Hallo,
hier bei uns im Süddeutschen Raum sind die Grundstückspreise sehr hoch und immer mehr Bauuntenehmer bieten Häuser an, bei denen man das Grundstück auf Erbpachtbasis pachten kann. Kann mir jemand sagen, was davon zu halten ist. Was sind die Nachteile? Welche Rechte an dem Grundstück hat man, wenn man z.B. das Haus wieder verkaufen will.
Danke
Hallo,
gegen Erbpachtgrundstücke ist eigentlich nichts zu sagen. Man bekommt das Recht das Grundstück auf üblicherweise 99 Jahre nutzen zu können wie ein Eigentümer und zahlt hierfür statt eines Kaufpreises eine jährliche Pacht. Der Verkauf des Hauses kann zwar nur bei Zustimmung des Grundstückseigentümers erfolgen, stellt aber regelmäßig kein Problem dar. Aufpassen muss man bei Anpassungsklauseln bzgl. des Pachtzinses, da diese ggf. mal zu einem bösen Erwachen führen können. Auch bei einer Verlängerung der Pacht kann die neu festzusetzende Pacht schon mal für böse Überraschungen sorgen, wenn man sich dieser Tatsache nicht gewahr ist. Ansonsten darf man natürlich nicht vergessen, dass 99 Jahre keine Ewigkeit sind, und man mit einem Erbpachtgrundstück nicht unbedingt Werte für alle kommenden Generationen schafft. Aber bei heutiger durchschnittlicher Bauweise und angesichts aktueller Mobilitätsdebatten, muss es nicht unbedingt ein Drama sein, wenn nach 99 Jahren Schluss ist. Die Hütte ist dann ohnehin abgewohnt und die Enkel sind 500 Km weg - man selbst hat beim Bau dafür aber kräftig gespart.
Gruß vom Wiz
Hallo!
Erbpacht ist der umgangssprachlich verwendete Begriff für das, was in der Rechtssprache Erbbaurecht heißt.
Interessante Informationen über das Erbbaurecht kann man finden unter
http://www.focus.de/immobilien/finanzieren/erbbaurecht
http://www.baufinanzierung-bayern.de/lexikon/erbbaur…
Gruß, Franz
Hallo,
die Infos von Wiz halte ich für etwas irreführend. Zunächst ist die Dauer eines Erbbaurechtvertrages zeitlich frei gestaltbar. Die genannten 99 Jahre bilden eigentlich die Obergrenze, auch kürzere Laufzeiten sind üblich. Allerding sollte die Laufzeit so lange sein, dass ein zum Hausbau aufgenommener Kredit vor dem Ende des Erbbaurechtes zurückgezahlz wird - sonst gibt es Schwierigkeiten mit der Bank.
Ein Erbbaurecht bildet einen rechtlich gesehen, sogenannten „Eigentumssplitter“, d.h. es handelt sich um ein „dingliches“ Recht, das auch im Grundbuch eingetragen wird. Deshalb kann ein Kredit für den Hausbau auf dem Erbbaugrundstück auch durch ein Grundpfandrecht besichert werden - als wenn man Eigentümer wäre.
Es hat zur Folge, dass das auf dem Erbbaugrundstück errichtete Haus eben nicht dem Grundstückseigentümer, sondern ausschließlich dem Erbbauberechtigten gehört. Dieser hat auch das alleinige Verfügungsrecht. Eine Veräußerung ist des Hauses und dem Erbbaurechtes ist nur dann von der Zustimmung des Grundstücksinhabers erforderlich, wenn das ausdrücklich so im Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Aber selbst dann, ist die Zustimmung zwingend zu erteilen, wenn keine Besonderheiten vorliegen (z.B. Veräußerung an einen Bordellbetreiber).
Richtig ist der Hinweis von Wiz auf das Erbbauzins. Hier muss man sehen, was verlangt wird. Allerdings sind hier entweder Staffelzinsvereinbarungen, d.h. schon zu Vertragsbeginn zu bestimmten Terminen ansteigende Pactzinsen vereinbart oder die Entwicklung des Pachtzinses wird an die Entwicklung eines bestimmten Lebenshaltungsindex, der vom statistischen Bundesamt herausgegeben wird, angekoppelt.
