Erbpacht - welche Möglichkeiten beim Hausverkauf?

Geld & Sparen Immobilien
#1

Hallo,

unsere Situation ist folgende: Wir möchten unsere Doppelhaushälfte verkaufen, das Grundstück ist Erbpacht. Die Garage befindet sich auf dem naheliegenden Garagenhof. Wir haben potenzielle Käufer gefunden, die sich in unsere DHH „verliebt“ haben. Bis dahin also alles wunderbar.

Aber - jetzt gibt es Probleme mit der Finanzierung. Das vorhandene Eigenkapital soll für die Erwerbsnebenkosten und Rücklagen bleiben. Einer 100% Finanzierung stimmt der Grundstückseigentümer zu, das haben wir bereits abgeklärt. Nur haben sie nach ersten Gesprächen mit der Bank jetzt leider festgestellt, daß Ihnen die monatl. Belastung doch zu hoch ist.

Jetzt suchen wir nach einem Ausweg, da zum einen die Käufer das Haus sehr gerne haben möchten und wir gerne schnell verkaufen möchten.

Von Seiten der Käufer kam die Idee mit Mietkauf, wobei wir uns allerdings schon dagegen entschieden haben, nachdem ich hier einiges darüber gefunden habe.

Mit dem Kaufpreis noch sehr viel weiter runtergehen möchten wir eigentlich auch nicht. Und da kam uns jetzt die Idee, daß wir vielleicht die Garage aus dem Kaufvertrag rauslassen könnte, die wir dann vermieten oder vielleicht sogar anderweitig verkaufen könnten, da sie sich ja auf einem Garagenhof und nicht direkt am Haus befindet. Und den Preis gleichzeitig nochmal etwas verringern, sodass wir letztendlich 10.000,00 Euro weniger vom Käufer verlangen würden.

Kennt sich da vielleicht jemand aus? Ist das möglich und überhaupt empfehlenswert? Und würde dann die Erbpacht auch getrennt werden? Wir zahlen jetzt einen Betrag, aber der ist ja (glaube ich) für das Grundstück vom Haus und für den Grundstücksteil, auf dem die Garage steht. Oder gilt die Erbpacht nur für das Haus? Aus den Grundbuchauszügen sind wir da leider nicht so richtig schlau geworden… Oder sollten wir lieber gleich im Preis runtergehen, weil der Aufwand (nochmal Käufer oder Mieter suchen etc.) zu groß ist?

Wir sind für jeden Ratschlag dankbar!

Viele Grüße und danke im voraus,

Katja

#2

Hallo,

da ich ja derjenige bin, der hier immer gegen gewerblich vermittelten Mietkauf schreibt, möchte ich zur Mietkaufthematik in diesem besonderen Fall etwas schreiben:

Wenn ihr auf das Geld nicht aktuell angewiesen seit, dann kann u.U. ein privater Mietkauf durchaus eine Lösung sein. D.h. der Erwerber zahlt dann direkt und unter Ausschaltung einer Bank an Euch Mietkaufraten, wobei man sich bei der Verzinsung in der Mitte zwischen Bankkredit und alternativer Anlage trifft. D.h. ihr bekommt mehr Zinsen als bei einer alternativen Anlage, der Käufer zahlt trotzdem weniger Zinsen als bei einem Bankkredit. Aufpassen muss man natürlich mit der Absicherung solcher Geschichten, denn die Bank wird schon wissen, warum sie keinen Kredit in gewünschter Größenordnung gewährt. Dieses Risiko muss man dann selbst tragen und einpreisen bzw. sich hiergegen entsprechend absichern.

Gruß vom Wiz

#3

Hallo,
die private Kreditvergabe hat aber auch einige Pferdefüße:
Risiko Nummer 1 für den Kreditnehmer:

Bei diesen peer-to-peer Krediten („peer“ (engl.) = Gleichgestellte), gelten die vom Gesetzgeber und der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze aus dem Verbraucherkredit nicht. Weder muss der Effektivzins noch der Betrag, der insgesamt (also inklusive Zinsen und Bearbeitungsgebühr) über die Gesamtlaufzeit zurückzuzahlen wäre, angegeben werden. Damit könnten Anbieter Kosten verschleiern und Kredite anbieten, die hart an der Wuchergrenze sind.

