Hallo Expterten, bei uns in der Region werden Wohnungen zum Kauf angeboten, für die monatlich noch eine sog. Erbpacht anfällt. Man kauft dabei wohl nur den Gebäudeanteil und nicht das Grundstück - habe ich das so richtig verstanden? Mein Problem ist nun die Vergleichbarkeit der Kaufpreise. Es ist viel schwerer einzuschätzen, ob der Preis angemessen ist, wenn die meisten Vergleichsangebote „normale“ Eigentumswohnungen sind. Kann man Aussagen treffen, wie viel Prozent vom „normalen“ Wert bei Erbbau abgezogen werden können? Wie schaut es mit einem späteren eventuellen Wiederverkauf aus? Ist das in so einem Fall viel schwerer? Vielen Dank!
anfällt. Man kauft dabei wohl nur den Gebäudeanteil und nicht
das Grundstück - habe ich das so richtig verstanden?
Ja.
Problem ist nun die Vergleichbarkeit der Kaufpreise. Es ist
viel schwerer einzuschätzen, ob der Preis angemessen ist, wenn
die meisten Vergleichsangebote „normale“ Eigentumswohnungen
sind. Kann man Aussagen treffen, wie viel Prozent vom
„normalen“ Wert bei Erbbau abgezogen werden können?
Ich würde zwischen 20 und 30 % abziehen, je nach Lage des Objektes.
Wie schaut es mit einem späteren eventuellen Wiederverkauf aus? Ist das in so einem Fall viel schwerer?
Vermutlich, weil dann die Erbpachtdauer kürzer geworden ist, d.h. der Käufer evt. eine kürzere Nutzungsdauer hat.
Hallo Expterten, bei uns in der Region werden Wohnungen zum
Kauf angeboten, für die monatlich noch eine sog. Erbpacht
anfällt. Man kauft dabei wohl nur den Gebäudeanteil und nicht
das Grundstück - habe ich das so richtig verstanden?
Hallo,
es handelt sich um ein Wohnungserbbaurecht. Die einzelnen Erbbauberechtigten bezahlen einen Erbbauzins an den Grundstückseigentümer, dieser stellt dafür sein Grundstück für einen im Erbbauvertrag genau festgelegten Zeitraum zur Verfügung.
Die Erbbauberechtigten haben das Recht, für diesen Zeitraum auf dem Grundstück ein Gebäude (bzw. Gebäudeteil) zu haben.
Mein Problem ist nun die Vergleichbarkeit der Kaufpreise. Es ist
viel schwerer einzuschätzen, ob der Preis angemessen ist, wenn
die meisten Vergleichsangebote „normale“ Eigentumswohnungen sind.
In Bezug auf Eigentumsgemeinschaft, Verwalter, Hausgeld usw. gibt es kaum Unterschiede. Während man bei einer „normalen“ Eigentumswohnung auch einen Anteil am Grundstück kauft, kauft man beim Erbbaurecht nur das o.g. Recht. Im Kaufpreis oder Verkehrswert ist ein laufzeitabhängiger Bodenwertanteil des Wohnungseigentümers enthalten. Desto kürzer das Erbbaurecht noch läuft, umso niedriger ist der Bodenwertanteil.
Kann man Aussagen treffen, wie viel Prozent vom
„normalen“ Wert bei Erbbau abgezogen werden können? Wie schaut
es mit einem späteren eventuellen Wiederverkauf aus? Ist das
in so einem Fall viel schwerer? Vielen Dank!
Prozentual kann man das nur ungefähr errechnen wenn:
Die genaue Restlaufzeit des Erbbaurechts ermittelt wird;
Man den genauen Erbbauzins kennt, dieser beträgt meist einen Prozentsatz X vom anteiligen Grundstückswert;
Sowie die Anpassungsklausel für zuküntige Erbbauzinserhöhungen kennt.
Ein Erbbaurecht ist grundsätzlich veräußerbar. Der Grundstückseigentümer muss zwar zustimmen, kann die Zustimmung aber nur bei „sehr windigen“ Käufern verweigern, wenn diese z.B. voraussichtlich den Erbbauzins nicht zahlen können. Die Zustimmung des Grundstückseigentümers ist ebenfalls bei Belastung durch eine Grundschuld nötig.
Ganz wichtig: Was passiert bei Zeitablauf des Erbbaurechts? Das Gebäude fällt dann auf das Grundstück zurück, der Grundstückseigentümer muss dem Berechtigten eine Gebäudeentschädigung zahlen. Oder der Erbbaurechtsgeber verlängert den Vertrag über die Restnutzungsdauer des Gebäudes. Bei Wohnungserbbaurechten wird dieses der häufigste Fall sein, besonders wenn die Kirche Grundstückseigentümer ist.
MfG
Monika