Im übrigen ist es so, dass bei Ablauf des Erbbaurechtes das Haus an den Grundstückeigentümer fällt, der dann aber verpflichtet ist, den aktuellen Verkehrswert an den ehemaligen Erbbaurechtsinhaber zu erstatten. Von dieser Verplichtung kommt der Eigentümer nur dann los, wenn er die Verlängerung des Erbbaurechtes anbietet - es besteht daher nicht die Gefahr, einfach so sein Häuschen zu verlieren.
Gruß
Michael
Hallo,
die Infos von Wiz halte ich für etwas irreführend. Zunächst
ist die Dauer eines Erbbaurechtvertrages zeitlich frei
gestaltbar. Die genannten 99 Jahre bilden eigentlich die
Obergrenze, auch kürzere Laufzeiten sind üblich.
Hatte ich nicht geschrieben, dass die 99 üblich sind? Schließt dies kürzere Laufzeiten aus?
Allerding
sollte die Laufzeit so lange sein, dass ein zum Hausbau
aufgenommener Kredit vor dem Ende des Erbbaurechtes
zurückgezahlz wird - sonst gibt es Schwierigkeiten mit der
Bank.
Sorry, aber jetzt mal im Ernst: Kennst Du einen Erbbaurechtsvertrag für private Häuslebauer mit Laufzeit unterhalb 30 Jahren (klassische Finanzierungszeit)? Mir sind durchaus schon Verträge mit 60 Jahren untergekommen, darunter aber noch keiner. Und selbst wenn, dann ist die Laufzeit der Finanzierung gegenüber der Laufzeit der Erbpacht noch in einem weiten Bereich ein rein theoretisches Problem. Ganz abgesehen davon würde es wenn dann ja sofort und noch vor Vertragsschluss auffallen, weil man dann seine Finanzierung erst gar nicht auf die Beine bekommen würde. Sei mir nicht böse, aber Du ziehst hier wirklich etwas an den Haaren herbei was in der Praxis (ich habe als Anwalt recht viel immobilienrechtliche Geschichten) keinerlei Relevanz hat.
Ein Erbbaurecht bildet einen rechtlich gesehen, sogenannten
„Eigentumssplitter“, d.h. es handelt sich um ein „dingliches“
Recht, das auch im Grundbuch eingetragen wird.
Der Begriff der „Eigentumssplitter“ ist ein juristisch böses Foul, denn er suggeriert Eigentumsrechte. Genau diese verschafft das Erbbaurecht aber gerade nicht. Daher ist dieser Begriff auch in der juristischen Literatur eigentlich nicht zu finden (ich habe mir gerade mal den Spaß gemacht Google nach diesem Begriff zu befragen und finde nicht mal 150 Fundstellen). Das Erbbaurecht ist ein dingliches Recht am Grundstück eines Dritten, und dies beschreibt die Sache eigentlich ausreichend und auf jeden Fall richtig.
Deshalb kann
ein Kredit für den Hausbau auf dem Erbbaugrundstück auch durch
ein Grundpfandrecht besichert werden - als wenn man
Eigentümer wäre.
Es hat zur Folge, dass das auf dem Erbbaugrundstück errichtete
Haus eben nicht dem Grundstückseigentümer, sondern
ausschließlich dem Erbbauberechtigten gehört. Dieser hat auch
das alleinige Verfügungsrecht. Eine Veräußerung ist des Hauses
und dem Erbbaurechtes ist nur dann von der Zustimmung des
Grundstücksinhabers erforderlich, wenn das ausdrücklich so im
Erbbaurechtsvertrag geregelt ist. Aber selbst dann, ist die
Zustimmung zwingend zu erteilen, wenn keine Besonderheiten
vorliegen (z.B. Veräußerung an einen Bordellbetreiber).
Hatte ich auch nicht anders dargestellt, wobei die Veräußerung an den Bordellbetreiber weniger das Problem als die Veräußerung an jemanden ist, der nicht in der Lage ist den Erbbauzins zu zahlen.
Richtig ist der Hinweis von Wiz auf das Erbbauzins. Hier muss
man sehen, was verlangt wird. Allerdings sind hier entweder
Staffelzinsvereinbarungen, d.h. schon zu Vertragsbeginn zu
bestimmten Terminen ansteigende Pactzinsen vereinbart oder die
Entwicklung des Pachtzinses wird an die Entwicklung eines
bestimmten Lebenshaltungsindex, der vom statistischen
Bundesamt herausgegeben wird, angekoppelt.
