Erbschafts-/Schenkungssteuer bei Einräumung Wohnrecht

Geld & Sparen Steuern
#1

Hallo,

mal angenommen, jemand verkauft seinem künftigen Erben sein Einfamilienhaus und lässt sich auf diesem Haus ein lebenslanges kostenfreies Wohnrecht einräumen, das nach seinem Tod erlischt.

Wie sieht es hier eigentlich mit der Erbschaftssteuer bzw. vielleicht greift auch die Schenkungssteuer aus, wenn als Verkaufspreis ein recht niedriger Betrag angesetzt wird? Was man durchaus begründen könnte, denn solange der Verkäufer mit seinem Wohnrecht lebt, wird der Käufer/künftige Erbe relativ wenig mit dem Haus anfangen können. Und der Berechtigte vom Wohnrecht kann ja auch noch lange leben. Der Käufer bekommt keine Miete, muss vielleicht auch noch eventuelle Reparaturen je nach Vertragsgestaltung des Wohnrechts übernehmen. Aber wenn der Verkäufer stirbt erlischt das Wohnrecht und der Käufer kann das Haus nunmehr uneingeschränkt nutzen.

Kann so legal die Schenkungs- bzw. Erbschaftssteuer umgangen werden? Oder wird der Wert des Wohnrechts entsprechend der Lebenserwartung des Wohnrechtsberechtigten hochgerechnet und vom Verkehrswert des Hauses abgezogen und darauf je nach Höhe des Kaufpreises Schenkungssteuer berechnet?

Robert

#2

Ja.
Aber es wurde doch verkauft.
Und ob man wegen eines auffällig niedrigen Kaufpreises (unter der Hälfte des Markwertes) überhaupt hätte Schenkungssteuer zahlen müssen hängt ja vom Verwandschaftsgrad ab. Ehepartner/Kinder sollten bei einem „normalen“ EFH keine oder nur sehr wenig Steuer überhaupt zahlen müssen.

MfG
duck313

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#3

Hallo,

Diesen konkreten Einzelfall würde ich mit einem Steuerberater besprechen - noch bevor ich zum Notar gehen würde. Eine einmalige Beratung sollte nicht viel kosten, kann aber wertvolle Hinweise auf die Gestaltung des notariellen Vertrages geben.
(Bitte nicht erst zum Notar und dann zum Steuerberater gehen, dann kann es für die eine oder andere Variante zu spät sein.)

Gruss
Jörg Zabel

#4

Hallo!

Der Wert des Wohnrechts ist für Zwecke der Schenkungssteuer vom Wert des übertragenen Einfamilienhauses abzuziehen. Damit kann die „Bereicherung“ durch eine teilentgeltliche Übertragung (Verkauf unter dem gemeinen Wert des Objekts) verringert werden und - durch Unterschreiten der Freibeträge - in vielen Fällen Schenkungssteuer vermieden werden.

Schönen Gruß!

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#5

OK, wenn ich mir die Antworten so ansehe, ist kein so einfaches Thema.

Wenn beispielsweise jemand sein Haus (Verkehrswert 500 T€) an einen Nichtverwandten mit Einräumung Wohnrecht (angenommen 1.500 € monatlich und noch eine 15 Jahre verbleibende Lebenserwartung des Wohnberechtigten besteht) verkauft, macht Finanzamt etwa diese Rechnung auf:

Verkehrswert: 500 T€

Wert Wohnrecht: 270 T€ (1,5 T€ x 12 Monate x 15 Jahre)

verbleiben 230 T€ als angemessener Verkaufspreis, wobei hier bei Nichtverwandten meines Wissens nur ein Freibetrag von T€ 20 besteht. Und wahrscheinlich würde es auch niemand hinsichtlich Schenkungssteuer beanstanden, wenn der Kaufpreis nur 180 T€ beträgt. Wenn 5 T€ als Kaufpreis im Vertrag stehen würde wohl jeder misstrauisch werden, ob da alles mit rechten Dingen zugegangen ist.

