Erbengemeinschaft verkauft Haus aus Nachlass

Wie müssen die Beteiligten in einem Kaufvertrag des Notars aufgeführt sein, wenn die Verkäufer zum Teil schon vor dem Erbfall Eigentümer waren und der andere Teil nun von der EG verkauft wird?

Muss dort also stehen
Frau A Eigentümer zu 1/2
Und
Frau A zu 60 %
Frau B zu 30%
Herr C zu 10%
an dem 1/2 Miteigentumsanteil der Verstorbenen

Würde es ausreichen, wenn dort steht
A, B, C nachstehend Verkäufer genannt, verkaufen das Haus…
Darf ein Notar das SO formulieren, ohne zu erwähnen, dass hier als Erbengemeinschaft gehandelt wird.
Darf ein notarieller Kaufvertrag so aufgesetzt werden, dass weder die Miteigentumsanteile noch die Erbquoten genannt werden?

Wenn man auf die Quoten verzichtet hätte, dann hätte Frau A doch sozusagen zwei Mal als Verkäufer aufgeführt werden müssen oder nicht, nämlich einmal für den halben Teil und handelnd als Teil einer Erbengemeinschaft. Oder?

Keiner der Erben ist im Besitz eines Erbscheins oder Teil-Erbscheins. Das GB wurde anhand des Testamentseröffnungsprotokolls berichtigt, in dem ebenfalls keine Quoten stehen, im GB wurden demnach auch keine Quoten hinterlegt.

Dann wäre das der 1. Weg den zu beschaffen.
Das ist, für den Notar wie für den Kaufinteressenten, der einzige Nachweis über die Eigentumsverhältnisse.
Wer schon im Grundbuch als Eigentümer eingetragen ist hat diesen Nachweis schon(Grundbuchauszug)
Die Erben nicht. Den brauchen sie aber noch.

Und da offenbar Einvernehmen zw. den verkaufswilligen Erben besteht sollte man auch einen gemeinschaftlichen Erbschein bestellen. Darin sind die Erbquoten genau genannt (wie im Testament vermerkt oder sich aus gesetzlicher Erbfolge ergebend)

Nun habt ihr Zeit verschwendet, denn Erbschein dauert einige Wochen. Und koste auch Geld !

das hätte aber auch der Notar im Vorgespräch gesagt.

MfG
duck313

2 Like

Der fehlende Erbschein könnte darin begründet liegen, dass es ein notarielles Testament gab. Nach dessen Eröffnung kann auf einen Erbschein verzichtet werden.

Wenn man dem Notar vorab mitgeteilt hat, dass es sich hier nicht um gleiche Teile und Eigentümer in gleicher Eigenschaft handelt, sondern wie die Verhältnisse tatsächlich sind, dann sollte sich dies auch im Entwurf widerspiegeln.

Hallo. Der KFV ist bereits vollzogen. Ich versuche nachzuvollziehen, ob das alles rechtmäßig gelaufen ist. Deine Antwort ist interessant.
Das GBA hatte die Umschreibung auf Erbengemeinschaft bereits vorgenommen allerdings auch ohne Quote.
Daher ja meine Frage, ob der Notar nicht im Vertrag die Verhältnisse näher benennen muss.
Vorliegend hat er nur alle Beteiligten als Verkäufer aufgeführt

Der Käufer kauft doch auch nicht einzelne Anteile sondern das Haus insgesamt. Dazu müssen alle unterschreiben und gut ist es.

Wenn der Notar die Zahlungsabwicklung übernimmt, dann braucht er aber die Erbanteile nach denen er die Gesamtsumme aufteilen muss. Aber die Gemeinschaft kann ja auch einen aus ihrer Mitte bestimmen das zu übernehmen.

@duck
Ich halte das für schwierig, was du sagst. Bei „normalen“ Kaufverträgen sagt man bei Eheleuten ja auch „Verkäufer zu je 1/2 Anteil“, weil das den Anteilen im GB entspricht.
Eine Partei der EG wurde hier vollmachtlose vertreten durch einen anderen Teil der EG. Man weiß ja vorher nicht, ob der andere Erbe sich wer weiß wie lange Zeit lässt für die Genehmigung.

@Wiz
Natürlich gibt es Notarurkunden. In dem TE Eröffnungsprotokoll werden die Erbquoten jedoch nicht genannt. Es gab zwei Erbverträge und zwei Testamente und m.E. ist es nicht eindeutig, dass die Testamente legitim waren. Zwar enthielt Ev1 einen entsprechenden Änderungsvorbehalt, jedoch stand der im Widerspruch zur gemeinsam und gegenseitig verfügten Schlusserben-Regelung. An diese wollte man sich binden und verzichtete auf Rücktritt.
Ev2 bestätigt die Erbeinsetzung aus Ev1, 2 Vermächtnisse kamen hinzu - hierzu würde gesagt, dass es einseitige testamentarische Verfügungen sind, von denen jeder zurück treten darf. Der Änderungsvorbehalt aus Ev1 wurde nicht mehr erwähnt. Nach dem Tod des ersten Ehepartners berief sich der Erbe aber auf diesen Vorbehalt und machte dazu ein Testament, wobei er den Schlusserben, wozu man sich ja bindend einig war, um 40 % seines Erbes erleichterte.

Hallo,

Dann solltest Du Deine Frage auch so formulieren.

Das ist nicht üblich. Ich kenne genug Grundbücher mit der Angabe „in Erbengemeinschaft“. Wenn man die Anteile braucht, dann ist das Studium der Grundakte nötig.