Im übrigen ist es so, dass bei Ablauf des Erbbaurechtes das
Haus an den Grundstückeigentümer fällt, der dann aber
verpflichtet ist, den aktuellen Verkehrswert an den ehemaligen
Erbbaurechtsinhaber zu erstatten. Von dieser Verplichtung
kommt der Eigentümer nur dann los, wenn er die Verlängerung
des Erbbaurechtes anbietet - es besteht daher nicht die
Gefahr, einfach so sein Häuschen zu verlieren.
Für den Erbauer ist die Sache bei den üblichen 99 Jahren ohnehin nicht spannend, und zu aktueller Bauweise hatte ich ja schon etwas geschrieben. Der Heimfall - so der Fachausdruck - ist übrigens nur eine Variante zur Beendigung der Erbpacht.
Gruß vom Wiz
Hallo,
sorry, aber diese Ausführungen finde ich nun wieder irreführend.
Zunächst hat Wiz absolut zutreffend darauf hingewiesen, dass 99 Jahre die absolute Regel sind. Da ich beruflich ständig für unsere Mandanten auch Erbbaurechte an- und verkaufe kann ich das bestätigen. Mir ist noch kein einziger Erbbaurechtsvertrag unter 99 Jahre unter gekommen.
Zweitens, und das bezieht sich auf die Zustimmungsrechte bei Veräußerung und Belastung, hat die ErbbaurVO diese Aspekte klar geregelt.
Das entscheidende an dem Erbbaurecht und den heirfür geltenden gesetzlichen Regelungen (ErbbaurVO und allg. Grundstücksrecht, auf welches verwiesen wird) ist, dass das Erbbaurecht wirtschaftlich verkehrsfähig ist. Das bedeutet, man kann es verkaufen und insbesondere belasten wie jedes normale Grundstück auch.
Die hierfür notwendige Zustimmung des Eigentümers muss erteilt werden, wenn dies für den Grundstückseigentümer nicht wirtschaftlich unzumutbar ist (vgl. § 7 ErbbaurVO). Dies ist bei einer „normalen“ Belastung oder Veräußerung nicht der Fall. Ich selbst hatte hiermit noch niemals irgendwelche Probleme iRe. Transaktion.
Ich habe auch noch nie den Fall gehabt, dass eine Bank bei der Finanzierung Probleme machte, weil u.a. ein Erbbaurecht belastet wird. Das Erbbaurecht ist, das ist eine ganz eindeutige Erfahrung für jeden, der Grundstückstransaktionen begleitet, wirtschaftlich daher dem Eigentum gleichwertig.
Das ergibt sich noch aus einem zweiten Aspekt.
Der Kaufpreis eines Grundstücks, jetzt mal abgesehen von einem Verkauf Privat an Privat zum darauf wohnen bestimmt sich nach dessen Mieteinnahmen. Die Regel ist: Jahresnettomiete mal Fator x, wobei x meist zwischen 10 und 15 liegt.
Das ist bei einem Erbbauchrecht nicht anders, denn die Mieteinnahmen stehen dem Erbbauberechtigten zu.
Es kommt bei Immobilientransaktionen daher nicht selten vor, dass sowohl Grundeigentum als auch (an anderen Grudnstücken) Erbbaurechte erworben werden. Der Kaufpreis macht hier (wirtschaftlich) nicht den geringsten Unterschied zwischen Grundeigentum und Erbbaurecht, da sich der Verkehrswert einer Immobilie eben durch ihren wirtschaftlich Ertrag bestimmt und der ist jeweils der selbe.
Was ist nun der Sinn des Erbbaurechts, bzw. warum entscheidet man sich dafür.
Nun, ganz einfach. Bei einem Erbbaurecht kaufe ich die Immobilie nicht, sondern erhalte für ein mietähnliches Verhältnis eigentümergleiche Rechte an dem Gebäude auf dem Grundstück. Dafür ist der Erbbauzins auch etwas höher als wenn ich das Grundstück mieten würde.
