In meiner Familie hat jemand ein Viertel eines Miethauses mit acht Wohnparteien geerbt. Sie möchte sich das Erbe auszahlen lassen und ist auf der Suche nach einer einfachen und anerkannten Formel der Wertermittlung. Viele Formeln und Methoden sind aber zu kompliziert, da einige Angaben nicht zur Verfügung stehen.
Ausserdem braucht sie den Wert für den Erbschein und möchte keinen kostenintensiven Sachverständigen beauftragen.
Hi Rico,
eine realistische Antwort, mit der sich auch die Leute anfreunden könnten, die das Erbteil auszahlen sollen (wie geht das überhaupt?), kann nur ein Makler geben, der feststellt, zu welchem Preis sich das Haus verkaufen ließe. Es gibt definitiv keine Formel für Immobilienwerte, weil zu viele Faktoren bei der Preisfindung mitspielen: Alter, Zustand, Mieteinnahmen, Lage, Lage, Lage, …
Wenn dem Makler nichts gegönnt werden soll, muss deine Verwandte einen fiktiven Hausverkauf durchspielen. Das dürfte allerdings auch nicht viel bringen: Potentielle Käufer fragen nach dem Preis, bevor sie damit rausrücken, was sie anlegen könnten. Dann bliebe aber noch zu klären, wie sie die „Käufer“ des Erbteils von diesem Preis überzeugt.
Nebenbei gefragt: Wer stellt eigentlich den Erbschein aus? Macht das deine Verwandte selbst? Bislang war ich der Ansicht, dafür wäre das Gericht zuständig.
Gruß Ralf
Vorsicht
Hallo Rico,
bitte beachte, dass dieser Erbvorgang im Grundbuch verzeichnet und vor einem Notar beurkundet werden muss. Einmal so lax einen Preis festlegen geht da nicht.
Ich würde da immer eine Wertermittlung durchführen lassen, auch unterd em Gesichtspunkt, das der auszahlende Erbe sich „nicht über den Tisch gezogen fühlt“ und später der Familienkrach ausbricht.
Christian
Den Erbschein lässt sie sich von einem Notar ausstellen, der unter anderem den Wert des Erbes angegeben haben will. Auch unter dem Gesichtspunkt, dass er daran seine Gebühren festlegt. Ich weiss gar nicht, ob der Wert auf dem Erbschein stehen muss, bzw. ob dafür ein ungefährer Wert ausreicht, den man dann später durch einen Gutachter genau ermitteln lässt.
Erbschaftssteuer udn Freibeträge o.w.Text
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Himmel noch eins, da geht es um ein Erbe von einigen € 100.000,-- aber die Kosten für den Gutachter sollen gespart und der Notar um seine Gebühren beschissen werden. Da ist man ja wirlkich geneigt, nur Pech zu wünschen (eintreten wird es bei einer solchen Einstellung und Herangehensweise ohnehin).
Zunächst einmal dürfte der Erbe ja wohl in einer (Erben-)gemeinschaft mit den übrigen Eigentümern bzw. Hauserben stehen. D.h. es muss dann die Gemeinschaft aufgelöst werden, wenn das Hausteil nicht in Form von abgetrenntem Wohnungsteileigentum unabhängig verkauft werden kann, wonach es hier aber nach der Sachverhaltsschilderung nicht aussieht. D.h. es müsste dann das ganze Haus verkauft werden und da werden sich die übrigen Parteien wohl kaum auf einen Preis Pi mal Daumen einlassen. Also muss ein öffentlich bestellter und vereidigter Gutachter her, der natürlich für seine Arbeit entlohnt werden will. Nach dessen Gutachten kann man dan versuchen zu diesem Preis zu verkaufen. Ggf. übernimmt ja auch ein anderer Erbe zu den entsprechenden Teilbeträgen den Hausanteil. Ansonsten muss man eben versuchen, zum bestmöglichen erzielbaren Preis zu verkaufen, aber da müssen dann alle Beteiligten zustimmen und da gibt es sicher immer den ein oder anderen, der lieber noch auf ein besseres Angebot warten will, …
Und weil die ganze Sache nicht ganz unkompliziert und mit diversen juristischen und steuerrechtlichen Fußangeln gespickt ist, nimmt sich der nicht ganz verblödete Erbe einen Rechtsanwalt und Steuerberater, den er locker von einem so großen Erbe bezahlen kann und lässt diese Leute die Sache regeln. Und wenn dabei dann was schief geht, haben beide eine Haftpflichtversicherung und man kann sie in Regress nehmen. Für den selbst gebauten Mist zahlt man selbst und schnell mehr, als die Profis kosten.
