Hallo.
Man habe ein Haus auf einem Erbbaugrundstück gekauft.
Der Erbbauvertrag läuft noch 60 Jahre. Das Grundstück liegt in Privatbesitz. Es wurde ein Erbbauzins ausgehandelt. Dann wurde der Kauf des Hauses per Notarvertrag besiegelt.
Nach nun mehr 5 Wochen verlangt der Grundstücksbesitzer nun plötzlich den Kauf des Grundstückes zu einem extremen Preis, sonst würde er dem Hausverkauf nicht zustimmen!
Ist das rechtens? Es sind schon Makler-und Notargebühren geflossen, wie sieht es mit diesen Kosten aus. Eine Einbauküche ist schon bestellt, usw.
Danke.
Hallo
bevor man eine Gebäude auf einem Erbbaugrundstück kauft,
muss man sich zuerst mit dem Grundstückseigentümer in Verbindung setzen um abzusichern,
a) wie hoch der weiter zu zahlende Erbbauzins ist, oder
b) ob das Grundstück gekauft werden muss,
Der Grundstückeigentümer (meist Gemeinde, Staat, Kirche)
muss das Grundstück nicht weiterverpachten.
Kann es also auch incl. Gebäude übernehmen, muss dann allerdings dem
Pächter einen Betrag X zahlen.
Dies sollte allerdings ein Makler, wie auch ein Notar wissen.
Man sollte hier einen Anwalt einschalten.
Gruß
Danke.
Der Grundstückseigentümer hatte sich vor der Vertragsunterzeichnung beim Notar mit einem Erbbauzins Summe X zufriedengestellt. Diese Summe X ist auch Bestandteil des Kaufvertrages.
Der Notar mußte nun noch die offizielle Bestätigung vom Grundstückseigentümer einholen, und die kam nicht.
Dafür nach Wochen plötzlich die Forderung zum Kauf des Grundstücks.
Ausgehandelt hat der Makler den Erbbauzins, und dessen Rechnung ist bereits beglichen.
Danke.
Hallo,
nimm es mir nicht übel aber das ist recht blauäugig gewesen.
Mir ist auch nicht richtig klar was da überhaupt für ein Vertrag geschlossen wurde. Ich nehme an dass das Erbbaurecht an sich verkauft wurde. Dann stelle ich mir jedoch die Frage warum der Erbbauzins ausghandelt wurde. Der Erbbauzins hätte bereits im Grundbuch beim bestehenden Recht stehen müssen. Natürlich muss man diesen nicht mit dem Verkäufer, sondern mit dem Grundstückseigentümer vereinbahren soweit eine Abänderung überhaupt zulässig ist.
Oder wurde ein Untererbbaurecht bestellt?
Bei jeden Erbbaurecht steht im Bestandsverzeichnis ob Zustimmungserfordernisse bei Veräußerung vorliegen. So kann ein Zustimmungserfordernis bei Belastung oder Veräußerung vorliegen, § 5 ErbbauRG. Dies wäre aus dem Grundbuch ersichtlich gewesen.
Demzufolge wäre (mit) der erste Schritt gewesen sich mit dem Grundstückseigentümer in Verbindung zu setzen bevor man eine Küche bestellt. Ich sehen bei solchen Verträgen jedoch auch eine umfassende Belehrunsgpflicht durch den Notar - und zwar bevor seine dicken Beurkundungsgebühren angefallen sind.
Ich rate hier zu einem Anwalt (und es gibt weiss Gott wenig gute die sich im Grundbuchrecht auskennen).
ml.
Hallo.
Danke.
Der Erbbauzins ist im Erbbaugrundbuch eingtragen.
Es handelt sich noch um eine DM-Summe welche im Zuge des Eigentümerwechsels neu angepasst ( um ca. 25% erhöht ) wurde.
Dies wurde vor dem Unterzeichnen des Kaufvertrages mit den Grundbesitzer beschlossen und so in den Vertrag übernommen.
Was nun fehlt ist die Veräusserungsgenehmigung des Grundbesitzers, der jetzt plötzlich den Boden doch verkaufen will.
Das dieses Vorgehen möglich ist, darauf hat weder der Makler, noch der Notar hingewiesen. Alle waren im Glauben die Erbbaugeschichte würde wie besprochen weiterlaufen.
Wer ist es nun Schuld?
Danke.