Wirtschaftlich gesehen stellt sich das so da:
Kaufe ich ein leeres Grundstück und erstelle darauf ein Haus, habe ich die vollen Kosten für den Grunderwerb und die vollen Kosten für die Erstellung der Immobilie. Vermiete ich diese nun und verkaufe sie, so erhalte ich die Jahresnettomiete mal Faktor x als Kaufpreis. Der Gewinn ist also der Kaufpreis minus Erwerbskosten des Grundstücks und Erstellungskosten der Immobilie.
Schließe ich einen Erbbaurechtsvertrag, so habe ich das Recht, auf dem Grundstück ein Gebäude zu erstellen, das wirtschaftlich (da im Wesentlichen rechtlich) dem Eigentum gleichgestellt ist. Nun habe ich also die Kosten für zB. einen Jahreserbbauzins zzgl. der Kosten für die Erstellung der Immobilie. Verkaufe ich nun die vermietete Immobilie (also das Erbbaurecht), erhalte ich den gleichen Kaufpreis wie oben (da nach den Mieteinnahmen bestimmt), habe aber nur die Erstellungskosten des Gebäudes zzgl. 1 Jahreserbbaurechtszinses.
So machen das in der Tat viele Verkäufer und es ist auch wie gesagt kein Nachteil für den Käufer, da er jedenfalls wirtschaftlich (wenn auch rechtlich nicht ganz) vollwertiges Eigentum erhält.
Gruß
Dea
ich hab 2001 einen erbpachtvertrag über 40 jahre als grundstückseigentümer abgeschlossen.
ich hab 2001 einen erbpachtvertrag über 40 jahre als
grundstückseigentümer abgeschlossen.
Herzlichen Glückwunsch! Jetzt hast Du meine gesamte Argumentation, dass fast nur 99 Jahre Erbbaurechtsverträge gibt, komplett über den Haufen geworfen, zugleich den wirtschaftlichen Wert des Erbbaurechts vernichtet und meinen Job hinfällig gemacht.
Oder was genau willst Du auf meine Ausführungen damit jetzt erwidern?
Dea
mein gott,was habe ich getan…!
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ich hab 2001 einen erbpachtvertrag über 40 jahre als
grundstückseigentümer abgeschlossen.
Für eine private, slebstgenutzte Immobilie im Sinne eines Einfamilienhauses o.ä. oder eher im Rahmen wirtschaftlicher Nutzung, um darauf z.B. Gewerbe zu betreiben?
Für private Nutzung wäre so etwas vollkommen unüblich, aber selbstverständlich ist es nicht verboten, so etwas zu tun. Im gewerblichen Bereich findet man so etwas durchaus häufiger, weshalb ich ja auch ausdrücklich noch eimal auf die Unterschiede privat/gewerblich hingewiesen habe.
Gruß vom Wiz
ich hab 2001 einen erbpachtvertrag über 40 jahre als
grundstückseigentümer abgeschlossen.Für eine private, slebstgenutzte Immobilie im Sinne eines
Einfamilienhauses o.ä. oder eher im Rahmen wirtschaftlicher
Nutzung, um darauf z.B. Gewerbe zu betreiben?
beides–der pächter verhandelt noch mit der gemeinde.
Für private Nutzung wäre so etwas vollkommen unüblich, aber
selbstverständlich ist es nicht verboten, so etwas zu tun. Im
gewerblichen Bereich findet man so etwas durchaus häufiger,
weshalb ich ja auch ausdrücklich noch eimal auf die
Unterschiede privat/gewerblich hingewiesen habe.Gruß vom Wiz
Hallo,
beides–der pächter verhandelt noch mit der gemeinde.
Dann ist das natürlich eine ganz andere Geschichte. Das ist dann mit dem rein privaten Häuslebauer nicht zu vergleichen. Bei dem habe ich nur ein einziges Mal die schon genannten 60 Jahre gefunden. Sonst immer die 99 Jahre. Rechtlich machbar wäre natürlich auch jede andere Zeit, aber es wird in der Praxis einfach nicht gemacht. Daher mein Hinweis, dass da jemand in der ersten Antwort ein Problem wirklich an den Haaren herbeigezogen hat, welches von rein akademischer/theoretischer Bedeutung ist, tatsächlich aber nie auftreten wird.
Gruß vom Wiz
Das Erbbaurecht ist, das ist eine ganz
eindeutige Erfahrung für jeden, der Grundstückstransaktionen
begleitet, wirtschaftlich daher dem Eigentum gleichwertig.