Gruß vom Wiz
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Jawohl
Danke. So sehe ich dass auch.
Chrsitian
Welche Kosten für den Gutachter?
Mit welchen Kosten für den Gutachter müsste man den rechnen, wenn die Immobilie bspw. 50000,- Euro wert ist?
Richten die sich nach dem Immobilienwert oder haben die einen Festsatz?
Wo findet man einen geeigneten Gutachter?
Gruß
Medion
Hallo Wiz,
wenn ein vereidigter Sachverständiger den wirklichen Verkehrswert bestimmen könnte - würde ich dir ja recht geben.
Aber so ist es halt nicht! Täglich siehst du an deutschen Amtsgerichten die wahnsinnigsten Gutachten über Immobilienverkehrswerte, dass es einen die Fußnägel rollt!
Schau doch an, wieviele ZV-Sachen in einen zweiten Termin gehen, weil noch nicht mal 50% des festgestellten (objektiven???) Verkehrswertes am Markt realisiert werden können.
Und von wegen Haftung — welcher Sachverständige haftet denn für den von ihm ermittelten Wert? Nenn mir nur einen!
Die einzige Möglichkeit den realen Verkehrswert zu bestimmen, ist das Objekt am Markt zu verkaufen.
D.h. es müsste dann das ganze Haus verkauft werden und da
werden sich die übrigen Parteien wohl kaum auf einen Preis Pi
mal Daumen einlassen.
…vielleicht hast du ja recht, und man verläßt sich lieber auf den Daumen des Sachverständigen!
Gruß Norbert
Hallo Norbert,
öhm, so den richtigen juristischen Hintergrund hast du nicht, oder? Es geht überhaupt nicht darum, ob der vom Gutachter festgestellte Wert erzielbar ist, sondern nur darum, dass die Einschaltung eines öffentlich bestellten und vereidigten Gutachters in bestimmten Situationen zwingend vom Gesetz vorgeschrieben ist. Bei jeder Form von Uneinigkeit der Parteien über den Verkehrswert bleibt daher gar keine andere Möglichkeit, als einen Gutachter zu beauftragen, der unabhängig von den Parteiinteressen ein Gutachten erstellt. Hiernach bemisst sich dann auch die 7/10 Grenze für den ersten Versteigerungstermin und damit die Frage, ob es überhaupt zu einem zweiten Termin kommt oder nicht. Und dies ist höchst bedeutsam (und macht ja damit auch schon deutlich, dass niemand davon ausgeht, dass die 100% des Gutachterwertes im konkreten Fall momentan tatsächlich erzielt werden). Die Gutachterwerte werden nämlich weniger nach momentaner Marktlage (die sich schnell ändern kann) sondern nach objektiven Zustandskriterien festgelegt, die eine hohe Langzeitstabilität haben. Und so ist es eben auch z.B. für den Ersteigerer wichtig zu wissen, dass ein Gutachter von einem objektiven Wert von € 500.000,-- ausgeht, um zu beurteilen, ob in der aktuellen Situation ein bestimmter Preis noch ein Schnäppchen ist, oder eben nicht.
Und was die Haftungsfrage angeht, die Aussage bezog sich auf RA uns StB, wobei übrigens auch der Sachverständige für ein falsches Gutachten haften würde. Dabei muss man dann aber eben auch wieder unterscheiden, was falsch ist, oder wo einfach nur die aktuelle Marktlage und der objektive Gebäude-/Grundstückswert auseinanderfallen. Gerade in der ZV hat man es oft mit Zufälligkeiten zu tun, und die Tatsache, dass etwas für unter 50% weggeht hat eher damit etwas zu tun, dass einfach zum Termin nicht die „richtigen“ Leute im Saal waren, und weniger damit, dass die Immobilie tatsächlich weniger wert wäre. Man darf schließlich auch nicht vergessen, dass für Gläubiger in der ZV auch der Zeitfaktor oft entscheidend ist, und da nimmt man dann lieber heute 50% als bis übermorgen zu warten.
Gruß vom Wiz
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Der Preis für den Gutachter liegt bei ca 3% des Wertes. Festpreise gibt es hier nicht.
Zum finden eines Gutachters wende Dich an die örtliche IHK oder an den nächsten Haus und Grund e.V.
Christian
Hallo Norbert,
öhm, so den richtigen juristischen Hintergrund hast du nicht,
oder?
