat es aktuell einen Wert von 125.000 EURO (50.000 EURo wären da schon ein äußerst fairer Kaufpreis). Davon zahlt ihr momentan lediglich 0,24 Prozent Erbbaupacht.
Das ist weit unterhalb des Üblichen und wäre mir als Erbe viel zu wenig - das rechnet sich für den Eigentümer nie und nimmer.
Da dürfte eine kräftige Erhöhung des Erbbauzinses ins Haus stehen, bei 3 Prozent wäre schon mit 3.750 EURO Erbbaupacht pro Jahr zu rechen. Ich weiss allerdings nicht wie der Vertrag bei euch zustande gekommen ist.

Gruß
Marko

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