Deswegen nennt sich sowas auch „grundstücksgleiches Recht“
Das ergibt sich noch aus einem zweiten Aspekt.
Der Kaufpreis eines Grundstücks, jetzt mal abgesehen von einem
Verkauf Privat an Privat zum darauf wohnen bestimmt sich nach
dessen Mieteinnahmen. Die Regel ist: Jahresnettomiete mal
Fator x, wobei x meist zwischen 10 und 15 liegt.
Das ist bei einem Erbbauchrecht nicht anders, denn die
Mieteinnahmen stehen dem Erbbauberechtigten zu.
Nicht zwingend, oft genug bestimmt sich der Verkehrswert eben nicht nach den langfristig zu erzielenden Mieteinnahmen, sondern aus dem Sachwert der baulichen Anlagen und dem Bodenwert.
Im Falle des Erbaurechtsgrundstücks also dem Wert der baulichen Anlagen und dem Wert des Erbbaurechts. Das nun wieder ist unter anderem von der Restlaufzeit abhängig.
Es kommt bei Immobilientransaktionen daher nicht selten vor,
dass sowohl Grundeigentum als auch (an anderen Grudnstücken)
Erbbaurechte erworben werden. Der Kaufpreis macht hier
(wirtschaftlich) nicht den geringsten Unterschied zwischen
Grundeigentum und Erbbaurecht, da sich der Verkehrswert einer
Immobilie eben durch ihren wirtschaftlich Ertrag bestimmt und
der ist jeweils der selbe.
Nee! Wenn man nun ein mit einem Erbbaurecht bebautes Grundstück erwirbt, dessen Vertrag in wenigen Jahren ausläuft und der Heimfall etwas unglücklich formuliert ist, wird man deutliche Unterschiede zum eigenen Grund und Boden erkennen 
Was ist nun der Sinn des Erbbaurechts, bzw. warum entscheidet
man sich dafür.
Nun, ganz einfach. Bei einem Erbbaurecht kaufe ich die
Immobilie nicht, sondern erhalte für ein mietähnliches
Verhältnis eigentümergleiche Rechte an dem Gebäude auf dem
Grundstück. Dafür ist der Erbbauzins auch etwas höher als wenn
ich das Grundstück mieten würde.
Das ist nun ganz verwirrend!
Grundsätzlich geht man davon aus, dass Grund und Boden mit den darauf stehenden baulichen Anlagen untrennbar verbunden sind, also nicht einzeln erworben werden können.
Allerdings hat jede Regel ihre Ausnahme, so auch hier. Es gibt Institutionen, die sich nicht von Grund und Boden trennen dürfen oder wollen, jedoch auf die möglichen Erträge nicht verzichten wollen (Kirchen, Vereine, Kommunen usw).
Hier wird ein Erbbaurechtsgrundbuch eröffnet. Der Käufer erwirbt tatsächlich das darauf stehende Gebäude, kann damit machen, was er als Eigentümer machen möchte. Das darunter oder manchmal auch darüber befindliche Grundstück aber bleibt im Besitz des Erbbaurechtgebers. Dieser versichert dem Erbbaurechtnehmer für die vereinbarte Laufzeit die vertraglich vereinbarte Nutzung. Im Gegenzug verpflichtet sich der Erbbaurechtnehmer, eine vereinbarte finanzielle Gegenleistung zu erbringen.
Im Erbbaurechtsvertrag (notariell!) wird unter anderem geregelt, wie diese Zahlungen erfolgen, wie der Heimfall stattfindet (z.B. am Ende der Laufzeit, bei Nichtzahlung des vereinbarten Zinses), wie lange dieser Vertrag besteht.
Der Käufer erwirbt also ein Haus mit einem grundstücksgleichen Recht!
Wirtschaftlich gesehen stellt sich das so da:
Kaufe ich ein leeres Grundstück und erstelle darauf ein Haus,
habe ich die vollen Kosten für den Grunderwerb und die vollen
Kosten für die Erstellung der Immobilie. Vermiete ich diese
nun und verkaufe sie, so erhalte ich die Jahresnettomiete mal
Faktor x als Kaufpreis. Der Gewinn ist also der Kaufpreis
minus Erwerbskosten des Grundstücks und Erstellungskosten der
Immobilie.