Risiko Nr. 2 für den Kreditnehmer:

Vermutlich werden gerade diejenigen solche Angebote suchen, die bei Banken keinen Kredit mehr bekommen, und zwar, weil sie bereits hoch verschuldet sind. Dann aber wäre eine neue Kreditaufnahme gerade nicht sinnvoll – das Risiko der Überschuldung steigt.

Risiko Nr. 3 für den Kreditgeber:

Für die besteht die Gefahr, dass sie nicht ihr ganzes eingesetztes Kapital zurückerhalten, und so statt eines Gewinns noch Geld verlieren. Bei Banken schwankt die Ausfallquote zwischen 3 % und 10 %. Die können den Verlust aber durch ihre anderen Geschäfte wieder auffangen. Für Risikogruppen liegt die Quote mindestens bei 10 %, ist also für eine Privatperson erheblich. Dem geschädigten Kreditgeber bleibt dann nur der mühsame normale Klageweg, wenn der Kunde nicht alles zurück zahlt.

Das nur mal als Gedanken am Rande…

Gruß,
Frank Scholtysek

[Bei dieser Antwort wurde das Vollzitat nachträglich automatisiert entfernt]

#4

Ich hab das Gefühl zur Lösung von Katjas Problem haben die beiden Beiträge nicht wirklich beigetragen. Leider fällt mir zur Zeit jedoch auch keine sinnvolle Lösung ein. Wenn doch melde ich mich noch einmal.

Gruß Schlarzi

#5

Hallo,

Von Seiten der Käufer kam die Idee mit Mietkauf, wobei wir uns
allerdings schon dagegen entschieden haben, nachdem ich hier
einiges darüber gefunden habe.

Zu dem Thema kann ich leider auch nichts Gescheites sagen.

Mit dem Kaufpreis noch sehr viel weiter runtergehen möchten
wir eigentlich auch nicht. Und da kam uns jetzt die Idee, daß
wir vielleicht die Garage aus dem Kaufvertrag rauslassen
könnte, die wir dann vermieten oder vielleicht sogar
anderweitig verkaufen könnten, da sie sich ja auf einem
Garagenhof und nicht direkt am Haus befindet. Und den Preis
gleichzeitig nochmal etwas verringern, sodass wir letztendlich
10.000,00 Euro weniger vom Käufer verlangen würden.

Das geht, wenn es sich um 2 verschiedene Grundstücke handelt, heißt 1x Haus und 1x Garage. Ob es für Euch sinnvoll ist, nur die Garage zu behalten und zu vermieten, müsst Ihr wissen. Wenn Ihr in der Nähe bleibt, geht das sicher. Wie die Vermietungschancen sind, kann ich natürlich nicht beurteilen.

Kennt sich da vielleicht jemand aus? Ist das möglich und
überhaupt empfehlenswert? Und würde dann die Erbpacht auch
getrennt werden? Wir zahlen jetzt einen Betrag, aber der ist
ja (glaube ich) für das Grundstück vom Haus und für den
Grundstücksteil, auf dem die Garage steht. Oder gilt die
Erbpacht nur für das Haus? Aus den Grundbuchauszügen sind wir
da leider nicht so richtig schlau geworden… Oder sollten wir
lieber gleich im Preis runtergehen, weil der Aufwand (nochmal
Käufer oder Mieter suchen etc.) zu groß ist?

Ob die Erbpacht für Beides gilt, könnt Ihr daran sehen, ob in beiden Grundbuchauszügen ein Erbbaurecht im Bestandsverzeichnis eingetragen ist. Falls dies bei einem der Beiden nicht der Fall ist, habt Ihr da kein Erbbaurecht, sondern normales Eigentum. Die Höhe des Zinses ergibt sich aus den Erbbaurechtsverträgen samt Berechnung von bisherigen Indexanpassungen. Wenn Ihr nur das Haus oder nur die Garage verkauft, müsst Ihr natürlich zukünftig nur noch für den nicht verkauften Teil Erbbauzins zahlen.
Einfach nur im Preis runterzugehen, um den EINEN Interessenten zu bekommen, halte ich nicht für sinnvoll. Es sei denn, 1. Eure Preisvorstellung bislang ist viel zu hoch und/oder 2. Ihr müsst dringend verkaufen.

Wir sind für jeden Ratschlag dankbar!

Viele Grüße und danke im voraus,

Katja

Grüße derflatsch