Einig sind wir uns darüber, dass K den Kaufpreis zunächst nicht zahlen muss, weil der Kaufvertrag nicht wirksam ist (§ 177 Abs. 1 BGB). Allerdings kann K seine eigene Vertragserklärung jederzeit widerrufen und muss sich schon deshalb nicht hinhalten lassen (§ 178 BGB). Nicht möglich ist der Widerruf nur dann, wenn K wusste, dass S keine Vollmacht hatte (§ 178 BGB). Das wird bei Grundstückskaufverträgen natürlich meist der Fall sein.
Scheidet ein Widerruf wegen Kenntnis aus, steht K gleichwohl nicht schutzlos. Er kann V auffordern, sich über die Genehmigung zu erklären; erklärt V dann nicht binnen zwei Wochen die Genehmigung, gilt diese als verweigert (§ 177 Abs. 2 BGB). Der Vertrag ist dann endgültig unwirksam. K hat Sicherheit und kann neu disponieren.
Nebenbei bemerkt wollte ich sichergehen, dass § 177 BGB hier auch wirklich anwendbar ist. Das jüngste Urteil zu dieser Frage, das ich finden konnte, ist das Urteil des OLG Hamm vom 08.08.2011, Az. I-5 U 46/11. Dort wird die Anwendbarkeit (wenn auch für den vergleichbaren Fall einer Eigentumswohnung, vgl. dazu § 4 Abs. 3 WEG i.V.m. § 311 b Abs. 1 BGB) vorausgesetzt. Es heißt in dem Urteil aber auch, dass an die Aufforderung zur Genehmigung sehr hohe Anforderungen zu stellen sind. Es muss ganz klar sein, dass K genau diesen Vertrag genehmigt haben will.
Was K nicht kann, ist V zur Genehmigung zwingen. Darum kann er auch den Abschluss des Vertrages nicht gegen den Willen des V durchsetzen.
Je nachdem, wer da mit wem kungelt, kann man über Schadensersatzansprüche nachdenken, ganz zu schweigen davon, dass der Notar einer staatlichen Aufsicht unterliegt und tunlichst aufpassen sollte, keine krummen Dinger zu drehen.
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Sehr aufschlußreich, das.
Nur, erstens sind sogar zwei Wochen echt Geld, z.B. bei einem Millionenobjekt in einer Immobilien-Hausse, und zweitens, Du deutest es ja an, müßte hier der Notar doch verpflichtet sein, das jeweilige Doofi belegbar darüber zu unterichten, daß es nur Bullshit für 14 Tage unterschreibt und keinen Vertrag, obwohl Vertrag draufsteht.
Darf der Notar das Doofi in dem Irrtum belassen, daß es vertraglich für unbestimmte Zeit gebunden ist, und der andere Vertragspartner nicht?
Könnte aus dieser Chose das geschädigte Doofi einklagbare Ansprüche erheben?
Nur, erstens sind sogar zwei Wochen echt Geld
Ja, aber:
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Lieber zwei Wochen als viele Monate.
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Willkürlich und beliebig kann sich V nicht verhalten.
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Letztlich muss K ja wissen, ob er dieses Risiko eingeht.
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Das Risiko ist nicht sonderlich groß. Auch ohne diese Konstellation kann es ja sein, dass man sich (ohne Vertreter) einigt und sich eine Partei dann doch umentscheidet, bevor es zur notariellen Beurkundung kommt.
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Schwer vorstellbar dass V sich solcher Methoden bedient. Da springt für ihn ja kaum ein nennenswerter Vorteil raus.
Du
deutest es ja an, müßte hier der Notar doch verpflichtet sein,
das jeweilige Doofi belegbar darüber zu unterichten, daß es
nur Bullshit für 14 Tage unterschreibt und keinen Vertrag,
obwohl Vertrag draufsteht.
Na ja, so ist es ja nicht, es ist schon ein Vertrag, und das mit den 14 Tagen ist so auch nicht richtig, weil K den V ja nicht und natürlich auch nicht sofort auffordern muss, sich zu erklären. Wie weit im Einzelfall die Notarpflichten gehen, weiß ich leider so auch nicht aus dem Kopf. Ich nehme aber schon an, dass eine entsprechende Belehrung darüber, was das mit der Vertretungsmacht zu bedeuten hat, obligatorisch ist.