… und es ist auch wie
gesagt kein Nachteil für den Käufer, da er jedenfalls
wirtschaftlich (wenn auch rechtlich nicht ganz) vollwertiges
Eigentum erhält.
Doch! Er kauft tatsächlich die baulichen Anlagen. Und er tritt in den Erbbaurechtsvertrag ein und übernimmt dieses Recht, das Grundstück für die vereinbarte Laufzeit zu verwerten.
Wirtschaftlich gesehen gibt es einen deutlichen Unterschied zum eigenen Grundstück: Da der Verwertung des Grundstücks Grenzen gesetzt sind, sinkt der Wert des Erbbaurechts im Vergleich zum eigenen Grundstück.
Wer also ein Grundstück erwirbt und nebenan ein gleichgroßes Grundstück mir einem Erbbaurecht bekommt, diese beiden Grundstücke identisch bebaut, wird sicher etwas merken.
Der Käufer erwirbt ein Grundstück im Wert X, bebaut es mit Wert Y
Der Erbbaurechtnehmer bebaut nur das Grundstück mit dem Wert Y.
Über die Laufzeit des Erbbaurechts bezahlt er dem Erbbaurechtgeber einen Wert X zuzüglich einer kalkulierten Summe.
Beim Verkauf der Immobilie wird der Grundstückseigentümer den Wert X (wir berücksichtigen jetzt keine Schwankungen des Bodenwertes!) plus dem Wert der baulichen Unlagen Y abzüglich der Alterswertminderung und baulichen Mängel erhalten.
Der Erbbaurechtnehmer, der vorher auch kein Grundstück gekauft hat, dieses Geld also anderweitig anlegen könnte, kann nun auch nur den Wert des Erbbaurechts Z, der gesondert zu ermitteln ist und dem Wert der baulichen Anlagen Y abzüglich der Alterswertminderung und baulichen Mängel erhalten.
Es ist also nicht wirklich ein riesiger Vorteil, wenn man ein Erbbaurechtsgrundstück bebaut. Man spart erst einmal Geld für den Grundstückserwerb, bekommt dafür auch bei kürzerer Restlaufzeit in Abhängigkeit von der Heimfallregelung weniger raus.
In beiden Fällen gehört alles, was auf oder unter dem Grundstück angebaut wird, dem Eigentümer. Nur dass der eine ein Grundstück besitzt, der andere ein grundstücksgleiches Recht.
So.
Grüße auch von hier …
Das Erbbaurecht ist, das ist eine ganz
eindeutige Erfahrung für jeden, der Grundstückstransaktionen
begleitet, wirtschaftlich daher dem Eigentum gleichwertig.Deswegen nennt sich sowas auch „grundstücksgleiches Recht“
Ja, schön.
Nicht zwingend, oft genug bestimmt sich der Verkehrswert eben
nicht nach den langfristig zu erzielenden Mieteinnahmen,
sondern aus dem Sachwert der baulichen Anlagen und dem
Bodenwert.
Nur bei Verkäufern privat an privat. Der überwiegende Teil der Immobilientransaktionen ist gewerblicher Verkauf und hier zählt lediglch der Ertragswert.
Im Falle des Erbaurechtsgrundstücks also dem Wert der
baulichen Anlagen und dem Wert des Erbbaurechts. Das nun
wieder ist unter anderem von der Restlaufzeit abhängig.
Das wäre es bei dem Ertragswert auch. Da diese aber ganz überwiegend 99 Jahre beträgt, ist dies zu vernachlässigen. Ich habe jedenfalls noch keine Immobilientransaktion gemacht, bei der die finanzierende Bank eine anderen, insb. geringeren Wert wegen des späteren Auslaufens des Erbbaurechts angenommen hat.
Nee! Wenn man nun ein mit einem Erbbaurecht bebautes
Grundstück erwirbt, dessen Vertrag in wenigen Jahren ausläuft
und der Heimfall etwas unglücklich formuliert ist, wird man
deutliche Unterschiede zum eigenen Grund und Boden erkennen
Wie gesagt, ich habe schon etliche Erbbaurechte für unsere Mandanten erworen und hier gab es noch nie einen Unterschied. Wirtschaftlich ist das für jede finanzierende Bank völlig gleichwertig.
