Ein guter Bekannter von mir plant, ein Haus auf einem Erbbaugrundstück über einen Bauträger zu bauen.
Der Bauträger (im Vertrag „Erbbauberechtigter“ genannt) hat das komplette Land von der Eigentümerin für einen festen Betrag pro Monat erhalten und mein Bekannter bekommt hiervon eine Parzelle von rund 500 m2 zugewiesen.
Er mußte dazu einen „Untererbbaurechts“-Vertrag bei einem Notar unterschreiben.
Bis hierhin alles anscheinend OK (oder ?).
Jetzt aber haben mittlerweile 2 Banken die Finanzierung des Gebäudes abgelehnt und ihn mit dem Hinweis „… diese Art Verträge sind mit äußerster Vorsicht zu geniessen…“ o.ä. sehr verunsichert. Da sie aber keine Hinweise lieferten, warum sie diese Äußerungen gemacht haben, habe ich angeboten, mal bei „Spezialisten“ zu fragen )
Woran könnte es wohl liegen, daß die Banken diese und ähnliche Äußerungen machten ? Der Vertrag liegt vor, jedoch scheint mir (als Laie) keine besondere Schwierigkeit zu bestehen.
Kann es vielleicht etwas mit der Sicherheit (durch Untererbbaurecht) zu tun haben ?
Oder lehnen Banken grundsätzlich solche Dinge ab ?
Ich wollte Euch und mir zuliebe nicht den gesamten Vertrag hier abbilden, könnte ihn aber evtl. faxen oder auf einer Site bereitstellen, falls der Wortlaut hierfür wichtig wäre.
Bitte um Hilfe und Info, welche Angaben aus dem Vertrag „schwierig“ sein könnten.
Danke !
Einzelheiten über das Erbbaurecht findest Du im BGB §§ 1012 - 1017 und in der Erbbaurechtsverordnung vom 15.1.1919.
Da die Banken für die Ausreichung eines Darlehens den Beleihungswert des Grundstückes und Hauses ermitteln müssen, kommt es auf die rechtliche Gestaltung des Vertrages an. Meistens werden Erbbaurechte für 99 Jahre ausgegeben.
Die Erbbaurechtsverordnung schreibt den Banken im §20Abs. 1 und 2 gewisse Bedingungen für die Finanzierung vor:
Die Rückzahlung des Darlehens mus 10 Jahre vor Ablauf des Erbbauvertrages erfolgt sein.
Es muss ein Annuitätendarlehen ausgereicht werden. ( gleichbleibende Rate während der Zinsbindungszeit )
Tilgung muss spätestens mit Anfang des 4. Jahres nach Darlehensgewährung beginnen. ( Meistens beginnt sie im 1. Jahr )
Ausserdem muss das Erbbaurecht noch so lange laufen, daß eine den Vorschriften entsprechende Tilgung des Darlehens für jeden Erbbauberechtigten aus den Erträgen des Erbbaurechts möglich ist.
Da in Deinem Fall der Erbbauberechtigte sein Recht weitergibt wird die Sache noch komplizierter, da immer jemand dazwischen geschaltet ist, der ein vorrangiges Recht im Grundbuch haben wird.
Da die Darlehenzinsen am Markt annähernd gleich sind, soll Dein Bekannter einfach den Verkäufer fragen ob er ihm eine Bank vermitteln kann, die das Darlehen ausreicht. Findet der auch keine … wird das wohl auf einen der nicht erfüllten rechtlichen Punkte zurück zuführen sein.
Ein Untererbaurecht stellt nach §14 der ErbbauVO kein eigenständiges Grundbuch in der Art eines Erbbaurecht dar.
Soll heißen letzteres stellt eine vollstreckbare Sicherheit dar, ersteres nicht. Das ein Bank finanziert ist eher unwahrscheinlich.
Um das nochmal klarzustellen. Ein Erbbaurecht ist wie Eigentum, es wird ein eigens Grundbuchblatt im Grundbuch eingeräumt.
Ein Untererbbauvertrag ist wie eine Miete, du kannst einen Vertrag mit dem Erbbauberechtigten haben, aber dieser stellt keine Absicherung dar.
Ich empfehle dir einen kurzen Anruf bei einem Grundbuchamt oder einem Notar um dir das Bestätigen zu lassen.
Ansonsten hat Falk vollkommen recht.
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