Erhaltungsaufwand möglich?

Geld & Sparen Steuern
#1

Liebe/-r Experte/-in,
Hallo,
Ich habe im Aug 2008 eine Immobile erworben. Per Ersteigerung. Wert des Gebäudeteils (2 Häuser ohenGrund und Boden) ca. 130000 Euro. Ich habe bisher mehr als 30000 Euro inverstiert. Fast alles nur Materialkosten. Verbaut wurde alles von mir und Vater.
Meine Frage, ich habe verschiedenste Investitionskosten. Fenster, Heizung, Dachwartung etc. Kann ich z.Bsp. die Dachwartung (Flachdach, Bitumenbahnen) als Erhaltungsaufwand absetzten? Oder ist das ausgecshlossen weil ich über die 15% Grenze der Investitionssumme innerhalb der ersten 3 Jahre nach Erwerb komme?
Bestehen überhaupt Möglichkeiten Erhaltungsaufwand gelten zu machen?
Kann ich nach den 3 Jahren (nach Erwerb) wieder Erhaltungsaufwand geltend machen? Fallen dann normale Renovierungsarbeiten darunter oder sind diese weiterhin Herstellungsaufwand mit (nichtsnutzigen) 2% Abschreibung im Jahr?
Ich komme 2010 bzw. 2011 noch mehr in die Einnahmenseite. Ca. 6000 Euro Mieteinnahmen nach Abzug Werbungskosten, Umlagen etc. Welchen Steuersatz muss ich zahlen?
Ich vermiete eine ca. 120qm Wohnung an meine Eltern zu 80% des marktüblichen Tarifs. Ich profitiere dadurch am Prozentsatz des Schuldzinses (Eigenanteil nur ca.10%, mit Elternwhg 25%)und an den Herstellungskosten. Aber meine Einnahmen werden logischerweise erhöht. Lohnt sich das, oder soll ich sie umsonst wohnen lassen. Akzeptiert dies das FA?

Ich bin über jede Antwort dankbar, da ich ab 2010 meine Steuer selbst mache und ich keine Fehler machen will.
Danke Mark Ihrig

#2

Hallo Mark,

es sind leider das meiste Anschaffungskosten, erst nach den 3 Jahren kann es wieder extra bewertet werden und in den Erhaltungsaufwand fließen. Jetzt könnte man nur das als Erhaltungsaufwand ansetzen, was auch normalerweise jährlich als Erhaltungsaufwand anfällt. Also typischer Erhaltungsaufwand sind z. B. die Schönheitsreparaturen, also die Erneuerung von Anstrich, Tapeten und dergleichen, ferner i. d. R. die Instandsetzung von Fußböden, Fenstern und Türen; auch die Verlegung eines Teppichbodens auf Parkett wurde als Erhaltungsaufwand anerkannt. Dies gilt ferner für die Instandsetzung des Dachs und die Erneuerung des Außenputzes.

Falls der Gewinn nur bei 6.000 liegt und keine anderen Einkünfte vorhanden sind, würde man unter dem Freibetrag von 8004,00 liegen, also würde keine Einkommensteuer anfallen.

Die Vermietung an die Eltern zu 80% des Tarifs ist möglich, bei über 75% wird das Finanzamt nicht nachfragen. Wenn die Miete unter 75% beträgt, kann es sein, daß das Finanzamt den Werbungskostenabzug auch nur anteilig zulässt. Wenn die Eltern ganz umsonst wohnen würden, würde man die Werbungskosten für diese Wohnung anteilig zu den qm auch nicht abziehen dürfen. Es kommt darauf an, wie hoch die Werbungskosten sind, wenn diese nur gering sind, lohnt sich ev. eine kostenlose Vermietung an die Eltern, das müßte man durchrechnen (aber dann müßte auch die gezogene Umsatzsteuer anteilig zurückgezahlt werden, daher vorsicht).

Ich hoffe, ich konnte etwas helfen.
Viele Grüße,
C.

#3

Klasse, danke für die verständliche und schnelle Antwort.
Leider komme ich durch mein Gehlt über den Freibetrag.
Eine Frage hätte ich noch.
Wo habe ich denn Umsatzsteuer erhalten?

Danke

#4

Hallo,

es gibt nun mal die 15 %-Grenze bei den Erhaltungsaufwendungen >> m.E. liegen nachträgliche Herstellungskosten vor.

Ich würde das vierte Jahr nichts tun und erst wieder im 5.ten Jahr großzügig renovieren, damit das Finanzamt nicht auf den Gedanken kommt alle Renovierungen zusammenzufassen.

Eine kompette unentgeltlich Vermietung an Ihre Eltern wird das Finanzamt nicht anerkennen.

M.E: lohnt es sich immer Einnahmen zu erzielen und Steuern zahlen. ISt ja besser als keine Einnahmen und trotzdem Zinsen und Renovierungskosten zu tragen

#5

Danke. Das wäre der Fall, wenn sie die Vermietung gewerblich betreiben, und beim Finanzamt eine Steuernummer hätten, aber anscheindend nicht, also nicht beachten. :wink:

Viele Grüße,
C.

#6

Hallo Mark,

lange Frage, schwierige Antworten.

  1. Fenster und Heizung Erneuerung sollten nachträgliche Hehestellungskosten sein und nur anteilig abgeschrieben weren können.

  2. Dachwartung mit neuer Bitumenpappe ist m. E. Erhaltung und damit sofort voll abzugsfähig.

  3. Die 15 % Regelung ist mir nicht geläufig.

  4. Du kannst alle Kosten sofort geltend machen, die dem Erhalt der Immobilie dienen. Nur wertsteigernde Investitionen müssen über die üblocher Afa-Dauer abeschrieben werden.

  5. Nach meine Erfahrungen kannst Du den Mietzins für Deine Eltern auf 50 % der ortsüblichen Miete reduzieren ohne steuerlichr Nachteile ( evtl. Begündung warum est jetzt )

  6. Der Anteil der steuerlich abzugsfähigen Kosten ( Zinsen - Afa - sonstiges sie Anlage V ) berechnet sich nicht nach den Einnahmen sondern nur nach der Wohnfläche.

Alles ist immer eine Rechenaufgabe.

Für weitere Fragen stehe ich gene zur Verfügung. ggfs. auch direkt [email protected]

MfG

Stefan Seidel

#7

Sorry, das geht schon sehr in die Steuerberatung rein.

#8

Sorry, das geht schon sehr in die Steuerberatung rein.

Darum gehts ja.