Grundsätzlich geht man davon aus, dass Grund und Boden mit den
darauf stehenden baulichen Anlagen untrennbar verbunden sind,
also nicht einzeln erworben werden können.
Ja, so sagt es das Gesetz.
Allerdings hat jede Regel ihre Ausnahme, so auch hier.
Nein, auch das Erbbaurecht macht davon keine Ausnahme. Das Eigentum an dem Haus steht dem Eigentümer des Grundstücks zu. Dem Erbbauberechtigten stehen lediglich eigentumsgleiche, insb. wirtschaftlich, an dem Haus zu.
Es
gibt Institutionen, die sich nicht von Grund und Boden trennen
dürfen oder wollen, jedoch auf die möglichen Erträge nicht
verzichten wollen (Kirchen, Vereine, Kommunen usw).
Hier wird ein Erbbaurechtsgrundbuch eröffnet.
Das wird auch bei anderen Eigentümer eröffnet. Allerdings bei allen nur dann, wenn ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen und das Erbbaurecht vom Eigentümer bestellt wird. Automatisch passiert da gar nichts.
Der Käufer
erwirbt tatsächlich das darauf stehende Gebäude,
Nein, das ist juristisch nicht möglich und auch das Erbbaurecht macht hiervon keine Ausnahme. Man erhält Rechte, damit umzugehen, als wäre man Eigentümer, aber man erwirbt definitiv nicht das Eigentum an dem Gebäude selbst.
kann damit
machen, was er als Eigentümer machen möchte.
Richtig ist: …was er machen möchte, wie wenn er Eigentümer wäre.
Das darunter oder
manchmal auch darüber befindliche Grundstück aber bleibt im
Besitz des Erbbaurechtgebers.
Das Gebäude ebenso. § 94 BGB wird durch das Erbbaurecht nicht durchbrochen.
Andernfalls wäre der Heimfall eine antizipierte Eigentumsübertragung, was nicht der Fall ist. Er bedeutet lediglich den Verlust der eigentumsähnlichen Rechte.
Dieser versichert dem
Erbbaurechtnehmer für die vereinbarte Laufzeit die vertraglich
vereinbarte Nutzung.
Richtig, es ist ein Nutzungsvertrag. Das Erbbaurecht gibt kein Eigentum an den Berechtigten.
Im Gegenzug verpflichtet sich der
Erbbaurechtnehmer, eine vereinbarte finanzielle Gegenleistung
zu erbringen.
Genau, für den Erhalt eigentumsähnlicher (witschaftlich sogar gleicher) Rechte.
Im Übrigen frage ich mich etwas, warum Du mir das ganze erzählst. Da Du aus meiner Vika ersehen kannst, dass ich Rechtsanwalt bin und in einer Wirtschaftskanzlei arbeite, sollte klar sein, das ich die Rechtsmaterie kenne.
Im Erbbaurechtsvertrag (notariell!) wird unter anderem
geregelt, wie diese Zahlungen erfolgen, wie der Heimfall
stattfindet (z.B. am Ende der Laufzeit, bei Nichtzahlung des
vereinbarten Zinses), wie lange dieser Vertrag besteht.
Der Käufer erwirbt also ein Haus mit einem grundstücksgleichen
Recht!
Nicht ganz richtig. Er erwirkt kein Haus, sondern nur ein grundstücksgleiches Recht. Das Haus verbleibt eigentumsrechtlich bei dem Grundstück, § 94 BGB wird nicht durchbrochen.
… und es ist auch wie
gesagt kein Nachteil für den Käufer, da er jedenfalls
wirtschaftlich (wenn auch rechtlich nicht ganz) vollwertiges
Eigentum erhält.
Doch! Er kauft tatsächlich die baulichen Anlagen.
Nein! Er kauft nur Rechte an diesen. Das Erbbaurecht ist KEIN Eigentum, es ist ein Nutzungsrecht, dass inhaltlich eigentumsähnlich ausgestaltet ist, aber es ist kein Eigentumsübertragungsvertrag.
Und er tritt
in den Erbbaurechtsvertrag ein
Warum tritt er in den Vertrag ein? Der Vertrag wird mit ihm geschlossen. Eintreten tut man nur dann in den Vertrag, wenn man ein bereits bestehendes Erbbaurecht erwirbt.
und übernimmt dieses Recht, das
Grundstück für die vereinbarte Laufzeit zu verwerten.