Was genau möchtest Du als „rechtmässig gelaufen“ überprüfen? Vielleicht kommen wir mit der Antwort auf diese Rückfrage Deinem Problem näher.

Gruss
Jörg Zabel

1 Like

Hallo Jörg. Ich konnte nun vollkommen neue Sachverhalte ermitteln und es wird immer seltsamer. Da meine verstorbene Mutter diese Angelegenheiten auch für meine Sachen abgewickelt hat, erhielt ich nun zum ersten Mal Einblick in vergangene Steuererklärungen bzw Bescheide. Daraus geht einmal hervor, dass meine Mutter und ich seit 2012 eine GbR gegründet haben „Vermietung und Verpachtung“. Ich kenne weder einen Gesellschaftsvertrag noch wurde diese Rechtsform ins GB eingetragen.
Meine Mutter ist im September 2018 gestorben. Uns gehörte ein Haus, das vermietet war, je zur Hälfte. Ich ging von einer Miteigentumsgemeinschaft nach Bruchteilen aus. Jetzt erfuhr ich, dass es bereits seit dem 1.1.18 so war, dass 30% ihres halben Anteils zu je 10% an die beiden Miterben und 10% an mich übertragen wurden. Allerdings mit der Bezeichnung „Gesellschafter der kein Mitunternehmer ist“. Jedem Beteiligten wurden allerdings anteilig Mieteinnahmen zugewiesen. Dieser Umstand geht auch nicht aus dem GB hervor.
Zu der Eintragung auf die Erbengemeinschaft wurde in der rechten Spalte neben den Namen ein Vermerk eingetragen „im Übrigen ohne Eigentumswechsel“. Kann das etwas damit zu tun haben, dass die beiden Miterben schon vorher Mitgesellschafter waren?
Es kann aber sicher nicht sein, dass alles das an mir vorbei stattgefunden hat!
Die Höhe der Mieteinnahmen ist ebenfalls für mich „komisch“. Für ein Jahr hat ein Steuerberater dort eingetragen „3.250€“, obwohl die Höhe der monatlichen Miete knapp über 1.000€ war.

Das „Testament Eröffnungsverfahren“ wird vom Nachlassgericht unter einem AZ aus 2017 geführt. Weil 2017 das letzte Testament zur Hinterlegung eingereicht wurde, hätte laut AG auch ein Todesfall in 2020 kein neues Aktenzeichen hervorgebracht. Das kenne ich anhand anderer Fälle auf jeden Fall anders. Bisher ging ich deshalb davon aus, dass das generierte AZ zu der TE Eröffnung eines aus dem Jahr ist, in dem der Sterbefall eingetreten ist. Für meine Begriffe macht das auch mehr Sinn, weil jeder dadurch, auch Jahre später, anhand des AZ erkennen könnte, in welchem Jahr jemand gestorben ist. Was interessiert es irgendwen in xx Jahren denn, in welchem Jahr ein Testament in die Verwahrung gegeben wurde?

Hallo,

vorneweg: Ich kann Dir nicht zu Allem etwas raten. Die Sache scheint kompliziert, ich rate Dir dringend zu einem Anwalt zu gehen.

Das ist sehr ungünstig. Aber es sollten noch Unterlagen von Deiner Mutter da sein. Wer hat die bzw. wer hat den Haushalt der Mutter aufgelöst?

Wer oder was steht im Grundbuch? Das ist das, was gilt. Woher hast du die Informationen von Eigentumsverhältnissen, die nicht im Grundbuch stehen?

Keine Ahnung, dazu müsste man den Inhalt des Grundbuches kennen. Zum eigentlichen Grundbuch gibt es eine Akte beim Grundbuchamt, in der alle Anträge, Schriftstücke, Verträge zu finden sind. Eine Einsicht könnte für Klarheit sorgen.

Das erscheint mir ein Nebenkriegsschauplatz zu sein. Warum sollte das Amtsgericht hier anders vorgehen als „sonst immer“? Ein kurzer Anruf könnte für Klarheit sorgen.

Zur Hauptfrage:
Bis 2018 hat sich Deine Mutter um Alles gekümmert. Wahrscheinlich hast Du bei Vorlage eines Schriftstück und der Bemerkung „Du musst da mal unterschreiben“ auch unterschreiben. Ich weiss nicht, ob Du mit diesen Vorkenntnissen diesen ganzen Knoten aufknüpfen kannst. Nimm alle Unterlagen, die Du bekommen kannst und suche Dir einen Fachanwalt und schaut es gemeinsam an. Die Kosten für die Beratung dürften gut angelegtes Geld sein.

Gruss
Jörg Zabel

Hallo Jörg. Das mit dem Anwalt klingt nur theoretisch gut. Bisher haben solche mich nur Geld gekostet und mir kein bisschen geholfen.

Die Sache mit der GbR Gründung habe ich aus einem Steuerbescheid.
Zur Klärung habe ich jetzt einen Termin bei dem Herrn vereinbart, der die Erklärungen gemacht hat, die so viele Fragen aufwerfen

K.A. ob und an was für Kollegen Du geraten bist bzw. was Du nicht verstanden hast. Aber die Sache mit der GbR ist trivial. Wenn es mehr als einen Erben gibt, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Und eine solche ist qua Gesetz eine GbR. D.h. da braucht es keinen Gesellschaftsvertrag, keinen Gründungsakt, … Man kann sich gar nicht dagegen wehren, dass im Moment des Ablebens des Erblassers ganz automatisch diese Situation eintritt. Die GbR der Erbengemeinschaft wird dann durch Auseinandersetzung des Erbes aufgelöst.

1 Like