Hallo,
wenn dies so gelaufen ist, liegt die Verantwortung beim Notar bzw. Makler. Normalerweise muss der neue Käufer sich mit dem Grundstücksbesitzer in Verbindung setzen und nicht der Makler.
Auf jeden Fall einen Anwalt einschalten.
Gruß
Hallo,
hier wird Dir keiner zu diesem (theoretsichen 
) Fall eine abschliessend „richtige“ Meinung ohne Kenntnis des Erbbaurechtsvertrags und der Finanzierungsbedingungen schreiben können.
Vielleicht einiges grundsätzliches:
Man hat hier kein „Haus“ gekauft, sondern ist in das Recht, auf einem fremden Grundstück eines zu errichten *eingetreten*. D.h. man hat alle Rechte und Pflichten aus dem alten Erbbaurechtsvertrag erworben und nicht etwa „nur“ das Grundbuch…
Dazu muss man streng genommen mit dem Grundstückseigentümer eigentlich gar nicht reden, sondern den Vertrag lesen, den man da kauft… . Es mag sein, dass dieser dem Verkauf zustimmen muss, die Zustimmung verweigern darf er aber nur in einem extrem kleinen Kreis an Gründen, insbesondere wenn es um ein selbstgenutztes Wohngebäude geht (siehe zB §7 ErbbaurechtsG).
Selbst wenn er die Zustimmung verweigert, muss das noch lange nicht gerichtsfest durchhaltbar sein. Außerdem wäre u.U. die Konsequenz aus der Verweigerung ein Übernahme- und Rückabwicklungsanspruch des Verkäufers ggü. dem Grundstückseigentümer, also u.U. für diesen nicht gerade billig.
Die meisten Fälle von „erfolgreicher“ Verweigerung liegen auch deshalb nicht etwa in der Person des Grundstückseigentümers, sondern in der des Käufers, z.B. weil der derart schlecht finanziell ausgestattet ist, dass ein Heimfall droht.
Die Zustimmung an den Kauf des Grundstücks zu knüpfen, dürfte mit diesem §7 ErbbaurechtsG (und ohne gute Gründe mit einer Reihe anderer rund um den §226 BGB ) kollidieren und sollte mal einem guten Fachanwalt gezeigt werden. Die 180 EUR für die Erstberatung sollte es wert sein
Gruß vom
Schnabel
Der Grundstücksbesitzer hat also bereits beim Kaufvertrag mitgewirkt. Der Erbbauzins wurde neu verhandelt und der Käufer des Erbbaurechts konnte m.E. im guten Glauben darauf vertrauen das die Genehmigung später erfolgen wird.
M.E. ist der Grundstückseigentümer ohne vorliegen bestimmter Gründe nicht mehr berechtigt die Genehmigung zu verweigern. Auf Antrag des Erbbauberechtigten kann die Zustimmung des Grundstückeigentümers ersetzt werden, § 7 Abs. 3 ErbbauRG
http://dejure.org/gesetze/ErbbauRG/7.html
Weiteres sollte der Notar erklären können.
ml.
Auch wenn im Grundbuch ein Vorkaufsrecht des Grundstücksbesitzers eingertagen ist?
Und mit welchem er droht um den Kauf des Grundstückes jetzt durchzusetzen.
5 Wochen nach unterzeichnung des Kaufvertrages!
Danke.
Das Vorkaufsrecht kann er ausüber wenn die Bedingungen für die Ausübung des Vorkaufsrechtes gegeben sind. Näheres regelt ggf. die Bestellungsurkunde des Erbbaurechts. Diese Würdigung obliegt wohl dem Notar.
Wenn er das Vorkaufsrecht ausübt tritt er in alle Verpflichtungen aus dem Kaufvertrag ein. M.E. macht er sich jedoch gegenüber dem Käufer schadensersatzpflichtig soweit diesem Aufwendungen entstanden sind die hätten vermieden werden können wenn
er bereits von anfang an klar gemacht hätte das er den Vertrag nicht genehmigt, bzw. vom Vorkaufsrecht selbst gebrauch macht. Der Käufer hat schließlich in Vertrauen auf den Bestand des Kaufvertrages gehandelt da der Grundstückseigentümer ja auch schon vorher im Rahmen der Zinsanpassung für das Erbbaurecht mitwirkte und hier keine Rede war vom Kauf des Grundstücks sondern nur von Kauf des Erbbaurechts.
ml.