Es geht überhaupt nicht darum, ob der vom Gutachter
festgestellte Wert erzielbar ist,
Doch, doch! Das ist nun mal der Anspruch eines Verkehrswertes! Der Wert berechnet sich aus wertrelevante Merkmale und dem Wertermittlungsstichtag und das Ergebnis soll der bei einem Verkauf üblicherweise zu erzielende Kaufpreis sein.
Steht übrigens so explizit auch in vielen der Gutachen!
sondern nur darum, dass die
Einschaltung eines öffentlich bestellten und vereidigten
Gutachters in bestimmten Situationen zwingend vom Gesetz
vorgeschrieben ist.
…wird von mir doch auch gar nicht bezweifelt.
Aber der Sachverständige ist doch nicht Selbstzweck!
Auch sind doch die gleichen Sachverständigen, die in ZV-Verfahren ihr Gutachten abgeben, diejenigen, die auch private Gutachten anfertigen.
Bei jeder Form von Uneinigkeit der
Parteien über den Verkehrswert bleibt daher gar keine andere
Möglichkeit, als einen Gutachter zu beauftragen, der
unabhängig von den Parteiinteressen ein Gutachten erstellt.
Hiernach bemisst sich dann auch die 7/10 Grenze für den ersten
Versteigerungstermin und damit die Frage, ob es überhaupt zu
einem zweiten Termin kommt oder nicht.
Die 7/10 Grenze ist selten die Ursache für einen 2. Termin. Meist die 5/10 Grenze.(…brauche ich aber jmd. mit dem richtigen juristischen Hintergrund (s.o.) wahrscheinlich nicht näher zu erläutern… vgl.ZVG
Und dies ist höchst
bedeutsam (und macht ja damit auch schon deutlich, dass
niemand davon ausgeht, dass die 100% des Gutachterwertes im
konkreten Fall momentan tatsächlich erzielt werden).
Die
Gutachterwerte werden nämlich weniger nach momentaner
Marktlage (die sich schnell ändern kann) sondern nach
objektiven Zustandskriterien festgelegt, die eine hohe
Langzeitstabilität haben.
Wo steht das? Woher nimmst du diese Weisheiten???
Ein Verkehrswertgutachten soll den aktuellen Wert ermitteln um ganz konkret
- einen nachrangigen Grundpfandrechtsgläubiger
bzw. - den Schuldner vor Verschleuderung seines Eigentums
zu schützen.
Wer verlangt eine „hohe Langzeitstabilität“??? Blödsinn! Wo steht das?
Und so ist es eben auch z.B. für den
Ersteigerer wichtig zu wissen, dass ein Gutachter von einem
objektiven Wert
Was ist ein objektiver Wert?
Man kann nach Sachwert- oder nach Ertragswertverfahren den Verkehrswert bestimmen.
Wenn du weißt, wie ein objektives Wertermittlungsverfahren funktioniert, wird dir die ganze Immobilienzunft zu Füßen liegen.
von € 500.000,-- ausgeht, um zu beurteilen, ob
in der aktuellen Situation ein bestimmter Preis noch ein
Schnäppchen ist, oder eben nicht.Und was die Haftungsfrage angeht, die Aussage bezog sich auf
RA uns StB, wobei übrigens auch der Sachverständige für ein
falsches Gutachten haften würde. Dabei muss man dann aber eben
auch wieder unterscheiden, was falsch ist, oder wo einfach nur
die aktuelle Marktlage und der objektive
Gebäude-/Grundstückswert auseinanderfallen.
schon wieder dieser „objektive“ Wert
Gerade in der ZV
hat man es oft mit Zufälligkeiten zu tun, und die Tatsache,
dass etwas für unter 50% weggeht hat eher damit etwas zu tun,
dass einfach zum Termin nicht die „richtigen“ Leute im Saal
waren, und weniger damit, dass die Immobilie tatsächlich
weniger wert wäre.
Das ganze Leben ist von Zufälligkeiten geprägt - mal mehr mal weniger - unabhängig von einer ZV, bei jedem Geschäft stellt sich die Frage ob denn die richtigen Leute da waren oder z.B. mein Inserat gelesen haben.
Man darf schließlich auch nicht vergessen,
dass für Gläubiger in der ZV auch der Zeitfaktor oft
entscheidend ist, und da nimmt man dann lieber heute 50% als
bis übermorgen zu warten.
Warum?
Warum ist es bei deinem „objektiv“ 500.000 EUR Objekt von oben für eine Bank entscheident, heute 250.000 EUR dranzugeben (weil vielleicht nicht die richtigen Leute da sind) , als vielleicht ein Jahr später die ganzen 500.000 EUR zu realisieren???
Hier vertrittst du eine abenteuerliche Position…
Gruß Norbert