Wobei sich mir hier natürlich schon die nächsten Fragen stellen: Der Finanzbeamte mag ja ein Steuerexperte sein, aber was hat der für Ahnung vom Wert des Hauses? Und Haus ist ja nicht gleich Haus, das geht vom Luxushaus mit großer Wohnfläche und guter Lage bis hin zur Bruchbude, die nur noch den Bodenwert abzüglich Abrisskosten hat.

Weiß jemand, wie so was in der Praxis abläuft? Da müsste das Finanzamt ja Immobilienexperten beschäftigen, die sich nur mit damit befassen, ob Kaufpreise angemessen sind.

#6

Servus,

Erstens gibt es in der Finanzverwaltung zwei Gruppen von Mitarbeitern, von denen sogar die eigenen Kollegen glauben, sie seien von einer Mischung aus Asperger-Syndrom und leichter Psychose betroffen - die eine sind die Leute, die Land- und Forstwirtschaft veranlagen, die anderen die, die ErbSt veranlagen. Letztere werden zumindest in manchen Bundesländern zentral an so illustren Orten wie Kusel in Freilaufhaltung untergebracht. D.h. der Mensch, der sich mit der Geschichte befassen wird, tut nichts anderes und hält das, womit er sich beschäftigt, für real.

Zweitens steht im Bewertungsgesetz (konkret §§ 78 - 82) alles, was man zur vereinfachten, pauschalen Ermittlung des Ertragswerts für Zwecke der ErbSt wissen muss. Es geht hier im wesentlichen um erzielbare Jahresrohmieten von vergleichbaren Objekten, für die für alle Standorte
Werte (typisierend) erfasst sind.

Nun ja, vielleicht nicht alle - so ein Häuslein wie das vom Schorsch Waldburg kommt da wohl nicht vor, aber solche Ausnahmen muss man suchen.

Nein, für das genannte Verfahren gibt es genügend Material. Es ist Sache des Steuerpflichtigen, ggf. wertmindernde Sachverhalte darzulegen. Ob das interessant ist, kann ein StB beurteilen, der eine „Schattenbewertung“ gem §§ 78ff BewG vornehmen und dann berechnen kann, was bei dieser Bewertung unterm Strich an Steuerlast rauskommt.

Schöne Grüße

MM

#7

Hallo,

vielen Dank für die Antwort, wieder was gelernt.

Aber grundsätzlich ist meine Beispielrechnung schon richtig, oder? Wenn der Kaufpreis also z. B. tatsächlich bei 100 T€ liegt (angemessen laut Berechnung 230 T€), könnte für die Differenz von 130 T€ nach Abzug des Freibetrages (bei Nichtverwandten m. W. 20 T€) Schenkungssteuer auf 110 T€ in Rechnung gestellt werden.

Wenn ich mir das so in Ruhe überlege, dann ist das trotzdem eine Möglichkeit der legalen Steuervermeidung. Denn würde man das nicht machen, also kein Verkauf des Hauses mit Einräumung lebenslanges Wohnrecht, käme im Todesfall ein fetter Erbschaftssteuerbescheid, denn es würden ja 500 T€ vererbt (unterstellt, dass das der Verkehrswert im Todesfall ist).

Robert

#8

Servus,

jein - die Einräumung des Wohnrechts selbst ist für sich selber auch eine Schenkung, d.h. man muss die beiden gegeneinander ausbalancieren. Je nach Ausgestaltung und Formulierung kann sie beim Empfänger auch als wiederkehrender Bezug / Leibrente behandelt werden. Ist aber zu lange her, was Richtiges und Eindeutiges dazu müßte ich nachlesen, da komm ich aus der Lamäng zu sehr ins Schwimmen.

Ja - das Thema „Teilentgeltliche Veräußerung von Grundstücken und dauernde Last“ füllte, als die ESt-Richtlinien noch als Loseblattsammlungen bezogen wurden, beträchtliche Teile der Beck’schen „Ziegel“, und das Aktualisieren der entsprechenden Abschnitte war ziemlich grauselig.

Schöne Grüße

MM

#9

Hallo Aprilfisch,

danke nochmal für die Bemühungen.

Um auf diese Weise „einfach“ Schenkungs-/Erbschaftssteuer zu sparen, ist also nicht so einfach; da hat sich Vater Staat somit auch seine Gedanken gemacht (was ich positiv sehe).

Gruß