Also Verwertung ist eigentlich wieder etwas abwägig, weil wir dann einen Pachtvertrag hätten. Er erwirbt das Recht, mit dem Gebäude wie ein Eigentümer umzugehen.
Wirtschaftlich gesehen gibt es einen deutlichen Unterschied
zum eigenen Grundstück:
Nur dogmatisch, nicht wirtschaftlich. Das Erbbaurecht ist wirtschaftlich gleichwertig. Ich kann nur wiederholen, dass noch keine finanzierende Bank hier je einen Unterschied gemacht hat. Auch haben unsere Mandanten noch nie weniger als Kaufpreis geboten, weil es „nur“ ein Erbbaurecht war. Die Realität ist hier eine andere.
Da der Verwertung des Grundstücks
Grenzen gesetzt sind,
Welche genau? Wirtschaftlich sehe ich keine. Ich kann das Erbbaurecht verkaufen und belasten und ich kann die Einnahmen aus dem Grundstück erhalten.
sinkt der Wert des Erbbaurechts im
Vergleich zum eigenen Grundstück.
Nur im ganz privaten Bereich. Der überwiegende Teil der Transaktionen sind aber gewerblicher Natur und hier ist es irrelevant.
Wer also ein Grundstück erwirbt und nebenan ein gleichgroßes
Grundstück mir einem Erbbaurecht bekommt, diese beiden
Grundstücke identisch bebaut, wird sicher etwas merken.
Und genau das ist nicht der Fall, wie mein tägliches Geschäft zeigt. Aber wie gesagt, kaufen wir keine kleinen Privatgrundstücke an. Da mag das anders sein.
Der Käufer erwirbt ein Grundstück im Wert X, bebaut es mit
Wert Y
Der Erbbaurechtnehmer bebaut nur das Grundstück mit dem Wert
Y.
Das war genau das, was ich gesagt habe, das stellt den Vorteil des Erbbaurechts dar.
Über die Laufzeit des Erbbaurechts bezahlt er dem
Erbbaurechtgeber einen Wert X zuzüglich einer kalkulierten
Summe.
Nicht verständlich. Er bezahlt dem Erbbaurechtsgeber genau eine Summe, den Erbbauzins.
Beim Verkauf der Immobilie wird der Grundstückseigentümer den
Wert X (wir berücksichtigen jetzt keine Schwankungen des
Bodenwertes!) plus dem Wert der baulichen Unlagen Y abzüglich
der Alterswertminderung und baulichen Mängel erhalten.
Wir reden wieder von unterschiedlichen Dingen. Wie gesagt, wir bei Immobilientransaktionen ganz überwiegend der Ertrag angesetzt. Der Wert wird nur angesetzt, wenn man selbst darin wohnen und es für sich behalten will. Dieser Anteil ist aber insgesamt wirtschaftlich zu vernachlässigen.
Der Erbbaurechtnehmer, der vorher auch kein Grundstück gekauft
hat, dieses Geld also anderweitig anlegen könnte, kann nun
auch nur den Wert des Erbbaurechts Z, der gesondert zu
ermitteln ist und dem Wert der baulichen Anlagen Y abzüglich
der Alterswertminderung und baulichen Mängel erhalten.
siehe oben
Es ist also nicht wirklich ein riesiger Vorteil, wenn man ein
Erbbaurechtsgrundstück bebaut. Man spart erst einmal Geld für
den Grundstückserwerb, bekommt dafür auch bei kürzerer
Restlaufzeit in Abhängigkeit von der Heimfallregelung weniger
raus.
Wie gesagt, nur bei ganz privaten Verkäufen zur privaten Nutzung. Der Hauptanteil der Immobilien wird als Ertrag erworben und hier besteht kein Unterschied.
In beiden Fällen gehört alles, was auf oder unter dem
Grundstück angebaut wird, dem Eigentümer.
Hmm, das sagtest Du oben aber anders…
Nur dass der eine
ein Grundstück besitzt, der andere ein grundstücksgleiches
Recht.
Ja, und das ist, wo der Ertrag erworben wird, also in den ganz überwiegenden Fällen, wirtschaftlich gleichwertig.
Grüße auch von hier …
Ebenso
Dea