Hallo.
Was passiert, wenn die 99 Jahre Erbpacht, bei Baugrundstücken der Kirche, abgelaufen sind? Enteignung, Neupachtung oder, oder???
MfG.
Was passiert, wenn die 99 Jahre Erbpacht, bei Baugrundstücken der Kirche, abgelaufen sind?
Vermutlich der sogenannte „Heimfall“. D.h. das Objekt (Grundstück und Haus) geht in das Eigentum der Kirche über, die dafür eine Entschädigung zahlen muß. Einzelheiten stehen im Erbpachtvertrag.
Hallo Vanis,
es handelt sich dann um den Zeitablauf des Erbbaurechts, Heimfall bedeutet einen vorzeitigen Ablauf.
Bei Zeitablauf gibt es verschiedene Möglichkeiten:
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Der Erbbauberechtigte kauft dem Erbbaurechtsgeber das Grundstück ab. Dann fällt das Gebäude auf das Grundstück quasi zurück. Der Erbbauberechtigte kann das Erbbaurecht danach aufheben und hat ein „normales“ bebautes Grundstück.
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Der Erbbaurechtsgeber verlängert das Erbbaurecht durch einen neuen Vertrag. Dann aber zu aktuellen Bedingungen (z.B. höherer Erbbauzins) und meist nur für die voraussichtliche Standzeit des Gebäudes.
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Der Erbbauberechtige will weder das Grundstück kaufen noch eine Vertragsverlängerung. Dann hat ihn der Erbbaurechtsgeber im Normalfall für das Gebäude eine Entschädigung zu zahlen. Wieviel Prozent des Gebäudewerts fällig sind steht im Erbbaurechtsvertrag. Es gibt hier verschiedene Varianten, eine Entschädigung kann auch vertraglich ausgeschlossen sein!
Eine Enteignung kommt beim Erbbaurecht nicht vor. Ich habe gehört, dass Kirchen ihre Erbbaurechtsgrundstücke meist nicht verkaufen (dürfen oder wollen). Der Vertrag wird von Kirchen wohl meist verlängert.
MfG
Monika
Hallo,
- Der Erbbauberechtige will weder das Grundstück kaufen noch
eine Vertragsverlängerung. Dann hat ihn der Erbbaurechtsgeber
im Normalfall für das Gebäude eine Entschädigung zu zahlen.
Wieviel Prozent des Gebäudewerts fällig sind steht im
Erbbaurechtsvertrag. Es gibt hier verschiedene Varianten, eine
Entschädigung kann auch vertraglich ausgeschlossen sein!
Wird der Erbbauberechtigte (sofern er darin wohnt) dann automatisch zum Mieter oder gibt es ein „Vormietrecht“?
Bzw. welche Folgen hätte das für einen Mieter des Gebäudes? Ganz „normal“ Kauf bricht Miete nicht?
Cu Rene
Wird der Erbbauberechtigte (sofern er darin wohnt) dann
automatisch zum Mieter oder gibt es ein „Vormietrecht“?
Bzw. welche Folgen hätte das für einen Mieter des Gebäudes?
Ganz „normal“ Kauf bricht Miete nicht?
Hallo Rene,
nein, der Erbbauberechtigte wird nicht automatisch zum Mieter. Wenn er für das Gebäude entschädigt wird, hat er es zu räumen. Es mag Fälle geben, wo der Grundstückseigentümer bereit ist, nach Ablauf einen Mietvertrag anzubieten?
Sollte der Erbbauberechtigte vor Ablauf das Gebäude an Fremde vermietet haben, hat er wahrscheinlich gegen den Erbbauvertrag verstossen. Dort ist meist geregelt, dass er das Erbbaurecht selbst bzw. durch Familienangehörige nutzen muss. Zahlt der Erbbaurechtsgeber eine Entschädigung ist das kein Kauf. Er wird kaum zahlen, solange er über das Grundstück nebst Gebäude nicht frei verfügen kann!
MfG
Monika
Hallo, Monika,
das ist nicht ganz richtig.
Ein Erbbaurecht darf nicht in der Weise eingeschränkt sein, dass eine Vermietung ausgeschlossen ist. Das wäre eine unzulässige Einschränkung der wirtschaftlichen Verwertung und ein Verstoss gegen den Grundsatz des grundstücksgleichen Rechts (siehe zB §11 ErbbauRG). Der Grundstückseigentümer darf allenfalls einen bestimmten Verwendungszweck nach §2(1) ErbbauRG zum Inhalt des Erbbaurechts machen und sich darüber hinaus bestenfalls ein Besetzungsrecht zusätzlich dinglich sichern, das aber den gleichen Grundsätzen genügen muss.
Mit Miet- und Pachtverträgen ist im wesentlichen bei Erlöschen des Erbbaurechts genauso zu verfahren ist wie bei einem anderen Eigentumswechsel (zB einem Verkauf - siehe §30 ErbbauRG), mit allen „gemeinen Konsequenzen“ wie zB der Notwendigkeit des Vorhandenseins eines Eigenbedarfes.
Ein Erbbauberechtigter wird zwar tatsächlich nicht zu einem Mieter, allerdings leider auch „nur“ zu einem vertragswidrigen Nutzer. Blöderweise stehen einem Grundstückseigentümer aber sämtliche Rechte auf „Entfernen desselben“ erst zu, wenn er entweder im Erbbaugrundbuch eingetragen ist (sog. Eigentümererbbaurecht) oder das Erbbaurecht gelöscht bzw. aufgehoben wurde. Und das Raussetzen kann dann schon mal etwas länger dauern und unterliegt den gleichen Rechtsvorschriften wie bei einem dauersäumigen Mieter 
Gruß vom
Schnabel