Darf der Notar das Doofi in dem Irrtum belassen, daß es
vertraglich für unbestimmte Zeit gebunden ist, und der andere
Vertragspartner nicht?
Vermutlich nicht, nein, aber ich bin nicht sicher. Leider verirrt sich kaum je ein Notar in dieses Forum. Schade eigentlich.
Könnte aus dieser Chose das geschädigte Doofi einklagbare
Ansprüche erheben?
Ja, das könnte ich mir vorstellen, allerdings nicht auf den Abschluss des Kaufvertrages gerichtet, sondern - wenn - wohl eher Schadensersatz und diesen dann auch nur in Höhe des negativen Interesses und nicht des Erfüllungsinteresses, will sagen: unnütz aufgewendete Gelder können ggf. ersetzt verlangt werden, aber K kann nicht beanspruchen, ökonomisch so gestellt zu werden, als hätte der Vertrag Gültigkeit erlangt. Aber das ist nun alles ein wenig Stochern im Nebel, dazu müsste man sich den Fall noch genauer ansehen und auch ein bisschen in juristischen Büchern lesen. Ad hoc kann ich dir die Frage leider nicht beantworten.
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werden, aber K kann nicht beanspruchen, ökonomisch so gestellt
zu werden, als hätte der Vertrag Gültigkeit erlangt. Aber das
Aber gibt es nicht im Zusammenhang mit betrügerischen Preisausschreibungen Grundsatzurteile, die genau das verlangen?
Was du meinst, ist keine besondere Rechtsprechung, sondern die Gesetzeslage: § 661 a BGB.
http://dejure.org/gesetze/BGB/661a.html
Das eine hat mit dem anderen im Grunde nichts zu tun. Weder die Voraussetzungen noch die Rechtsfolgen sind vergleichbar.
Stellen wir uns einen ganz normalen Vertrag vor, der keiner besonderen Form bedarf. Hier kommt es kaum je zu irgendwelchen Schwebezuständen. Ist der Vertrag geschlossen, und wird er dann nicht erfüllt, kann der Käufer grundsätzlich Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses verlangen (§§ 280, 281, 283, 311 a BGB).
Ist der Vertrag hingegen formbedürftig - was auf den Grundstückskaufvertrag zutrifft (§ 311 b BGB), sieht die Sache anders aus. Die Idee hinter der notariellen Beurkundung ist ja unter anderem, dass sich die Parteien nicht vorschnell auf etwas festlegen, dass so weitreichende Konsequenzen hat. Sie sollen sich das mit aller nötigen Zeit überlegen und obendrein noch notariell von allem, was wichtig ist, in Kenntnis gesetzt werden. Wenn nun eine Art Vorvertrag formlos genügen würde, um einen Anspruch auf Schadensersatz in Höhe des Erfüllungsinteresses zu verlangen, wäre dieser Zweck des Formerfordernisses ad absurdum geführt. Wirtschaftlich betrachtet stünde der Verkäufer nämlich so, wie er auch stünde, wenn er das Grundstück übertragen müsste.
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Verstehe ich.
Zwischen dem Geschädigten und dem Notar besteht aber ein solcher Vertrag. Die Frage ist demnach, ob der Notar haftbar gemacht werden kann wegen Pflichtverletzung. Z.B., weil nicht über die von Ihnen erwähnte zweiwöchige Frist gesprochen wurde, und nicht darüber, ob nicht diese oder eine andere Fristsetzung bereits zum Zeitpunkt der Unterzeichnung bzw. direkt im Vertragstext in Gang gesetzt werden soll.
Leider kann ich dazu nicht viel sagen.
Rechtstechnisch erscheint mir eine Notarhaftung denkbar. Mir wäre keine besondere Vorschrift bekannt, die klar dagegen spricht. (Was nicht heißt, dass es sie nicht gibt, mit Notarhaftung habe ich mich nur eben nie intensiv beschäftigt.)
Ob man das aber wirklich so subsumieren kann - I don’t know. Mein erstes Gefühl sagt mir, dass dieser Umfang der Beratungspflicht zu weit geht, wenn nicht konkrete Anhaltspunkte für rechtsmissbräuchliches Verhalten des Vertretenen vorliegen.
Dann möchte ich artig Danke sagen für Deine ausgiebige Diskussion des Themas.